เมื่อ"คำตอบ" อยู่ที่ "พนักงานเจ้าหน้าที่" (1)
พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด มาตรา 4 กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจหน้าที่พิจารณาการจดทะเบียนสิทธิ-นิติกรรมห้องชุด
จำนอง ขายฝาก ให้เช่า แก้ไขรายการจดทะเบียน รับคำขอจดทะเบียนอาคารชุด จัดทำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) อนุมัติหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) นิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) จดทะเบียนข้อบังคับผู้จัดการกรรมการ เปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ฯลฯ ภายใต้ระเบียบกรมที่ดิน หลักเกณฑ์แนวทางปฏิบัติตามข้อบังคับและกฎหมาย ทุกท่านที่เกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" ล้วนทราบเข้าใจเรื่องดังกล่าว
ในทางตรงกันข้าม หากพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งมีอำนาจการจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.อาคารชุดแจ้งกับท่านในฐานะผู้ขอจดทะเบียนเรื่องใดเรื่องหนึ่ง ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนตามที่ขอให้แก่ท่านได้ ด้วยเหตุมีข้อพิพาทระหว่างกัน ทั้งเกี่ยวข้องผู้ร้องและหรือผู้ถูกร้องอาจเป็นคดีความในศาล หรือไม่ก็ตาม โดยแจ้งกับผู้ขอว่า "ขอยุติการพิจารณาจดทะเบียน"
พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถกล่าวประโยคข้อความดังกล่าวกับผู้ขอได้หรือไม่ ในขณะที่ท้ายหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาเรื่องร้องมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่ชอบด้วยข้อกฎหมายกล่าวว่า
อนึ่ง การจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงผู้จัดการ นิติฯ หรือกรรมการนิติฯ ในกรณีที่มีผู้คัดค้านการจดทะเบียนผู้จัดการหรือกรรมการนิติฯ ตามมติที่ประชุมเจ้าของร่วมดังกล่าว พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ไม่มีบทบัญญัติใดให้ต้องระงับการ จดทะเบียนหากผู้ร้องเห็นว่าการประชุมไม่ชอบด้วยกฎหมายก็สามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้มีคำสั่งเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้
แปลความเนื้อหาดังกล่าวหมายความว่า เรื่องพิพาทที่เกิดขึ้นภายในอาคารชุด ไม่ว่าเป็นเรื่องใดเมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติชอบด้วยข้อบังคับและกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีหน้าที่รับคำขอไว้พิจารณา (จดทะเบียน) หากเอกสารหลักฐานครบถ้วนถูกต้องพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจจดทะเบียนหากผู้ร้องผู้คัดค้านมติที่ประชุมให้ผู้ร้อง ผู้คัดค้านไปใช้สิทธิทางศาล เมื่อศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาให้แจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ทราบเพื่อปฏิบัติตามคำสั่งหรือคำพิพากษาศาลนั้น
ผู้จัดการชื่อ “ก” ของนิติฯ ชื่อ “ส” ใช้อำนาจของตนตามข้อบังคับของนิติฯ “ส” จัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2562 วันที่ 17 มี.ค.2562 ที่ประชุมมีมติถอดถอน คกก.ชุดก่อนหน้าทั้งหมด และแต่งตั้ง คกก.ชุดใหม่ แทนชุดก่อน ผู้จัดการ “ก” ไม่นำเอกสารหลักฐานยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ ต่อมาเมื่อวันที่ 22 มี.ค.2562 ประธาน คกก.ชุดถอดถอนได้ฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาลเพิกถอนมติที่ประชุม โต้แย้งสิทธิและขอคุ้มครองชั่วคราว โดยส่งสำเนาคำฟ้องให้นิติฯ “ส” จำเลยและสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทราบเรื่องดังกล่าว
ต่อมา ผู้จัดการนาย “ก” ใช้อำนาจของตนตามข้อบังคับของนิติฯ “ส” จัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 2/2562 วันที่ 31 มี.ค.2562 ที่ประชุมมีมติแต่งตั้งผู้จัดการตามที่แจ้งลาออกเป็นหนังสือต่อ คกก.แต่งตั้งนิติบุคคลผู้รับจ้างบริหารทรัพย์สินของนาย “ก” กลับเข้าทำหน้าที่ของนิติฯ “ส” ต่ออีกคราว ยกเลิกมติ คกก.แต่งตั้งนิติบุคคล "พอ" ผู้รับจ้างที่ คกก.มีมติและลงนามสัญญาจ้างไว้ก่อนหน้าเปลี่ยนแปลงโยกย้ายบัญชีเงินฝากธนาคารเดิม ลดอำนาจ คกก.กับการแต่งตั้งนิติบุคคลผู้รับจ้างบริหารทรัพย์สินด้วยมติ คกก.เป็นต้น
ข้อบังคับของนิติฯ “ส” ข้อ 39 กำหนดวาระผู้จัดการคราวละ 2 ปีเมื่อครบวาระให้ (คกก.) จัดให้มีการแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่ภายใน 90 วันนับแต่วันที่ครบวาระ
นายกผู้จัดการของนิติฯ “ส” ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการตั้งแต่วันที่ 26 เม.ย.2560 สิ้นสุดวันที่ 25 เม.ย.2562
นายกผู้จัดการส่งจดหมายเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 3/2562 นัดประชุมวันที่ 28 เม.ย.2562 แจ้งวาระพิจารณาได้แก่การแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่ทดแทนรายเดิม ที่ประชุมมีมติแต่งตั้งนาย “ก” กลับเข้าปฏิบัติหน้าที่อีกคราวตามข้อบังคับ
ประธาน คกก.ด้วยความเห็นชอบ คกก.ประชุมเมื่อวันที่ 27 เม.ย.2562 มีมติแต่งตั้งกรรมการ 1 คนปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการกรรมการในฐานะผู้จัดการรายดังกล่าวยื่นคำขอจดทะเบียนกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เมื่อวันที่ 29 เม.ย.2562
อดีตผู้จัดการนาย “ก” ยื่นคำขอจดทะเบียน คกก.ชุดใหม่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาเมื่อวันที่ 3 พ.ค.2562
ข้อหรือเรื่องพิจารณาข้างต้นอาจได้แก่ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้
1.มติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 2/2562 เมื่อวันที่ 31 มี.ค.2562 แต่งตั้งผู้จัดการนาย “ก” กลับมาปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการของนิติฯ “ส” ชอบด้วยข้อบังคับและพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนได้หรือไม่
2.มติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 3/2562 เมื่อวันที่ 28 เม.ย.2562 แต่งตั้งนาย “ก” กลับมาปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการต่ออีกวาระตามข้อบังคับ และพนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนผู้จัดการนาย “ก” ได้หรือไม่
3.คำขอจดทะเบียนกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการตามข้อบังคับ และกฎหมายฉบับลงวันที่ 29 เม.ย.2562 ของประธาน คกก.ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ชอบด้วยข้อกฎหมายพนักงานเจ้าหน้าที่มีหน้าที่พิจารณาคำขอดังกล่าวหรือไม่
4.คำขอจดทะเบียน คกก.ชุดใหม่ในวันที่ 3 พ.ค.2562 หรือภายหลังวันที่ 26 เม.ย.2562 ผู้จัดการนายกมีอำนาจยื่นคำขอจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจพิจารณาคำขอ รวมทั้งสามารถจดทะเบียน คกก.ชุดดังกล่าวได้หรือไม่ และ
5.ภายหลังวันที่ 26 เม.ย.2562 นิติฯ “ส” มีผู้จัดการหรือไม่ หรือการออกอนุมัติ "ใบปลอดหนี้" โดยอดีตผู้จัดการนาย “ก” ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจจดทะเบียนซื้อ-ขายห้องชุดหรือไม่
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ