ช่องโหว่กฎหมายอาคารชุด

ช่องโหว่กฎหมายอาคารชุด

โบราณ​ (ท่าน) ​ว่า​ "ดูช้างให้ดูหาง ​ดูนางให้ดูแม่" ​คำโบราณที่กล่าวถึง​นิสัยใจคอ อาจถูกสั่งสอนมาตั้งแต่เด็ก​ติดตัวยังเยาว์ "ไม่มาก​ก็น้อย"

หาก​สุภาพบุรุษ​ได้​ศึกษานิสัยใจคอของ​ฝ่ายหญิง​ให้มากขึ้น​ย่อมจะไม่ผิดพลาด​เกิดความแตกแยก​หรือหย่าร้างในอนาคต​

หรือกรณีผู้ซื้อทรัพย์สิน​อสังหาริมทรัพย์ หลายท่าน​ทำการบ้าน​ก่อนตัดสินใจก็อาจไม่เสียใจในภายหลัง​ หรือผู้บริโภค​ผู้ซื้อ​บางคน​มองแต่ภาพลักษณ์ภายนอก​ ไม่ตรวจสอบประวัติ​ผลงานย้อนหลังของผู้ประกอบการในโครงการในอดีต​ นั่นทำให้ผู้ซื้อ​ผู้บริโภค​จำนวนไม่น้อย​ต่างเสียเวลา​เสียค่าใช้จ่าย​เมื่อเกิดข้อพิพาท​หรือมีคดีความในชั้นโรงศาล

เรื่องข้างต้น​อาจมีส่วนเกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด​ "คอนโดมิเนียมตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด​แม้ภาครัฐ "กรมที่ดินและหน่วยงานภาครัฐอื่นที่เกี่ยวข้อง​ต่างพยายามมุ่งเน้น​ให้ความช่วยเหลือผู้บริโภค ​"จำนวนมากเพื่อมิให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบ​ ​ลดข้อร้องเรียน​หรือการใช้ช่องโหว่ของกฎหมาย​ (Legal​ Loopholes) ​เพื่อให้เกิดประโยชน์แก่การประกอบธุรกิจ ​ซึ่งที่ผ่านมา​ต้องยอมรับว่า​กรมที่ดิน​ในฐานะ​ผู้กำกับ​ควบคุมการใช้ พ.ร.บ.อาคารชุด​ รวม 4 ​ฉบับ ​ตั้งแต่ปี 2522-2551 ก็ยังมิอาจแก้ไข​ความเสียหาย​ความเดือดร้อนของผู้บริโภค​ผู้ซื้อห้องชุดได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด 

อย่างไรก็ตาม​ ระบบอาคารชุด ​"คอนโดมิเนียมที่ผู้เขียน​และสมาคมได้รับการร้องเรียน อาจกล่าวได้ว่าส่วนหนึ่งเกิดขึ้นจากข้อกฎหมาย​ข้อบังคับที่ไม่เอื้อ​แก่ผู้ซื้อ ​กรรมการ ​หรือผู้จัดการ ​ทำให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบจากการใช้ข้อบังคับ​และกฎหมายอาคารชุดดังกล่าว โดยประเด็นความเดือดร้อน​ความเสียหายจากกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​ที่ได้รับการร้องเรียน​ได้แก่ประเด็นต่างๆ ​ดังนี้

1.การจดทะเบียนบุคคล​หรือนิติบุคคลเป็นผู้จัดการ​ โดยผู้จัดการรายดังกล่าว​เป็นผู้จัดจ้างนิติบุคคล​ภายนอก ​(ของตน)​ บริหารทรัพย์ส่วนกลาง​ หรือเป็น ​"นอมินีให้แก่ผู้ประกอบการ

การจดทะเบียนผู้จัดการ โดยผู้จัดการรายดังกล่าวจ้างนิติบุคคลที่ตนจดทะเบียนขึ้นมาบริหารทรัพย์ส่วนกลาง​คอนโด ​ตามข้อบังคับ​เป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้จัดการ​และผู้ประกอบการโครงการ​เจ้าของโครงการ ในเวลาเดียวกัน​ผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค คณะกรรมการ​ไม่อาจเปลี่ยนแปลงผู้จัดการ​หรือยกเลิกสัญญาจ้างได้ ​เหตุเพราะกระทบ​หรือเป็นการละเมิดต่อสัญญาจ้าง​ อาจเป็นผลเสียหายแก่ผู้ซื้อ​เจ้าของร่วม​คณะกรรมการ​และนิติบุคคลอาคารชุดในภายหลัง จากการทำสัญญาจ้างดังกล่าวก่อนหน้าที่ได้มีการอนุมัติลงนามระหว่างกันไว้​

อย่างไรก็ตาม ​หลายท่าน​อาจกล่าวว่าเมื่อคะแนนเสียงของผู้ประกอบการ​มีจำนวนมากกว่าฝ่ายผู้ซื้อ​หรือคณะกรรมการ​ไม่สามารถโหวต​หรือออกเสียงลงคะแนนเปลี่ยนแปลง​หรือยกเลิกสัญญาจ้างดังกล่าวได้

ความเสียหายที่เกิดขึ้นอาจได้แก่​การไม่สามารถตรวจสอบรายรับ​และรายจ่ายการบริหารทรัพย์สิน​ หรือไม่สามารถตรวจสอบค่าส่วนกลาง​ และค่ากองทุนของผู้ซื้อ​หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์​หรือการตรวจสอบความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางภายในอายุรับประกัน​ หรือการถูกถอดถอนคณะกรรมการ​และแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่​เมื่อเกิดข้อพิพาท​เป็นต้น

"ข้อแนะนำ" อาจเป็นทางออกของช่องโหว่ของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดในประเด็นดังกล่าว​ได้แก่​กำหนดให้ผู้จัดการ​มีอำนาจทำสัญญาจ้างบริหาร​หรือบริการอื่นๆ​ เพียง 6 ​เดือนแรก​นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด​ เมื่อครบระยะเวลาการจ้างตามสัญญาจ้าง​หรือการจัดให้มีตัวแทน​ผู้ซื้อ​ในฐานะ ​"คณะกรรมการให้เป็นอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ​เป็นผู้พิจารณาแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่แทนรายเดิม ทั้งนี้​ให้ผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการ​ไม่สามารถออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่

2.กำหนด​หรือเขียนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด​ด้วย​บทเฉพาะกาล​ที่เอื้อประโยชน์แก่ตนเอง​ทั้งการ​ (ไม่) ​ชำระค่าส่วนกลาง​และกองทุนตามข้อบังคับที่ผิดเพี้ยนจากผู้ซื้อ​ผู้บริโภค

โครงการคอนโดมิเนียม​ "จำนวนไม่น้อยของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อาศัยการเขียนบทเฉพาะกาล​ที่เอื้อประโยชน์ทางธุรกิจ ทั้งการชำระค่าส่วนกลาง​ ค่ากองทุน​แตกต่างจากผู้ซื้อ​เจ้าของร่วม ​"รายย่อยยกตัวอย่าง ​ผู้ซื้อ​ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกราย​มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง​ตามข้อบังคับ​ล่วงหน้า ​"รายปีและชำระค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลตามข้อบังคับ​แต่ผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการ​จ่ายค่าส่วนกลาง ​"รายเดือนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด​สำหรับห้องชุดเหลือขาย​หรือยังขายไม่ได้ ​ไม่ต้องจ่ายค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคล เป็นต้น

ถามว่าข้อกฎหมาย​หรือข้อกำหนด​ตามที่บัญญัติดังกล่าว ​ทั้งในข้อบังคับของนิติบุคคล​เป็นธรรมแก่ผู้ซื้อหรือไม่ 

ทางแก้ไขช่องโหว่ของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​ อาจได้แก่​ภาครัฐ​ "กรมที่ดินกำหนด​หรือจัดให้มีข้อบังคับของนิติบุคคลฉบับมาตรฐาน​ใช้เหมือนกันทุกโครงการ ที่ได้รับการจดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ​ลด​หรือมิให้มีข้อกำหนดการชำระค่าส่วนกลาง​และค่ากองทุนในลักษณะที่เอื้อประโยชน์แก่ผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการ​ หรือการแก้ไข​เพิ่มเติม​มาตรา 18/1 ​การชำระค่าส่วนกลางของผู้ขอจดทะเบียนให้ชำระเช่นเดียวกันกับผู้ซื้อตามข้อบังคับ​ และมาตรา​18/2 ​ให้ผู้ขอจดทะเบียนชำระค่ากองทุนตามข้อบังคับ​ เฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อ​เป็นต้น

3.​กำหนดให้มีใบอนุญาตวิชาชีพแก่ผู้จัดการ​ทั้งในนาม​บุคคล​และนิติบุคคล พร้อมกำหนดบทลงโทษแก่ผู้ถือใบอนุญาตดังกล่าว

ปัจจุบัน​คณะกรรมการ​ตัวแทนผู้ซื้อ ​ผู้ขาย ผู้ว่าจ้าง ​นอกจากการปฏิบัติหน้าที่ตามข้อบังคับ​และกฎหมาย​ ตลอดจนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ ได้แก่ ​การ​ควบคุม​ตรวจสอบการจัดการของผู้จัดการตามอำนาจหน้าที่แล้ว​ "หลายแห่งยังต้องทำหน้าที่เป็น​ "แมวไล่จับหนูจำนวนหลายโครงการ ​หรือมีผู้จัดการบุคคล​หรือนิติบุคคล​ไร้ความรับผิดชอบ ไม่เคารพในจรรยาบรรณ​วิชาชีพ​เมื่อเกิดความเสียหาย​หรือพ้นจากอาคารชุด​ที่ก่อให้เกิดความเสียหายแล้ว​ ผู้จัดการ​จำนวนไม่น้อย​ยัง ​"ลอยหน้าลอยตาไปประกอบอาชีพรับจ้างในอาคารชุดแห่งอื่น ​เช่นนี้แล้ว​ผู้ซื้อ​คณะกรรมการอาคารชุด (แห่งอื่น)​ จะไม่ถูกกระทำความเสียหายของผู้จัดการรายดังกล่าวได้อย่างไร

"ข้อแนะนำทางเลือก​ทางแก้ไขปัญหาข้างต้น ​เห็นว่าภาครัฐ ​"กรมที่ดินจำเป็นต้องกำหนดระเบียบการปฏิบัติหน้าที่​หรือคุณสมบัติของบุคคล​นิติบุคคล​ในฐานะ​ผู้จัดการ​ต้องมีคุณวุฒิ​ความรู้​ความสามารถ​ตามที่ภาครัฐ​​กำหนด​หรือแก้ไข​เพิ่มเติม​คุณสมบัติของบุคคล​นิติบุคคล​ให้มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพใน พ.ร.บ.อาคารชุด

เมื่อตรวจสอบ​หรือพบว่าผู้จัดการ​กระทำความผิด​หรือเป็นความเสียหายจากการปฏิบัติหน้าที่​หรือการบริหารงาน​ให้เพิกถอนใบอนุญาตวิชาชีพ ​ตลอดจนการดำเนินคดีตามกฎหมายแก่ผู้จัดการรายดังกล่าวได้ด้วย

หากสามารถกระทำได้ทั้ง 3 ข้อข้างต้น ​ปัญหาพิพาท​ข้อร้องเรียน​ระบบอาคารชุด​ หรือคดีความในชั้นศาล​จะลดลงอย่างเห็นได้ชัด

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]