เมื่อผู้ซื้อสวมหมวก “ผู้จัดสรรที่ดิน”(2)
จากโครงการจัดสรรที่ดินในพื้นที่ท่องเที่ยวใหญ่ของไทย ที่สรุปความสำคัญของสัญญาจากความเป็นเจ้าของโครงการ
และตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในบทความตอนที่แล้ว
ภายหลังเสร็จสิ้นการทำสัญญาฉบับดังกล่าวข้างต้น เจ้าของโครงการได้ส่งหนังสือจำนวน 2 ฉบับ ได้แก่ รับรองตัวแทนสมาชิกรวมทั้งหมด 16 คนให้สมาชิกทุกรายรับรองหรือโต้แย้งภายใน 15 วันนับแต่วันออกหนังสือ และส่งมอบทรัพย์สิน และบริหารจัดการด้านบริการสาธารณะให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโครงการ ก ดังกล่าว
อย่างไรก็ดี มีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดิน “ก” จำนวนหนึ่ง หารือสอบถามผู้เขียนโดยตั้งข้อสังเกตเกี่ยวกับหนังสือสัญญาส่งมอบสาธารณูปโภคส่วนกลาง ระหว่าง “เจ้าของโครงการ” และ “ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ฉบับลงวันที่ 29 ม.ค.2555 ดังต่อไปนี้
1.เจ้าของโครงการมีสิทธิโอนอำนาจหน้าที่การบริหารโครงการด้านบริการสาธารณะของโครงการจัดสรรที่ดิน ก ให้แก่ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ด้วยการทำสัญญาฉบับดังกล่าวข้างต้นได้หรือไม่?
เห็นว่าเป็นกิจกรรม หรือเรื่องภายในระหว่างเอกชนกับเอกชนด้วยกัน เมื่อเจ้าของโครงการกับตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตกลงเห็นชอบร่วมกันภายใต้มติที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หากเกิดความเสียหายอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่ละฝ่ายสามารถใช้สิทธิทางศาลดำเนินคดีตามกฎหมายได้
2.สัญญาส่งมอบสาธารณูปโภคส่วนกลางฉบับดังกล่าวข้างต้น ขัดหรือแย้งกับข้อกำหนดวิธีการจัดสรรที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดิน ก ตามที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือไม่?
เห็นว่าเมื่อผู้จัดสรรที่ดินมีข้อตกลง หรือได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินภายใต้ข้อกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ แนวทางการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินเเล้ว หากเจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินประสงค์เปลี่ยนแปลง แก้ไข เพิ่มเติมรายละเอียดเกี่ยวกับแผนผังโครงการตามที่ได้รับอนุญาต เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่แจ้งขออนุญาตเรื่องดังกล่าวต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาเรื่องดังกล่าว
ดังนั้น กรณีที่เจ้าของโครงการทำสัญญาส่งมอบสาธารณูปโภคส่วนกลางให้แก่ตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว หากเกิดความเสียหาย หรือข้อร้องเรียนในภายหลัง เจ้าของโครงการไม่อาจอ้างสัญญาข้างต้น หรือหลุดพ้นหน้าที่ความรับผิดชอบตามกฎหมายกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดได้
3.ตามหนังสือสัญญาฉบับดังกล่าว เจ้าของโครงการยังคงมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตของโครงการจัดสรรที่ดิน ก จนกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือไม่?
เห็นว่าเจ้าของโครงการจัดสรรที่ดิน ก ยังคงมีหน้าที่รับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดิน ก ตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไขเพิ่มเติม 2558
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
