โควิด-19 กับค่าปรับชำระล่าช้า “คอนโดฯ”

ทางเลือกหนึ่งที่องค์กร มักเลือกหรือนำมาใช้ ได้แก่ การลดค่าใช้จ่ายเงินเดือนหรือเลิกจ้าง หรือเลิก ยุติปิดกิจการชั่วคราวหรือถาวร ซึ่งมีจำนวนลูกจ้างแรงงานที่ได้รับผลกระทบดังกล่าวมากกว่า 7 ล้านคน นับแต่ปลายเดือนมี.ค.2563 ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ กับสามารถชำระหนี้ หลายท่านเลือกใช้วิธีการเจรจากับเจ้าหนี้ ในขณะเดียวกัน เงินได้ซึ่งอาจได้รับจากหน่วยงานภาครัฐ อาจจุนเจือได้ระดับหนึ่ง

สำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งผู้ซื้อ หรือผู้ขายห้องชุดในโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ ทุกราย ทุกห้องชุด และทุกคนต่างมีภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับห้องชุด และนิติบุคคลอาคารชุดของตนทั้งสิ้น ได้แก่ ค่าใช้จ่ายส่วนบุคคล และค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายพิเศษตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าว ล้วนถูกบังคับจ่ายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดของตนทั้งสิ้น

ค่าใช้จ่ายส่วนบุคคล อาทิ ค่าน้ำประปา หรือไฟฟ้าห้องชุด ฯลฯ ถูกกำหนดให้ชำระโดยมีระยะเวลากำหนดที่แน่นอนตามที่นิติบุคคลอาคารชุด หรือสำนักงานการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค หรือนครหลวงกำหนดแจ้งให้ชำระ สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง หรือหลายแห่ง กำหนดให้ชำระรายเดือน รายหกเดือน หรือรายปี ตามข้อบังคับ หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนดมีกำหนดเวลาแจ้งให้ชำระที่แน่นอนเช่นเดียวกัน การไม่ชำระ ย่อมเกิดผลเสียต่อเจ้าของห้องชุด และนิติบุคคลอาคารชุด เพราะอาจถูกระงับการจ่ายน้ำประปา หรือไฟฟ้าจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ หรือแม้การค้างจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็อาจเกิดผลเสียต่อเจ้าของห้องชุดเช่นเดียวกัน 

เมื่อเกิดสภาวะขาดรายได้ ซึ่งเมื่อตนมีหน้าที่ต้องชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด อาจกระทำได้ด้วยการยืดเวลาการชำระหนี้ออกไปภายในระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือน โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องยอมรับ “เงินเพิ่ม” หรือค่าปรับชำระล่าช้า ตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ยกตัวอย่าง ท่านมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นรายปีๆ ละ 12,000 บาท หรือเดือนละ 1,000 บาท โดยปกติต้องชำระภายในวันที่ 30 ของเดือนถัดไป แต่ท่านไม่ชำระ นิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตรา 12% ต่อปี หรือ 1% ต่อเดือน เป็นเงินเดือนละ 100 บาท กรณีค้างจ่าย 3 เดือน จะมีเงินเพิ่มจำนวนเงิน 300 บาท และหากค้างจ่ายค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน เงินเพิ่มจะเป็น  1.67% ต่อเดือน หมายความว่าตั้งแต่เดือนที่ 6 เป็นต้นไป เงินเพิ่มจะสูงขึ้นกว่า 5 เดือนแรก การคิดเงินเพิ่มดังกล่าว ทั้งข้อบังคับและกฎหมายอาคารชุด ไม่ให้เก็บเงินทบต้นทบดอกเบี้ยแต่อย่างใด

การเรียกเก็บเงินเพิ่มดังกล่าวเป็นไปตามข้อบังคับและกฎหมาย รวมทั้งอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และการงดออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

หลายท่าน สอบถามไม่ต้องชำระเงินเพิ่มตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดข้างต้นได้หรือไม่ คำตอบที่ฝากท่านพิจารณา ได้แก่ กรณีเจ้าของร่วมรายอื่น หรืออีกหลายท่าน ชำระค่าใช้จ่ายส่วนบุคคล และค่าส่วนกลางตรงตามกำหนดเวลา ถูกต้อง ครบถ้วน พวกเขาเหล่านั้น เป็นลูกหนี้ที่ดี หรือปฏิบัติตนถูกต้อง สอดคล้องข้อบังคับและกฎหมาย เขาจะรู้สึกอย่างไร ?

อย่างไรก็ตาม ผู้เขียนไม่แนะนำเทคนิคการยืดเวลาการชำระค่าใช้จ่ายส่วนบุคคล และค่าส่วนกลาง สำหรับท่านที่ประสบปัญหารายได้ขาดมือ ในช่วงการแพร่ระบาดโควิด-19  ซึ่งเชื่อว่าแต่ละท่านทราบเทคนิค แนวทางการชำระหนี้ดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดได้ระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม อาจมีเจ้าของร่วมซึ่งกำลังจะเป็นลูกหนี้นิติบุคคลอาคารชุด สอบถามว่า นิติบุคคลอาคารชุดสามารถตัด หรือถอดมาตรวัดน้ำประปาของลูกหนี้ที่ค้างจ่ายค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนขึ้นไปได้หรือไม่ ?

ขอเรียน “คำตอบ” ดังต่อไปนี้

1.หากท่านจ่ายค่าน้ำประปาแก่นิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถระงับการจ่ายน้ำประปา และคิดเงินเพิ่มกับท่านได้

2.หากท่านค้างจ่ายค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดสามารถคิดเงินเพิ่มตามข้อบังคับและกฎหมายได้ แต่ไม่สามารถระงับการจ่ายน้ำประปาห้องชุดท่าน หรือขัดขวางการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดได้ทั้งนี้ ตามคำพิพากาษาศาลฏีกาที่ 10230/2553

3.หากท่านค้างจ่ายค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 18 และ 40 ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเกิน 6 เดือนขึ้นไป ผู้จัดการมีอำนาจ หน้าที่ฟ้องร้องดำเนินคดีเพื่อขอให้ศาลสั่ง หรือมีคำพิพากษาให้ท่านชำระหนี้ได้ ทั้งนี้ตามมาตรา 36 (6)

อย่างไรก็ตาม หากท่านไม่สามารถชำระหนี้ ทั้งค่าใช้จ่ายส่วนบุคคลและค่าใช้จ่ายส่วนกลางในระหว่างที่ประสบปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด- 19 ขอแนะนำท่าน เจรจา พูดคุย บอกกล่าวความจำเป็น ความเดือดร้อนของท่านให้นิติบุคคลอาคารชุดทราบ ไม่แนะนำท่านที่จะ “เบี้ยวหนี้ ไม่จ่ายหนี้”  ขอให้คำนึงถึงเจ้าของร่วมที่ใช้ประโยชน์ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด เพราะนิติบุคคลอาคารชุดอาจขัดสน ขาดเม็ดเงินรองรับค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง หรือมีเงินไม่เพียงพอกับรายจ่าย จึงแนะนำท่านให้จ่าย หรือชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าว เมื่อมีกำลัง 

หากท่านค้างจ่ายค่าส่วนกลางตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป นิติบุคคลอาคารชุดก็อาศัยอำนาจหน้าที่การฟ้องร้องดำเนินคดีทางแพ่งกับท่านตามกฎหมายได้ทุกเมื่อ