Real Demand ยังมี อสังหาฯ ปี 63 ปรับเพื่อไปต่อ

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ปรับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เพื่อช่วยให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะมาตรการบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่มีเพดานกู้ได้ 100% แล้วยังสามารถกู้เพื่อการตกแต่งเพิ่มได้อีก 10% 

ส่วนบ้านหลังแรกที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปถือว่ามีสัญญาณทิศทางที่ดีเพราะได้ปรับมาตรการให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เหลือ 10% ส่วนบ้านหลังที่ 2 หรือสัญญาที่ 2 นั้น ก็ได้มีการปรับสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี ลดลงจากเดิมที่กำหนดไว้ 3 ปี ซึ่งส่วนนี้ทางพลัสฯ มองว่าสำหรับสัญญาที่ 2 นั้น ไม่ได้มีนัยสำคัญว่าเป็นกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนเท่านั้น แต่มองว่ามีกลุ่มที่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เช่นเดียวกัน ซึ่งก็ตรงกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่ให้ความเห็นว่าการเก็งกำไรส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาที่ 3 เพราะหากดูจากความเป็นจริงแล้วปัจจุบันมีหลายครอบครัวที่นิยมซื้อบ้านไว้ที่ชานเมือง แต่จากปัญหาด้านสภาพจราจรในกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะช่วงนี้ที่มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าพร้อมกันหลายสายยิ่งทำให้ต้องใช้เวลาในการเดินทางมาทำงานมากกว่าปกติ จึงทำให้หลายครอบครัวซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลใกล้ที่ทำงานหรือใกล้สถานศึกษาของบุตรหลานสำหรับรองรับการใช้ชีวิตในช่วงวันจันทร์ - ศุกร์ และกลับไปอยู่บ้านในช่วงเสาร์ - อาทิตย์ หรือวันหยุดยาว เป็นต้น

ทั้งนี้ธนาคารพาณิชย์บางแห่งได้ออกมาระบุว่า การผ่อนเกณฑ์ LTV จะช่วยกระตุ้นสินชื่อที่อยู่อาศัยให้เติบโตได้ 5-10% จากเดิมที่หดตัวลง 30-40% ซึ่งทางพลัสฯ มองว่าในปีนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจเติบโตได้มากกว่านั้นเพราะแม้ว่าปัจจัยด้าน LTV จะสนับสนุนเฉพาะ Real Demand เท่านั้น แต่ล่าสุดก็มีปัจจัยที่เข้ามากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในทางบวกอย่างต่อเนื่อง นั่นคือการที่คณะกรรมการนโยบายการเงินได้ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% มาอยู่ที่ 1% ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่ต่ำสุดในประวัติการณ์ และหลังการประกาศดังกล่าวธนาคารพาณิชย์หลายแห่งก็รับลูกทันทีด้วยการประกาศปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อเป็นการช่วยเหลือลูกค้า การประกาศลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงนี้ถือว่าเป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ และการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ก็จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการ จะช่วยพยุงให้กำลังซื้อไม่ลดลงไปในจุดที่น่าเป็นห่วง 

การลดอัตราดอกเบี้ยนี้ก็ส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ 2 ต่อ นั่นคือสำหรับผู้กู้ทั้งบ้านหลังแรกที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่กู้บ้านไปก่อนหน้านี้ก็สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ยได้เช่นกัน นอกจากนั้นต่อที่ 2 คือ เมื่อสภาพคล่องในระบบกลับมา กำลังซื้อก็จะกลับมานั่นอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวได้เช่นกัน อย่างไรก็ตามหลายฝ่ายยังมองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในครั้งนี้จะยังไม่ใช่ครั้งสุดท้ายของปี เพราะยังมีปัจจัยอื่นๆที่กระทบและอาจจะส่งผลต่อเรื่องการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแพร่ระบาดของเชื้อโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ที่กระทบการท่องเที่ยว และยังมีปัญหาภัยแล้งที่กระทบภาคเกษตร จึงยังต้องจับตาดูว่าในปีนี้อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะลดลงไปอีกหรือไม่

จากมาตรการผ่อนคลายทั้ง LTV และอัตราดอกเบี้ยปี 2563 จึงเป็นปีที่เหมาะสำหรับ Real Demand อย่างมาก เพราะจะสามารถเข้าถึงอัตราดอกเบี้ยต่ำในระยะยาว อีกทั้งผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็มีโปรโมชั่นช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในการโอน เพื่อกระตุ้นการซื้อ นอกจากนี้ยังมีที่อยู่อาศัยหลายโครงการในทำเลที่ดีที่มีการพัฒนาโครงการให้อยู่ในราคาที่ผู้ซื้อจับต้องได้ง่ายขึ้น อีกทั้งมีโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ให้เลือกมากมาย อำนาจการต่อรองในปีนี้จึงเป็นของผู้ซื้ออย่างแท้จริง จึงเชื่อว่าปีนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีลุ้นว่าตัวเลขจะกลับมาเติบโตฟื้นตัวได้