ข้อกำหนดการควบ (รวม) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ข้อมูล “ตัวเลข” การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “กรมที่ดิน” ณ สิ้นปี 2562 พบว่า
ปี 2561 - 2562 รวม 2 ปี มีโครงการซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”รวมแล้วกว่า 200 โครงการ มีจำนวนเพิ่มขึ้นจากปี 2560 เกือบ 80% สาเหตุอาจเกิดจากสภาวะเศรษฐกิจการค้าการลงทุนไม่เอื้ออำนวยต่อหลายฝ่าย จึงทำให้บริษัทพัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ผู้จัดสรรที่ดินหลายแห่งหลายราย ไม่ประสงค์แบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการอีกต่อไป ด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไปรับผิดชอบดูแลบำรุงรักษาต่อจากตน (ผู้จัดสรรที่ดิน)
อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อหรือใกล้เคียงกัน เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตจากผู้จัดสรรที่ดินแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่ละแห่งต่างมีหน้าที่บริหารจัดการกิจการทั้งปวงภายในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ข้อกำหนดของข้อบังคับ มติที่ประชุมใหญ่สมาชิก ภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อหรือใกล้เคียงกันจำนวนหลายแห่งประสบปัญหาการจัดเก็บค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค หรือ “ค่าส่วนกลาง” กับสมาชิก ประกอบกับมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น จึงอาจจำเป็นต้องนำนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งมีพื้นที่ติดต่อหรือใกล้เคียงกันจดทะเบียนควบ (รวม) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเดียว เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายการบริหาร การดำเนินงานของแต่ละนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และความสะดวก คล่องตัว ด้านการบริหารจัดการทรัพย์สิน การให้บริการสาธารณะจัดสรรทั้งสองแห่งสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ ทั้งนี้ ให้อาศัยกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2545 เป็นแนวทางปฏิบัติต่อเรื่องดังกล่าว
ขั้นตอน แนวปฏิบัติการจดทะเบียนควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎกระทรวงดังกล่าว กำหนดให้แต่ละนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ปฏิบัติ ดังต่อไปนี้
1.ให้แต่ละนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดทำแผนงาน รายละเอียดการจดทะเบียนควบ (รวม) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ที่ประชุมคณะกรรมการพิจารณาอนุมัติให้ความเห็นชอบ
2.ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่ละแห่งจัดให้มีการประชุมใหญ่สมาชิก เพื่อพิจารณาระเบียบวาระการประชุม ดังต่อไปนี้
2.1 ขอมติที่ประชุมอนุมัติการจดทะเบียนควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2.2 ขออนุมัติให้ความเห็นชอบข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่เกิดจากการควบ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2.3 เลือกตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ตามจำนวนกำหนดข้อบังคับของนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร
2.4 แต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับเจ้าพนักงาน ที่ดิน “กรมที่ดิน”
2.5 เรื่องอื่นๆ (ถ้ามี)
อย่างไรก็ตาม บุคคล นิติบุคคล ซึ่งได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีหน้าที่รวบรวม จัดทำเอกสารหลักฐาน อันได้แก่ หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (แบบจ.ส.ก.10) ของแต่ละแห่ง รายงานการประชุมใหญ่สมาชิกที่มีมติให้ควบ และเห็นชอบข้อบังคับ สำเนาข้อบังคับที่เกิดจากการควบ บัญชีหนี้หรือภาระผูกพันของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่ละแห่งและหนังสือยินยอมของเจ้าหนี้ (ถ้ามี) และบัญชีที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และทรัพย์สินอื่นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่ละแห่ง ฯลฯ เป็นต้น แสดงเป็นหลักฐานต่อเจ้าพนักงานที่ดิน “กรมที่ดิน” อนึ่ง เมื่อครบกำหนดระยะเวลาประกาศคำขอจดทะเบียนควบ (รวม) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีผู้ใดโต้แย้ง คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดิน “กรมที่ดิน” จะอนุมัติจดทะเบียน พร้อมมอบหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่เกิดจากการควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้แก่ผู้ขอเป็นหลักฐานต่อไป
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
