อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

20 มีนาคม 2563
8,032

ต้องเวนคืนตามมาตรฐานโลก

งานเวนคืนเป็นงาน “ต่ำช้า” อันนี้เจ้าหน้าที่ของกรมๆ หนึ่งบอกผมเอง แต่หมายถึงที่ผ่านๆ มามักจ่ายค่าเวนคืนต่ำๆ และจ่ายช้าๆ

 แต่การเวนคืนตามอารยสากล ไม่ใช่เช่นนั้น และที่สำคัญไม่ใช่การรังควาญสิทธิของประชาชนแต่อย่างใด

ทั้งๆ ที่่บทบาทรัฐควรมีสิทธิเหนือสิทธิส่วนบุคคลเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม โดยเฉพาะกรณีเวนคืนทรัพย์สิน ไม่มีใครอยากเวนคืนหรือรบกวนผลประโยชน์ของปัจเจกบุคคล แต่ถ้าจำเป็นต้องทำเพื่อตัดถนน ทำท่อแก๊ส ทำรถไฟฟ้า แม้แต่คนรวยๆ ก็ต้องไป ไม่ใช่เฉพาะคนจน เราจึงไม่ควรดรามา

ที่ผ่านมา เรามักจ่ายค่าทดแทนกันตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ซึ่งมักจะต่ำและไม่สอดคล้องกับราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด แม้ปัจจุบัน การเวนคืนส่วนมากจะอ้างอิงราคาตลาดเป็นสำคัญ แต่จากภาพ “ฝันร้าย” ในอดีต ยังตาม “หลอกหลอน” ทำให้ใครก็ตามที่มีโอกาส “โดน” เวนคืน ย่อมจะใจหายอยู่ดี ซ้ำยังทำให้การแก้ปัญหาดูสับสนขึ้นอีก

ในประเทศสหรัฐ ตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 20 เป็นต้นมา(ตั้งแต่ พ.ศ.2443) มีการเวนคืนมากมาย ทั้งบ้านเรือน ย่านการค้า โรงงาน โรงนา ฯลฯ เพื่อประโยชน์สาธารณะ รัฐบาลก็ได้ออกพ.ร.บ.การเวนคืนเพื่อปกป้องสิทธิและช่วยเหลือผู้ถูกเวนคืน และได้มีการแก้ไขให้สอดคล้องกับความเป็นจริงอย่างต่อเนื่อง ดูรายละเอียดได้จากเอกสารของ National Highway Institute

หลักสำคัญคือ ราชการต้องจ่ายค่าทดแทนไม่ต่ำกว่าราคาตลาด การบังคับเอาที่ดินไปจากประชาชนผู้ครอบครองโดยจ่ายค่าทดแทนต่ำ ถือเป็นการละเมิด(สิทธิมนุษยชน) และสร้างความไม่เท่าเทียมกันในสังคม อันจะก่อให้เกิดปัญหาตั้งแต่การดื้อแพ่ง การประท้วง ความไม่สงบในบ้านเมือง โครงการที่พึงดำเนินไปหลังจากการเวนคืนก็กลับล่าช้าและเสียหาย ในบางกรณีทางราชการยังอาจต้องจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาดของทรัพย์สิน เพราะความสูญเสียของผู้ถูกเวนคืนมีมูลค่ามากกว่านั้น

เราควรให้การศึกษาแก่สังคมว่า ในฐานะพลเมืองของประเทศ บุคคลไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของชุมชน(ปัจเจกบุคคลอื่นทุกคนรวมกัน ยกเว้นผู้ถูกเวนคืน) ชุมชนไม่พึงกีดขวางความจำเป็นของเมือง เมืองไม่พึงกีดขวางความต้องการจำเป็นของชาติ หากได้รับการชดเชยที่เหมาะสม ในประเทศที่เจริญแล้ว เราตัดต้นไม้ในบ้านเราเองก็ยังทำไม่ได้ถ้าการนั้นทำให้ชุมชนเสียระบบนิเวศ หรือถ้าเราอยู่ห้องชุด เราจะเปลี่ยนกุญแจโดยพลการไม่ได้ เพราะหากเกิดเหตุร้ายทางนิติบุคคลจะได้เข้าไปช่วยเหลือได้ทันท่วงที

ประเทศไทยขาดระบบการแจ้งราคาซื้อขายจริงตามท้องตลาดเพราะถ้าแจ้งจริง ซึ่งมักสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการ ประชาชนก็ต้องเสียภาษีสูงขึ้น ประชาชนจึงมักพยายามหลีกเลี่ยง ดังนั้น เราจึงต้องพยายามสร้างฐานข้อมูลการซื้อขายที่เป็นจริง อาจใช้การลงโทษผู้ที่ไม่แจ้งตามจริงด้วยการปรับให้หนักขึ้น หรืออีกทางหนึ่งคือการลดภาษีและค่าธรรมเนียมลง หรืออาจต้องกำหนดให้ทรัพย์สินที่มีมูลค่าเกินกว่าระดับหนึ่ง (เช่น 1, 3 หรือ 5 ล้านบาท) ต้องทำการประเมินค่าทรัพย์สินทุกครั้งก่อนการโอน โดยทางราชการเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง เพราะคงคุ้มที่จะเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนได้สูงขึ้นกว่าราคาประเมินของทางราชการ

เมื่อมีฐานข้อมูลเป็นจริงแล้ว ก็ต้องเผยแพร่ให้ประชาชนทั่วไปได้ทราบด้วย เพื่อคนที่คิดจะซื้อ ขาย จำนอง แบ่งแยกมรดก ฯลฯ จะใช้เป็นฐานในการประมาณมูลค่าทรัพย์สินด้วยตนเองในทางหนึ่ง และโดยเฉพาะผู้ประเมินเพื่อการเวนคืนจะสามารถใช้เป็นฐานข้อมูลสำหรับการประเมินค่าทดแทนอีกทางหนึ่ง การเปิดเผยข้อมูลเช่นนี้ในปัจจุบันประเทศไทยยังไม่อนุญาตให้ทำ เพราะถือว่าเป็นการละเมิดสิทธิส่วนบุคคล ทั้งๆ ที่ในอารยประเทศให้เผยแพร่ได้ ผมก็เห็นว่าควรเผยแพร่ เพื่อความโปร่งใส และอาจถือเป็นการป้องกันการฟอกเงินอีกด้วย การมีระบบฐานข้อมูลนี้จึงถือเป็นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน (เพื่อการเวนคืน) โดยเฉพาะ

สิ่งที่แปลกอีกอย่างคือ เราไม่มีระบบที่มีประสิทธิภาพในการตรวจสอบและลงโทษผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ถ้าไม่มีการควบคุมคุณภาพที่ดี (quality control) ไม่มีการออกสุ่มสำรวจผลการทำงานของบริษัทประเมินต่างๆ ไม่มีการลงโทษตรงไปตรงมาและเด็ดขาด ก็อาจมีบริษัทประเมินหรือผู้ประเมินที่จะกระทำการทุจริตฉ้อฉลได้ โดยที่ผลเสียก็จะตกแก่วิชาชีพและผู้ใช้บริการโดยรวม เช่นที่เคยเกิดขึ้นในกรณีต่างๆ ที่ผ่านมาอย่างต่อเนื่อง ผมก็เคยเสนอไปทาง กลต. ในกรณีต่างๆ เหล่านี้เช่นกัน

เทคนิควิทยาการที่สมควรได้รับการเผยแพร่ ได้แก่ การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (CAMA: computer-assisted mass appraisal) ซึ่งผมเป็นคนแรกที่สร้างขึ้นเมื่อปี 2533 ในงานศึกษาให้กับสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ซึ่งสามารถใช้เพื่อการประเมินค่าทดแทนได้ แต่ประเทศไทยในขณะนั้นก็ไม่มีการศึกษาทางด้านนี้อย่างกว้างขวาง เมื่อปี 2537 ผมจึงได้สร้างแบบจำลอง CAMA ขึ้นอีกครั้งหนึ่ง และหลังจากนั้นเมื่อผมเป็นอาจารย์สอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินตั้งแต่รุ่นแรกที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ก็เริ่มมีการสร้างแบบจำลองเพิ่มเติม

ตามกฎหมายเวนคืนปัจจุบัน เราจะเอาที่ดินที่ถูกเวนคืนไปทำประโยชน์ในทางธุรกิจไม่ได้ โดยนัยนี้คงเป็นเพราะกลัวว่าจะเป็นการเอื้อต่อกลุ่มผลประโยชน์ หรือแม้แต่โครงการเมืองใหม่ก็มีอันต้องเป็นหมันเพราะหากเวนคืนที่ดินใครมา จะมาจัดสรรสร้างเป็นเมืองเป็นชุมชนโดยขายเป็นบ้านให้อยู่อาศัยกันไม่ได้ แต่ในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย เวียดนาม และจีน ต่างสามารถเวนคืนที่ดินเอกชนมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ทั้งสิ้น ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติ ประเด็นสำคัญอยู่ที่การมีระบบตรวจสอบที่ดี เพื่อไม่ให้เอื้อประโยชน์แก่พวกพ้องเป็นสำคัญ การที่การพัฒนาประเทศชาติสะดุดเพราะไม่สามารถเวนคืนทรัพย์สินของปัจเจกบุคคลได้จะทำให้ความเจริญของประเทศถูกฉุดรั้งและลูกหลานไทยในอนาคตอาจเป็นผู้รับผลร้ายเหล่านี้

เราจึงควรทำความเข้าใจให้ชัดเจนในเรื่องการเวนคืน เพื่อให้การพัฒนาประเทศมีความต่อเนื่อง เพื่อความยั่งยืนของประเทศชาติตลอดไป

 

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: