ที่ปรึกษากฏหมาย (ทรัพย์สิน) .... เรื่องสำคัญไม่ควรมองข้าม
อย่างไรก็ตาม ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม นิติบุคคลอาคารชุด หรือการจัดสรรที่ดิน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายหลัง
หรือได้รับการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฏหมายว่าด้วยอาคารชุด และ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน เมื่อได้รับการจดทะเบียนตามกฏหมายดังกล่าวแล้ว จะได้รับการยกฐานะขึ้นเป็นนิติบุคคลตามกฏหมาย ระบบอาคารชุด จะมีผู้มีอำนาจ ได้แก่ ผู้จัดการ และคณะกรรมการ แบ่งแยกอำนาจหน้าที่แตกต่างกัน ระบบการจัดสรรที่ดิน มีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้แทน ผู้มีอำนาจ และกระทำการแทนสมาชิก ในนาม นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งสองกรณี ทั้งนิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร จะถูกกำกับ ควบคุม ดูแลโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามข้อบังคับจดทะเบียน และกฏหมายที่เกี่ยวข้องตามลำดับ
หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้จัดการ คณะกรรมการคอนโดมิเนี่ยม ตลอดจนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร กำหนดให้มีอำนาจหน้าที่ด้านการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ระบบสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะทั้งปวงภายในอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร เกี่ยวข้องทั้งระบบบัญชี การเงิน ธนาคาร และ ภาษีเงินได้ การติดตามทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ การจัดซื้อ จัดจ้าง การประชุมต่างๆ ทั้งการประชุมย่อย และประชุมใหญ่ การใช้ทรัพย์สินส่วนบุคคลของสมาชิก และทรัพย์สินส่วนกลาง การกำหนดระเบียบ ข้อกำหนดการปฏิบัติต่างๆ การแก้ไขข้อพิพาทระหว่างสมาชิกกับสมาชิก หรือบุคคล นิติบุคคลภายนอก การจดทะเบียนมติที่ประชุมกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” การบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมประกอบอาคารเชิงป้องกัน การรายงานผลต่อที่ประชุมใหญ่สมาชิก เจ้าของร่วม เป็นต้น ซึ่งหากเป็นโครงการ อาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร “ขนาดใหญ่” ด้วยแล้ว ภาระหน้าที่ความรับผิดชอบของบุคคล ผู้ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบโดยตรงดังกล่าว ย่อมมีจำนวนมากโดยลำดับอีกด้วย
“เรื่องแปลก แต่จริง” พบว่าทั้งนิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร โครงการ *ขนาดใหญ่*จำนวนมาก มักละเลย หรือไม่ให้ความสำคัญด้านกฏหมาย ข้อบังคับ จึงได้พบความเสียหาย จากทั้งไม่รู้ ไม่ทราบ กฏหมาย และข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง เหตุเพราะผู้มีอำนาจ ไม่ศึกษากฏหมาย ข้อบังคับ หรือนิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร หรือการขาดที่ปรึกษากฏหมาย ทนายความ รองรับ อาจกระทำเรื่องใด เรื่องหนึ่ง ไม่ถูกต้อง จนเป็นความเสียหายเกิดขึ้นแก่นิติบุคคล และสมาชิก อาจยกตัวอย่าง *ข้อผิดพลาด* จากกรณี ดังต่อไปนี้
ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม และหมู่บ้านจัดสรร
วาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการ คณะกรรมการ (หมู่บ้านจัดสรร) และการพ้นจากตำแหน่งตามข้อบังคับ การจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงผู้จัดการ และคณะกรรมการ (หมู่บ้านจัดสรร) หรือข้อบังคับ หมวดว่าด้วยการออกค่าใช้จ่ายร่วมกัน หรือการใช้ และการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ การกำหนดบทลงโทษแก่ผู้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนบุคคล น้ำประปา และค่าส่วนกลาง (ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค) ตามข้อบังคับ
การจัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่าย และการติดประกาศรายรับ และรายจ่าย ตลอดจนการรายงานผล การติดตาม ทวงถาม เร่งรัดหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ
การประชุมคณะกรรมการ เเละประชุมใหญ่เจ้าของร่วม (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร) ตามข้อบังคับ การฟ้องร้องดำเนินคดี การบังคับคดี และการขายทอดตลาดทรัพย์สิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินจัดสรร และทรัพย์สินส่วนควบอื่น อำนาจหน้าที่ของผู้จัดการ คณะกรรมการ (หมู่บ้านจัดสรร) และการถอดถอน แต่งตั้ง ตามข้อบังคับ คุณสมบัติ และลักษณะต้องห้ามของผู้จัดการ และคณะกรรมการ คอนโดมิเนี่ยม ตามข้อบังคับ การละเมิด ฝ่าฝืนข้อบังคับ ระเบียบ และกฏหมาย การรับผิดทางแพ่ง และอาญาของผู้มีอำนาจ บอร์ดบริหาร เป็นต้น
“ข้อผิดพลาด” อันเกิดจากการใช้ข้อบังคับ ระเบียบ และกฏหมายดังกล่าวข้างต้น ของผู้มีอำนาจ บอร์ดบริหาร ทั้งทางแพ่ง และอาญา สามารถป้องกัน แก้ไขได้ จากการศึกษาข้อบังคับ ระเบียบ และกฏหมายให้เข้าใจโดยถ่องแท้ เพื่อให้การจัดการทรัพย์สินเป็นไปอย่างถูกต้อง ซึ่งหากผู้มีอำนาจ บอร์ดบริหาร ไม่ศึกษา ทำความเข้าใจ หรือเรียนรู้ อาจเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วมอาคารชุด หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในภายหลัง รวมทั้งเกิดภาพลักษณ์ไม่ดี โครงการขาดความน่าเชื่อถืออีกด้วย
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
