บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

25 มีนาคม 2563
917

“ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน” .... สำคัญไฉน​?

ในอดีต​ ตั้งแต่ปี​ 2515 เป็นต้นมา​ เมื่อผู้ใด​ ผู้หนึ่ง​ ประสงค์แบ่งแยกที่ดินจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป​

 ไม่ว่าจะแบ่งที่ดินแปลงเดียว​ หรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน เพื่อการค้า​จำหน่าย​ โดยได้รับประโยชน์​ ค่าตอบแทน​ ผู้นั้น​มีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน​ ซึ่งมีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธานกรรมการ​ พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานตามที่ประกาศคณะปฏิวัติ​ ฉบับที่​ 286​ กำหนด​ ต่อมา​ เมื่อภาครัฐ​ ยกเลิก ประกาศคณะปฏิวัติดังกล่าว​ และบังคับใช้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ 2543​ แทน ตั้งแต่ ก.ค.2543​ เป็นต้นมา​ ด้วยหลากหลายเหตุผล​ตามที่ทราบกันโดยทั่วไป​ บรรดาผู้ซึ่ง​ ประสงค์ขออนุญาตจัดสรรที่ดินดังกล่าว​ ถูกบังคับให้มีหน้าที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร(กทม.)​ และ/หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดตามพื้นที่ที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน หรือในจังหวัดนั้นๆ​ 

ยกตัวอย่าง​ ที่ดินที่ประสงค์ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตั้งอยู่ในเขตหนองจอก​ กทม.ให้ยื่นคำขออนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกทม. ส่วนที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด​ เช่น​ ฉะเชิงเทรา​ ให้ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดฉะเชิงเทรา​ เป็นต้น​ ผู้ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินในเขตกทม.ได้แก่​ อธิบดีกรมที่ดิน​ หรือรองอธิบดีกรมที่ดินที่ได้รับมอบหมาย​ ส่วนต่างจังหวัด​ ซึ่งมิใช่กทม.​ ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ว่าฯ​ หรือรองผู้ว่าฯ ที่ได้รับมอบหมาย​ เป็นต้น

อย่างไรก็ดี​ ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน​ หรือจ.ส.2 ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินดังกล่าว​ อาจมีความสำคัญไม่แตกต่างใบอนุญาตให้จัดตั้งบริษัทจำกัด​ ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล​ สมาคม​ สหกรณ์จำกัด​ ตามประมวลกฏหมายแพ่ง และพาณิชย์​ หรือตามกฏหมายอื่น​ ได้แก่​ ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ​ วิศวกร​ สถาปนิก​ เป็นต้น​ หากไม่มีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว​ ย่อมหมายความว่าโครงการพัฒนาที่ดินด้วยการแบ่งแยกที่ดินจำนวนสิบแปลงขึ้นไป​ ไม่ได้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ 2543​ หรือมีเจตนาหลบ​ หรือเลี่ยงกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้น​ หรือกรณีผู้ซึ่งไม่มีใบอนุญาตวิชาชีพวิศวกร​ สถาปนิก​ หรือนักบัญชี​ ผู้สอบบัญชี​ เป็นต้น​ บุคคลดังกล่าว​ ย่อมไม่สามารถออกแบบ​ จัดทำรายการคำนวณ​ ประมาณราคา​ค่าก่อสร้าง​ หรือควบคุมการก่อสร้าง​ หรือไม่สามารถจัดทำ​ หรือตรวจสอบบัญชีตามกฏหมายที่เกี่ยวข้องได้​ เป็นต้น​ 

ซึ่งเมื่อขาด​ หรือไม่มีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว​ โครงการพัฒนาที่ดิน​ เพื่อการจำหน่ายที่ดิน​ สิ่งปลูกสร้าง​ เพื่อการอยู่อาศัย​ อาจไม่ได้มาตรฐานการก่อสร้าง​ มีสาธารณูปโภคไม่ครบถ้วน​ ขาดบริการสาธารณะ​ หรือขาดการซ่อมแซม​ บำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ อาจเกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ หรือการปลูกสร้างบ้าน​ อาคารที่พักอาศัย​ ไม่ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม​ อาจส่งผลเสียหายต่อผู้ใช้สิ่งปลูกสร้าง​ อาคารพักอาศัยได้​ หรือการออกจัดทำรายงานบัญชี​ หรือรายงานงบดุล​ อาจไม่ถูกต้อง​ สอดคล้องกับพ.ร.บ.การบัญชี อาจเกิดความเสียหายต่อผู้ประกอบการ​ บริษัท​ ร้านค้า​นั้นๆ​ ได้​ เป็นต้น

ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) ตามกฏหมายจัดสรรที่ดิน .... สำคัญไฉน ?

ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ 2543​ ได้กล่าวถึงใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน​ เกี่ยวข้องกับเรื่อง​ ประเด็นต่างๆ​ ดังต่อไปนี้

1.​เมื่อมีความประสงค์ขอแบ่งแยกที่ดิน​ จำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป​ เพื่อการจัดสรรที่ดิน​ มีวัตถุประสงค์​เพื่อจำหน่าย​โดยได้รับทรัพย์สิน​ หรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน​ ผู้ขอแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว​ มีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตเพื่อการจัดสรรที่ดินดังกล่าวต่อคณะกรรมการ​ ตามมาตรา​ 22

2.คณะกรรมการมีหน้าที่พิจารณาออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้เเล้วเสร็จภายใน 60 วัน​ นับแต่วันที่ได้รับเอกสารหลักฐาน​ ตามมาตรา​ 23​ แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ ตามมาตรา 22​ วรรคสอง​ และมาตรา​ 27 

3.ห้ามผู้ใด​จำหน่ายที่ดิน​สิ่งปลูกสร้างก่อนได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน​ มาตรา​ 21

4.ให้แสดงใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินในบริเวณเปิดเผย​ ณ​ สำนักงานจัดสรรที่ดิน​ ซึ่งสามารถเห็นได้โดยง่าย​ มาตรา​ 31​ วรรคเเรก

5.กรณีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว​ ชำรุด​ หรือสูญหาย​ ให้ติดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่​ กรมที่ดิน คณะกรรมการสามารถออกใบแทน แทนใบอนญาตฯ​ ฉบับเดิมที่ชำรุด​ หรือสูญหายได้​ มาตรา​ 31 วรรคท้าย

6.กรณีประสงค์ขอโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน​ สามารถขอโอนใบอนุญาตฯ​ ดังกล่าวได้​ ตามแบบที่คณะกรรมการกำหนด​

7.กรณีผู้จัดสรรที่ดินประสงค์แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผัง​ โครงการ​ หรือวิธีที่ได้รับอนุญาต​ ให้ผู้จัดสรรที่ดิน​ ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินฯ​ ฯลฯ​ เมื่อคณะกรรมการพิจารณาอนุญาตคำขอดังกล่าวแล้ว​ ให้ออกใบอนุญาตเปลี่ยนแปลง​ แก้ไขแผนผังโครงการดังกล่าวให้แก่ผู้ขอ​ ผู้จัดสรรที่ดิน​ เป็นหลักฐาน​ ตามมาตรา​ 32

8.​เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน​ ผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน​ ประสงค์ยกเลิกการจัดสรรที่ดิน​ ให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินฯ​ ตามหลักเกณฑ์​ วิธีการ​และเงื่อนไขที่กำหนดในกฏกระทรวง​ เมื่อคณะกรรมการพิจารณาอนุมัติยกเลิกการจัดสรรที่ดิน​ ให้ใบอนุญาตฯ​ ดังกล่าวเป็นอันยกเลิก​ มาตรา​ 54​ -​57

9.ผู้ใดฝ่าฝืน​ (ทำการแบ่งแยกที่ดิน)​ มาตรา​ 21 (ทำการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ)​ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปี​ และปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท​ มาตรา​ 59

10.โครงการซึ่งได้รับใบอนญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน​ ตามประกาศคณะปฏิวัติ​ ฉบับที่​ 286 ลงวันที่​ 14​ พ.ย. 2515 และพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ 2543 และแก้ไข​ เพิ่มเติม​ 2558 สามารถจดทะเบียน​ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพ.ร.บ.นี้​ หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น​ขึ้นมา​ รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน​ หรือผู้รับโอนใบอนญาตฯ​ ดังกล่าวได้​ สำหรับโครงการซึ่งหลบ​ หรือเลี่ยงกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ไม่สามารถจดทะเบียน​ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: