คณะกรรมการ... กลไกการบริหาร– พัฒนา *คอนโดมิเนี่ยม*

คณะกรรมการ... กลไกการบริหาร– พัฒนา *คอนโดมิเนี่ยม*

นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งมีรอบบัญชีสิ้นสุด วันที่ 30 ธ.ค.ของทุกปี คณะกรรมการมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญประจำปีเจ้าของร่วมภายใน 120 วัน

นับแต่วันสิ้นรอบบัญชี วัตถุประสงค์เพื่อให้ที่ประชุมพิจารณาผลการดำเนินงาน หรือรายงานประจำปี เสนอขออนุมัติงบประมาณการบริหารรอบปีถัดไป การเลือกตั้งคกก. การแต่งตั้งผู้จัดการ การแต่งตั้งผู้สอบบัญชีและการกำหนดค่าตอบแทนของรอบบัญชีถัดไป เป็นต้น ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 42/1 แห่งพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุดและข้อบังคับของนิติฯ หากประธานกรรมการไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมดังกล่าว อาจต้องรับผิดตามพ.ร.บ.อาคารชุด ตามมาตรา 70 เป็นโทษปรับเป็นเงินไม่เกิน 5 พันบาท และอาจถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมถอดถอนออกจากตำแหน่ง ตามมาตรา 37/3 และข้อบังคับได้

ภายใต้บทบัญญัติแห่งพ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับของนิติฯได้ให้ความสำคัญกับบุคคลหรือนิติบุคคล ซึ่งเป็นเจ้าของร่วม โดยได้รับการเสนอชื่อและอนุมัติแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ทำหน้าที่ คกก. ทั้งนี้ เพื่อกำหนดนโยบายให้ผู้จัดการ ฝ่ายจัดการอาคารนำไปปฏิบัติ การตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ การกำกับ การควบคุม ดูแลการปฏิบัติหน้าที่ต่อผู้จัดการ ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 39 แห่งพ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับ

อย่างไรก็ตาม บุคคลหรือนิติบุคคลซึ่งสามารถดำรงตำแหน่งคกก.อาคารชุด คอนโดมิเนียม ตามข้อบังคับ และมาตรา 37/1 ได้แก่ เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ผู้แทนโดยชอบธรรม กรณีเจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ ผู้อนุบาล ผู้พิทักษ์ ผู้เสมือนไร้ความสามารถหรือไร้ความสามารถ หรือกรณีเจ้าของร่วมเป็นนิติบุคคล เป็นต้น นอกจากนี้ บุคคล นิติบุคคลซึ่งดำรงตำแหน่งคกก.ต้องไม่คุณสมบัติต้องห้ามตามมาตรา 37/2 ได้แก่ เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่ง หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการ เพราะเหตุทุจริตประพฤติเสื่อมเสีย หรือเคยได้รับโทษจำคุก โดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เป็นต้น 

อนึ่ง คกก.ไม่สามารถมอบอำนาจให้บุคคลใดปฏิบัติหน้าที่แทนตนในตำแหน่งดังกล่าวได้ เหตุเนื่องจากการเป็นหรือดำรงตำแหน่งกรรมการ ถือเป็นสิทธิเฉพาะตนหรือบุคคลเท่านั้น คกก.ต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองภายใต้กรอบซึ่งเป็นอำนาจหน้าที่ตามที่พ.ร.บ.อาคารชุด กำหนดตามมาตรา 38 และข้อบังคับ อีกทั้งคกก.ไม่มีสิทธิรับมอบฉันทะจากเจ้าของร่วมเพื่อการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา 47 (1) และข้อบังคับอีกด้วย

โดยทางปฏิบัติทั่วไป เมื่อนิติฯกำหนดให้มีการประชุมใหญ่สามัญประจำปีเจ้าของร่วม ผู้จัดการ ฝ่ายจัดการอาคารจะออกประกาศรับสมัครบุคคล นิติบุคคล ซึ่งให้ความสนใจสมัครตำแหน่งคกก. เพื่อนำเสนอรายชื่อให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาอนุมัติแต่งตั้ง

"เรื่องจริง" ที่เกิดขึ้นกับนิติฯ ส่วนใหญ่ ได้แก่ การมีผู้สมัครจำนวนน้อย หรือบางแห่งไม่มีผู้สมัครเข้าทำหน้าที่คกก. ซึ่งอาจเป็นเหตุให้คกก.ชุดเดิมต้องปฏิบัติหน้าที่ต่ออีกวาระ ในขณะที่ข้อบังคับและพ.ร.บ.อาคารชุดกำหนดเป็นข้อห้ามการปฏิบัติหน้าที่เกิน 2 วาระติดต่อกัน แต่เหมือนทราบดีว่าหากไม่สามารถสรรหาเจ้าของร่วมรายอื่น จึงเปิดช่องให้คกก.ชุดเดิมสามารถปฏิบัติหน้าที่ต่อไปได้ โดยมีหลายสาเหตุซึ่งนิติฯไม่สามารถสรรหาผู้สมัครรายใหม่ได้ อาทิ ไม่สนใจ ขาดความรู้ ความสามารถ ขาดประสบการณ์ ความชำนาญ ไม่มีเวลา ไม่มีค่าตอบแทน เป็นต้น

เรื่องช้ำใจ เศร้าใจของนิติฯ จำนวนหลายแห่ง นอกจากเจ้าของร่วม ไม่สนใจต่อการเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมแล้ว ยังพบว่านิติฯ ยังขาดคนดี คนเก่ง คนที่มีความรู้ ความสามารถเข้าทำหน้าที่คกก.อีกด้วย เมื่อนิติฯจำต้องได้บุคคล นิติบุคคล ซึ่งจำใจ ฝืนทนเข้าปฏิบัติหน้าที่คกก. ถามว่าประสิทธิภาพการบริหารคอนโดมิเนียมจะเกิดขึ้นได้อย่างไร 

คกก.จะบริหารคอนโดมิเนียมอย่างไร ให้เจ้าของร่วมยอมรับ เกิดมูลค่าที่ดินในทรัพย์สิน ผู้เขียนเห็นว่าควรยึดหลักหรือกำหนดยุทธศาสตร์การบริหารคอนโดมิเนียม ดังต่อไปนี้

1.คัดเลือก สรรหาบุคคล นิติบุคคลที่มีความรู้ ความสามารถเข้ามาบริหารคอนโดมิเนียมของตน

2.ยึดข้อบังคับ พ.ร.บ.อาคารชุด และมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นหลักในการบริหาร คอนโดมิเนียม

3.หมั่นตรวจสอบ ปรับปรุง บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก สาธารณูปโภคภายใน อาคารให้สามารถใช้งานได้ตามปรกติ

4.บริหารจัดการค่าส่วนกลางที่รับชำระจากเจ้าของร่วมให้สอดคล้องกับงบประมาณตามที่ได้รับการ อนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและเป็นประโยชน์ คุ้มค่าต่อนิติฯ 

5.ตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่บุคลากรฝ่ายจัดการอาคาร ผู้จัดการ การรักษาความปลอดภัย ความสะอาด

และเรื่องอื่นๆ ให้ได้ประสิทธิภาพ เป็นมาตรฐาน

6.ปฏิบัติตนเป็นตัวอย่างที่ดีให้เจ้าของร่วมได้เห็น ใช้เป็นแบบอย่าง และไม่แสวงหาผลประโยชน์จากการ บริหารคอนโดมิเนียมทั้งทางตรง ทางอ้อม

7.รับฟังข้อเสนอแนะ ข้อท้วงติงที่เป็นประโยชน์ และนำไปปรับปรุงแก้ไขให้งานเกิดประสิทธิภาพ

8.กำหนดแผนงาน โครงการที่เป็นประโยชน์ สร้างสรรค์เสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณา อนุมัติ ให้ความเห็นชอบ และ

9.รู้จักการประชาสัมพันธ์ผลการบริหารคอนโดมิเนียมให้เจ้าของร่วม สมาชิก ทราบเป็นระยะๆ

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]