จัดตั้ง​ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ต่าง​ป้อนข้าวให้เด็ก

จัดตั้ง​ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”   ไม่ต่าง​ป้อนข้าวให้เด็ก

วัตถุประสงค์การจดทะเบียนจัดตั้ง​ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”(นิติฯ) ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)การจัดสรรที่ดิน​ 2543 ​ และแก้ไข​เพิ่มเติม​ 2558

ได้แก่​ การโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรไปยังผู้ซื้อ​ เพื่อบำรุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าว ​และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ​ เพื่อประโยชน์แก่สมาชิก​ ภายใต้บังคับ​ และมติที่ประชุมใหญ่แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ โดยจัดให้มีตัวแทนสมาชิก​ ในฐานะ​คณะกรรมการ(คกก.)หมู่บ้านจัดสรร​ ทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สิน​ ตลอดจนบริการสาธารณะให้เกิดประโยชน์​ แต่กว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา​ 44​ แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ อาจไม่ใช่เรื่องง่าย​ เหตุเพราะอาจมีปัญหา​ และอุปสรรค​ รออยู่ข้างหน้า ซึ่งหากผู้จัดสรรที่ดินรายใด​ ขาดความพร้อม​ หรือการวางแผน​ ท่านอาจสูญเสียเวลา​ และค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็น

อย่างไรก็ตาม​ ความพร้อมของการจดทะเบียนจัดตั้ง​ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้จัดสรรที่ดินสามารถวางแผน​เตรียมการได้เเต่เนิ่นๆ​ ทั้งนี้​ เมื่อโครงการมีความพร้อม​และจัดเตรียมแผนงานการรองรับการจดทะเบียน​ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไว้ล่วงหน้า​ ก่อนดำเนินการ​ ซึ่งทุกโครงการจัดสรรที่ดิน​จำเป็นต้องมี​ ได้แก่​ องค์ประกอบ การจดทะเบียนดังต่อไปนี้

1.ขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน​ สิ่งปลูกสร้างได้ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงจำหน่ายทั้งหมด

2.จัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต​ ครบถ้วน​ ถูกต้อง

3.ได้รับการยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค​ และจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน

4.ครบกำหนดระยะเวลาบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตอย่างน้อย​ 1 ปี​ หรือตามที่ได้รับอนุญาตจากคกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด​ และ

5.ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะอนุฯ จัดสรรที่ดินจังหวัด​ ใช้เป็นหลักฐานการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

อย่างไรก็ดี​ ก่อนการดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินควรเปิดเวทีสาธารณะ​ บอกกล่าวเหตุผล​ ความจำเป็นของการจดทะเบียนนิติฯ รวมทั้งการอธิบาย​ ข้อดี​ -​ ข้อเสียการจดทะเบียนฯ​ ตลอดจนการชี้แจง​ กฏระเบียบ​ ข้อควรปฏิบัติ​ กฏหมาย​ ข้อบังคับต่างๆ​ และอัตราค่าส่วนกลางที่นิติฯจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อ​ หรือผู้ขาย​ กับแปลงจำหน่ายคงเหลือ​ (ถ้ามี)​ ในอนาคต​ รวมทั้งชี้แจงข้อสงสัย​ คำถามที่เกิดขึ้นจากฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร​ จนเป็นที่พอใจ จะเกิดประโยชน์ยิ่ง

หน้าที่ของฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินต้องกระทำก่อนการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีดังต่อไปนี้

1.ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีส่วนร่วมในการตรวจสอบทรัพย์สิน​ ทั้งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมด​ ตลอดจนบัญชีรายรับ​ -​ รายจ่ายการบริการสาธารณะส่วนกลางที่ผ่านมาทั้งหมด

2.อำนวยความสะดวก​ ทั้งสถานที่จัดประชุม​ และเอกสารหลักฐานเพื่อการประชุมจัดตั้ง​ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

3.จัดทำ​ และประกาศบัญชีทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตที่ประสงค์จะมอบให้แก่นิติฯโดยเปิดเผย

4.ส่งจดหมายบอกกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบ​ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ​ แจ้งความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน​ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน​ ทั้งนี้​ โดยให้ระยะเวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวไม่น้อยกว่า​ 180​ วัน

สำหรับฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหน้าที่ดำเนินการ​ ดังต่อไปนี้

1.ศึกษาข้อดี​ -​ ข้อเสียการจดทะเบียน​ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือการจัดตั้งนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น​ ตรวจสอบบัญชีทรัพย์สิน​ บัญชีรายรับ​ รายจ่ายค่าบริการสาธารณะ​ ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจะมอบให้เมื่อการจดทะเบียนนิติฯสำเร็จ​ และค่าส่วนกลาง​ บริการสาธารณะคงเหลือ​ (ถ้ามี)​ ครบถ้วน​ ถูกต้องหรือไม่

2.ศึกษาแนวทางการจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน

3.พิจารณาศึกษาการกำหนดอัตราค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค​ หรือค่าส่วนกลางที่เหมาะสม​ เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ และบริการสาธารณะ

4.พิจารณา​ ศึกษากำหนดระเบียบการใช้สาธารณูปโภค​ และบริการสาธารณะเเก่สมาชิก​ และข้อควรปฏิบัติต่างๆ

5.พิจารณาคุณสมบัติ​ และลักษณะต้องห้ามตามกฏหมายหรือนิติบุคคลผู้ซึ่งเหมาะสมได้รับการแต่งตั้งให้ดำรงตำแหน่งคกก.หมู่บ้านจัดสรร

6.พิจารณากำหนดวันนัด​ เวลา​ และสถานที่การประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร​ เพื่อการลงมติจดทะเบียน​ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รับ​ ร่าง ข้อบังคับ​ และการแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด​ หรือจังหวัดสาขา

เมื่อได้ดำเนินการตามแผนงานข้างต้น​ ก็สามารถแจ้งผล​ให้ผู้จัดสรรที่ดิน​ ดำเนินการปฏิบัติเรื่องดังกล่าวต่อไป​ อย่างไรก็ดี​ เมื่อที่ประชุมมีมติจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว​ และเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ อนุมัติคำขอจดทะเบียน​ นิติฯ​ ด้วยการมอบหนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนนิติฯ (จ.ส.ก.๑๐)​ ให้แก่ผู้ขอ ให้ผู้จัดสรรที่ดินนำส่งโฉนดที่ดิน แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ เพื่อจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติฯ​ พร้อมส่งคืนโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นิติฯ พร้อมมอบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติฯ ในคราวเดียวกันด้วย

เมื่อนิติฯเกิดขึ้นแล้ว​ ให้นิติฯ เรียกประชุมใหญ่เพื่อการแต่งตั้งคกก.หมู่บ้านจัดสรร พร้อมนำรายชื่อคกก.หมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับการแต่งตั้ง ส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่​ กรมที่ดิน ต่อไป

อย่างไรก็ตาม​ เมื่อดำเนินการตามดังที่กล่าวแล้ว​ ย่อมหมายความว่าผู้จัดสรรที่ดินได้พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา​ 44 ​และฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมมีอำนาจหน้าที่ตามวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียนนิติฯตามข้อบังคับ​ และ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน​ ตามมาตรา​ 46 ครบถ้วน ถูกต้องทุกประการ

โดย...

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]