จัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ต่างป้อนข้าวให้เด็ก
วัตถุประสงค์การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”(นิติฯ) ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)การจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไขเพิ่มเติม 2558
ได้แก่ การโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรไปยังผู้ซื้อ เพื่อบำรุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าว และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์แก่สมาชิก ภายใต้บังคับ และมติที่ประชุมใหญ่แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน โดยจัดให้มีตัวแทนสมาชิก ในฐานะคณะกรรมการ(คกก.)หมู่บ้านจัดสรร ทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สิน ตลอดจนบริการสาธารณะให้เกิดประโยชน์ แต่กว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 44 แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน อาจไม่ใช่เรื่องง่าย เหตุเพราะอาจมีปัญหา และอุปสรรค “รออยู่ข้างหน้า” ซึ่งหากผู้จัดสรรที่ดินรายใด ขาดความพร้อม หรือการวางแผน ท่านอาจสูญเสียเวลา และค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็น
อย่างไรก็ตาม ความพร้อมของการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้จัดสรรที่ดินสามารถวางแผนเตรียมการได้เเต่เนิ่นๆ ทั้งนี้ เมื่อโครงการมีความพร้อมและจัดเตรียมแผนงานการรองรับการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไว้ล่วงหน้า ก่อนดำเนินการ ซึ่งทุกโครงการจัดสรรที่ดินจำเป็นต้องมี ได้แก่ “องค์ประกอบ” การจดทะเบียนดังต่อไปนี้
1.ขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างได้ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงจำหน่ายทั้งหมด
2.จัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ครบถ้วน ถูกต้อง
3.ได้รับการยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค และจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน
4.ครบกำหนดระยะเวลาบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตอย่างน้อย 1 ปี หรือตามที่ได้รับอนุญาตจากคกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด และ
5.ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะอนุฯ จัดสรรที่ดินจังหวัด ใช้เป็นหลักฐานการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
อย่างไรก็ดี ก่อนการดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้จัดสรรที่ดินควรเปิดเวทีสาธารณะ บอกกล่าวเหตุผล ความจำเป็นของการจดทะเบียนนิติฯ รวมทั้งการอธิบาย ข้อดี - ข้อเสียการจดทะเบียนฯ ตลอดจนการชี้แจง กฏระเบียบ ข้อควรปฏิบัติ กฏหมาย ข้อบังคับต่างๆ และอัตราค่าส่วนกลางที่นิติฯจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อ หรือผู้ขาย กับแปลงจำหน่ายคงเหลือ (ถ้ามี) ในอนาคต รวมทั้งชี้แจงข้อสงสัย คำถามที่เกิดขึ้นจากฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “จนเป็นที่พอใจ” จะเกิดประโยชน์ยิ่ง
หน้าที่ของฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินต้องกระทำก่อนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มีดังต่อไปนี้
1.ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีส่วนร่วมในการตรวจสอบทรัพย์สิน ทั้งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะทั้งหมด ตลอดจนบัญชีรายรับ - รายจ่ายการบริการสาธารณะส่วนกลางที่ผ่านมาทั้งหมด
2.อำนวยความสะดวก ทั้งสถานที่จัดประชุม และเอกสารหลักฐานเพื่อการประชุมจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
3.จัดทำ และประกาศบัญชีทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตที่ประสงค์จะมอบให้แก่นิติฯโดยเปิดเผย
4.ส่งจดหมายบอกกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ แจ้งความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งนี้ โดยให้ระยะเวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวไม่น้อยกว่า 180 วัน
สำหรับฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหน้าที่ดำเนินการ ดังต่อไปนี้
1.ศึกษาข้อดี - ข้อเสียการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือการจัดตั้งนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น ตรวจสอบบัญชีทรัพย์สิน บัญชีรายรับ รายจ่ายค่าบริการสาธารณะ ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจะมอบให้เมื่อการจดทะเบียนนิติฯสำเร็จ และค่าส่วนกลาง บริการสาธารณะคงเหลือ (ถ้ามี) ครบถ้วน ถูกต้องหรือไม่
2.ศึกษาแนวทางการจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน
3.พิจารณาศึกษาการกำหนดอัตราค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลางที่เหมาะสม เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ
4.พิจารณา ศึกษากำหนดระเบียบการใช้สาธารณูปโภค และบริการสาธารณะเเก่สมาชิก และข้อควรปฏิบัติต่างๆ
5.พิจารณาคุณสมบัติ และลักษณะต้องห้ามตามกฏหมายหรือนิติบุคคลผู้ซึ่งเหมาะสมได้รับการแต่งตั้งให้ดำรงตำแหน่งคกก.หมู่บ้านจัดสรร
6.พิจารณากำหนดวันนัด เวลา และสถานที่การประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อการลงมติจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” รับ “ร่าง” ข้อบังคับ และการแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา
เมื่อได้ดำเนินการตามแผนงานข้างต้น ก็สามารถแจ้งผลให้ผู้จัดสรรที่ดิน ดำเนินการปฏิบัติเรื่องดังกล่าวต่อไป อย่างไรก็ดี เมื่อที่ประชุมมีมติจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว และเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ อนุมัติคำขอจดทะเบียน นิติฯ ด้วยการมอบหนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนนิติฯ (จ.ส.ก.๑๐) ให้แก่ผู้ขอ ให้ผู้จัดสรรที่ดินนำส่งโฉนดที่ดิน แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ เพื่อจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติฯ พร้อมส่งคืนโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นิติฯ พร้อมมอบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติฯ ในคราวเดียวกันด้วย
เมื่อนิติฯเกิดขึ้นแล้ว ให้นิติฯ เรียกประชุมใหญ่เพื่อการแต่งตั้งคกก.หมู่บ้านจัดสรร พร้อมนำรายชื่อคกก.หมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับการแต่งตั้ง ส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ต่อไป
อย่างไรก็ตาม เมื่อดำเนินการตามดังที่กล่าวแล้ว ย่อมหมายความว่าผู้จัดสรรที่ดินได้พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 และฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมมีอำนาจหน้าที่ตามวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียนนิติฯตามข้อบังคับ และ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 46 ครบถ้วน ถูกต้องทุกประการ
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ