ทัศนะจากผู้อ่าน

ดูบทความทั้งหมด

ผู้อ่านสามารถส่งเรื่องมาได้ที่ [email protected]

16 มีนาคม 2563
255

เมื่อ​"คำตอบ" อยู่ที่​ "พนักงานเจ้าหน้าที่" (1) ​​

พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด​ ​มาตรา 4 ​กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่​มีอำนาจหน้าที่พิจารณาการจดทะเบียนสิทธิ​-​นิติกรรมห้องชุด​

จำนอง​ ขายฝาก​ ให้​เช่า​ แก้ไขรายการจดทะเบียน​ รับคำขอจดทะเบียนอาคารชุด​ จัดทำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ (อ.ช.2) อนุมัติหนังสือสำคัญ​การจดทะเบียนอาคารชุด​ (อ.ช.10) ​นิติบุคคลอาคารชุด​ (อ.ช.13) ​จดทะเบียนข้อบังคับ​ผู้จัดการ​กรรมการ ​เปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ​ฯลฯ ​ภายใต้ระเบียบกรมที่ดิน ​หลักเกณฑ์​แนวทางปฏิบัติตามข้อบังคับ​และกฎหมาย ​ทุกท่านที่เกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด​ "คอนโดมิเนียม"​ ล้วนทราบ​เข้าใจเรื่องดังกล่าว​

​ในทางตรงกันข้าม​ หากพนักงานเจ้าหน้าที่​ซึ่งมีอำนาจการจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด​แจ้งกับท่าน​ในฐานะ​ผู้ขอจดทะเบียนเรื่องใด​เรื่องหนึ่ง ​ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนตามที่ขอให้แก่ท่านได้​ ด้วยเหตุมีข้อพิพาทระหว่างกัน ​ทั้งเกี่ยวข้องผู้ร้องและหรือผู้ถูกร้อง​อาจเป็นคดีความในศาล หรือไม่ก็ตาม​ โดยแจ้งกับผู้ขอว่า "ขอยุติการพิจารณาจดทะเบียน"

พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถกล่าวประโยค​ข้อความดังกล่าวกับผู้ขอได้หรือไม่ ​ในขณะที่ท้ายหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา​เรื่อง​ร้องมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่ชอบด้วยข้อกฎหมาย​กล่าวว่า

อนึ่ง การจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงผู้จัดการ นิติฯ หรือกรรมการนิติฯ ในกรณีที่มีผู้คัดค้านการจดทะเบียนผู้จัดการหรือกรรมการนิติฯ ตามมติที่ประชุมเจ้าของร่วมดังกล่าว พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) ..2551 ไม่มีบทบัญญัติใดให้ต้องระงับการ จดทะเบียนหากผู้ร้องเห็นว่าการประชุมไม่ชอบด้วยกฎหมายก็สามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้มีคำสั่งเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้

แปลความเนื้อหาดังกล่าว​หมายความว่า เรื่องพิพาทที่เกิดขึ้นภายในอาคารชุด ไม่ว่าเป็นเรื่องใด​เมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติชอบด้วยข้อบังคับ​และกฎหมาย ​พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีหน้าที่รับคำขอไว้พิจารณา​ (จดทะเบียน) ​หากเอกสารหลักฐานครบถ้วน​ถูกต้อง​พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจจดทะเบียน​หากผู้ร้อง​ผู้คัดค้านมติที่ประชุม​ให้ผู้ร้อง​ ผู้คัดค้านไปใช้สิทธิทางศาล ​เมื่อศาลมีคำสั่ง​หรือคำพิพากษา​ให้แจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ​เพื่อปฏิบัติตามคำสั่ง​หรือคำพิพากษาศาลนั้น

ผู้จัดการ​ชื่อ “​ก” ​ของนิติฯ ​ชื่อ “​ส” ​ใช้อำนาจของตนตามข้อบังคับของนิติฯ “​ส” ​จัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ครั้งที่ 1/2562 ​วันที่ 17 มี.ค.2562 ที่ประชุมมีมติถอดถอน คกก.ชุดก่อนหน้าทั้งหมด​ และแต่งตั้ง คกก.ชุดใหม่ แทนชุดก่อน​ ผู้จัดการ “​ก” ไม่นำเอกสารหลักฐานยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน ​นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ ต่อมา​เมื่อวันที่​ 22 มี.ค.2562 ​ประธาน คกก.ชุดถอดถอน​ได้ฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาล​เพิกถอนมติที่ประชุม ​โต้แย้งสิทธิและขอคุ้มครองชั่วคราว ​โดยส่งสำเนาคำฟ้องให้นิติฯ​ “ส” จำเลย​และสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทราบเรื่องดังกล่าว

ต่อมา​ ผู้จัดการ​นาย “​ก” ใช้อำนาจของตนตามข้อบังคับของนิติฯ “​ส” จัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ครั้งที่​ 2/2562 ​วันที่ 31 มี.ค.2562 ​ที่ประชุมมีมติแต่งตั้งผู้จัดการตามที่แจ้งลาออกเป็นหนังสือต่อ คกก.​แต่งตั้งนิติบุคคล​ผู้รับจ้าง​บริหารทรัพย์สินของนาย​ “ก” กลับเข้าทำหน้าที่ของนิติฯ “ส” ต่ออีกคราว ​ยกเลิกมติ คกก.แต่งตั้งนิติบุคคล​ "พอผู้รับจ้าง​ที่ คกก.มีมติ​และลงนามสัญญาจ้างไว้ก่อนหน้า​เปลี่ยนแปลง​โยกย้ายบัญชีเงินฝากธนาคารเดิม​ ลดอำนาจ คกก.กับการแต่งตั้งนิติบุคคล​ผู้รับจ้างบริหารทรัพย์สินด้วยมติ คกก.เป็นต้น

ข้อบังคับของนิติฯ “ส” ข้อ 39 ​กำหนดวาระผู้จัดการคราวละ 2 ​ปี​เมื่อครบวาระ​ให้ (คกก.) จัดให้มีการแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่​ภายใน 90 ​วัน​นับแต่วันที่ครบวาระ

นาย​กผู้จัดการของนิติฯ “​ส” ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ​ตั้งแต่วันที่ 26 เม.ย.2560 ​สิ้นสุดวันที่​ 25 เม.ย.2562

นาย​กผู้จัดการ​ส่งจดหมายเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ครั้งที่​ 3/2562 ​นัดประชุมวันที่​ 28 ​เม.ย.2562 ​แจ้งวาระพิจารณา​ได้แก่​การแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่ทดแทนรายเดิม​ ที่ประชุมมีมติแต่งตั้งนาย ​“ก” กลับเข้าปฏิบัติหน้าที่อีกคราว​ตามข้อบังคับ

ประธาน คกก.ด้วยความเห็นชอบ คกก.​ประชุมเมื่อวันที่​ 27 เม.ย.2562 ​มีมติแต่งตั้งกรรมการ 1 คน​ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ​กรรมการในฐานะผู้จัดการรายดังกล่าว​ยื่นคำขอจดทะเบียนกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ​ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่​สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เมื่อวันที่ 29 เม.ย.2562 

อดีตผู้จัดการ​นาย​ “ก” ยื่นคำขอจดทะเบียน คกก.ชุดใหม่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่​สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา​เมื่อวันที่​ 3 พ.ค.2562 

ข้อ​หรือเรื่องพิจารณาข้างต้น​อาจได้แก่ประเด็นต่างๆ​ ดังต่อไปนี้

1.​มติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ครั้งที่ 2/2562 ​เมื่อวันที่ 31 มี.ค.2562 แต่งตั้งผู้จัดการนาย​ “ก” กลับมาปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการของนิติฯ “​ส” ชอบด้วยข้อบังคับ​และพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนได้หรือไม่

2.มติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ครั้งที่ 3/2562 ​เมื่อวันที่ 28 เม.ย.2562 ​แต่งตั้งนาย​ “ก” กลับมาปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการต่ออีกวาระ​ตามข้อบังคับ ​และพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนผู้จัดการ​นาย “ก” ได้หรือไม่

3.คำขอจดทะเบียนกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ​ตามข้อบังคับ และกฎหมาย​ฉบับลงวันที่ 29 เม.ย.2562 ของประธาน คกก.ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่​สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา​ ชอบด้วยข้อกฎหมาย​พนักงานเจ้าหน้าที่มีหน้าที่พิจารณาคำขอดังกล่าวหรือไม่

4.คำขอจดทะเบียน คกก.ชุดใหม่​ในวันที่​ 3 พ.ค.2562 หรือภายหลังวันที่ 26 เม.ย.2562 ผู้จัดการ​นาย​กมีอำนาจยื่นคำขอจดทะเบียน​พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจพิจารณาคำขอ​ รวมทั้งสามารถจดทะเบียน คกก.ชุดดังกล่าวได้หรือไม่​ และ

5.ภายหลังวันที่​ 26 เม.ย.2562 ​นิติฯ “ส” ​มีผู้จัดการหรือไม่​ หรือการออกอนุมัติ​ "ใบปลอดหนี้โดยอดีตผู้จัดการ​นาย​ “ก” ชอบด้วยกฎหมาย ​พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจจดทะเบียนซื้อ​-​ขายห้องชุด​หรือไม่

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]

ดูบทความทั้งหมดของ ทัศนะจากผู้อ่าน

แชร์ข่าว :
Tags: