ไวรัสโควิด-19 กับอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมมั่นใจว่าไวรัสโควิด-19 ไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว 

อย่างไรก็ตาม ไวรัสโควิด-19 ส่งผลต่อราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ของประเทศจีนในช่วงสั้นอย่างหนัก โดยดัชนี Shanghai Composit (SSE Composite Index) ลดลง 229.92 จุด อยู่ที่ 2,746.61 จุด ซึ่งเท่ากับลดลง 7.72% ในวันที่ 3 ก.พ.2563 ส่วนในวันเดียวกันนี้หุ้นไทยร่วง 18.08 จุด แต่ ณ วันที่ 17 ก.พ.2563 ดัชนีก็ดีดกลับมาเป็น 2,983.62 จุด

ต่อมาเมื่อวันที่ 3 ก.พ.2563 มีการติดเชื้อเป็นจำนวนมากถึง 17,300 คน แต่จำนวนที่ตายมีน้อยมากคือ 362 คนแล้ว อย่างไรก็ตาม ล่าสุด ณ วันที่ 17 ก.พ.ปรากฏว่าติดเชื้อเพิ่มขึ้นเป็น 51,857 ราย และเสียชีวิตไป 1,670 คน และมีหลายคนที่ผ่านการรักษาแล้วหายแล้วอีกต่างหาก ในช่วง 14 วันที่ผ่านมามีผู้เสียชีวิต 1,308 คน เฉลี่ยวันละ 93.4 คน หรือถ้าทั้งปีก็จะมีผู้เสียชีวิตประมาณ 34,101 คน

อย่างไรก็ตาม ผู้เสียชีวิตยังน้อยมากเมื่อเทียบกับโรคอื่นๆ ผิดกับโรคร้ายในอดีตที่ตายเป็นจำนวนมากจนรักษาแทบไม่ได้ เช่น

1.เอชไอวี/เอดส์ระบาด (สูงสุดปี 2548-2555) ตายถึง 36 ล้านคน

2.ไข้หวัดใหญ่ระบาด (ปี 2511) ตายถึง 1 ล้านคน เรียกว่า “ไข้หวัดใหญ่ฮ่องกง” สายพันธุ์ H3N2 สายพันธุ์ H3N2

3.ไข้หวัดใหญ่ (ปี 2499-2501) ตาย 2 ล้านคน เป็นโรคไข้หวัดใหญ่สายพันธุ์ใหม่ของ H2N2 ที่กำเนิดในประเทศจีนในปี 2499 และจนถึงปี 2501

4.ไข้หวัดใหญ่ระบาด (ปี 2461) ตายถึง 20 -50 ล้าน มีอัตราการเสียชีวิตอยู่ที่ 10% ถึง 20% โดยมีผู้เสียชีวิตสูงถึง 25 ล้านคนใน 25 สัปดาห์แรก

5.อหิวาตกโรคระบาด (ปี 2453-2454) ตายมากกว่า 8 แสนคน เกิดขึ้นในอินเดียที่มีผู้เสียชีวิตกว่า 8 แสนคน ก่อนที่จะแพร่กระจายไปยังตะวันออกกลาง แอฟริกาเหนือ ยุโรปตะวันออก และรัสเซีย

6.ไข้หวัดใหญ่ระบาด (ปี 2432-2433) ตาย 1 ล้าน เป็นเชื้อไวรัสไข้หวัดใหญ่สายพันธุ์ H3N8

7.อหิวาตกโรคระบาด (ปี 2395-2403) ตาย 1 ล้าน ระบาดในอินเดียครั้งที่ 3 แพร่กระจายจากแม่น้ำคงคาก่อนที่จะฉีกผ่านเอเชีย ยุโรป อเมริกาเหนือ แอฟริกา และจบชีวิตของผู้คนกว่าล้านคน

8.กาฬโรค (ปี 1889-2436) ตาย 75-200 ล้าน ทำลายยุโรป แอฟริกาและเอเชีย โดยน่าจะเกิดขึ้นในทวีปต่างๆ จากหมัดที่อาศัยอยู่ในหนูซึ่งอาศัยอยู่บนเรือพ่อค้า

จะเห็นได้ว่าไวรัสโควิด-19 นี้ยังส่งผลกระทบน้อยมากเมื่อเทียบกับกรณีโรคร้ายในอดีต อาจคล้ายกับกรณี Y2K หรือการที่เวลาจะเข้าสู่ยุคปี 2000 ว่าจะเกิดความปั่นป่วนขนานใหญ่ แต่ก็ไม่มีอะไรมาก จึงอย่าให้ใครปั่น อย่าให้ใครมาหลอกได้

มีการกล่าวว่าการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนในปี 2563 อาจลดเหลือ 4% จาก 6% ตามที่เคยคาดหมายเดิมเพราะโรคไวรัสโควิด-19 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจ สมัยเกิดโรคซาร์สในปี 2546 นั้นจะพบว่าอัตราการเจริญเติบโตของจีนในปีนั้นยังสูงถึง 10% แสดงให้เห็นว่าโรคระบาดแบบนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว และโรคซาร์สก็หายไปเหมือนไม่มีอะไรเกิดขึ้นในเวลาไม่ถึง 1 ปีเท่านั้น

สำหรับกรณีฮ่องกงจะเห็นได้ว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยอยู่ 31.9 ในปี 2531 เพิ่มขึ้นจากปี 2530 ที่ 26.3 จุด แสดงว่ากรณีวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐ Saving and Loan Crisis ไม่ได้มีผลต่อฮ่องกงเลย แม้แต่กรณีสงครามอ่าวเปอร์เซียในปี 2533 ก็ไม่ได้ส่งผลต่อราคาบ้านโดยตรงเช่นกัน โดยดัชนีเพิ่มขึ้นเป็น 44.8 ต่อมาในปี 2540 เมื่อจีนได้คืนเกาะฮ่องกงและเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2541 ราคาบ้านจึงตกต่ำลงมาจาก 163.1 จุดในปี 2540 เหลือเพียง 11.1 จุดในปี 2541

จนกระทั่งปี 2546 ที่มีโรคซาร์สเกิดขึ้น ราคาบ้านอยู่ที่ 61.6 เพราะตกต่ำต่อเนื่อง แต่เมื่อถึงปี 2547 ราคาบ้านก็กระโดดขึ้นเป็น 78.0 จุด แสดงว่าโรคซาร์สไม่ได้มีผลอะไรโดยตรง แม้แต่กรณีประท้วงหนักของนายโจชัว หว่อง และคณะในปี 2554 ก็ยังมีผลให้ราคาบ้านในปีถัดไปเพิ่มจาก 256.9 จุด เป็น 296.8 จุด อย่างไรก็ตาม ผลการประท้วงรุนแรงในปี 2562 ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงตกต่ำลงบ้าง

อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นๆ มีปัญหาไปทั่วโดยเฉพาะวงการทัวร์และโรงแรมต่างๆ หากโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆ ก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบันเป็นต้น แม้แต่กิจกรรมอบรมสัมมนาระหว่างประเทศโดยเฉพาะในจีน ไทยและอื่นๆ หรือกระทั่งมาราธอนที่โตเกียว ก็ต้องหยุดไปหมดเช่นกัน แต่ก็คงเป็นในระยะสั้นเท่านั้น

ด้วยเหตุนี้ผมจึงเชื่อว่าโรคไวรัสโควิด-19 นี้น่าจะจบได้อย่างเร็วภายในสิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี 2563 นี้เอง ประเทศจีนก็ทุ่มเทสรรพกำลังในการแก้ไขปัญหานี้อย่างเต็มที่ งานสัมมนาต่างๆ ในฮ่องกงก็เลื่อนจากเดือน ม.ค.และ ก.พ.ไปในช่วงปลายเดือน มี.ค. หรือต้นเดือน เม.ย.แทน แต่หากยาวนานกว่านั้นก็จึงไม่น่าจะเกินกลางปี 2563 นี้เอง และอาจช้าสุดเช่นในกรณีโรคซาร์ส ก็จะไม่ได้พบอีกต่อไปในปีถัดไปหลังจากระบาดมาราว 9 เดือน

ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโลกที่อาจได้รับผลกระทบจากโรคระบาดนี้ อย่างไม่ต้องสงสัยก็อาจฟื้นคืนได้ภายในปี 2563 นี้และอาจทำให้กำลังซื้อที่เคย “อั้น” เอาไว้กลับมาอย่างมากในปี 2563-2564 ต่อไป