ขึ้นต้นเป็น “ลำไม้ไผ่” เหลาลงไปกลายเป็น “บ้องกัญชา”

การประชุมใหญ่สามัญหรือวิสามัญเจ้าของร่วม ให้อำนาจ สิทธิ และหน้าที่แก่เจ้าของห้องชุด และการประชุมคณะกรรมการ (คกก.) ซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของห้องชุดเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่พิจารณาและตัดสินใจในกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ภายใต้ข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุด

อนึ่ง เนื่องจากแต่ละอาคารชุดคอนโดมิเนียม มีจำนวนห้องชุดมากน้อยแตกต่างกัน บางชั้นอาจมีจำนวนห้องชุดมาก บางชั้นอาจน้อย หรืออาจมีพื้นที่ห้องชุดเท่ากันหรือแตกต่างกัน ผู้ซื้อห้องชุดบางรายอาจซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องเดียว บางรายอาจซื้อมากกว่าหนึ่งห้อง

ดังนั้นเพื่อให้เกิดความยุติธรรมเท่าเทียมกัน ไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบซึ่งกันและกัน พ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจึงกำหนดให้เจ้าของห้องชุดแต่ละรายมีสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นไปตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนที่มีในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดทั้งหมด หมายความว่าเจ้าของห้องชุด นาย ก. มีพื้นที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนมากกว่านาย ข. นาย ก.จะมีคะแนนเสียง หรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่มากกว่านาย ข. 

อย่างไรก็ดี เมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมของนิติฯ มีมติอนุมัติแต่งตั้งเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม หรือผู้แทนผู้เยาว์ ผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ หรือผู้อนุบาล ผู้พิทักษ์ หรือผู้แทนของนิติบุคคล กรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม โดยไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุด ปฏิบัติหน้าที่ในฐานะกรรมการ หรือ คกก.จำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ตามข้อบังคับ และ พ.ร.บ.อาคารชุด

ตัวแทนเจ้าของร่วม ในฐานะ กรรมการ คกก.ตามจำนวนดังกล่าวย่อมมีอำนาจหน้าที่ในการจัดให้มีการประชุม คกก. เพื่อพิจารณากิจกรรม หรือเรื่องราวที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วมได้โดยชอบ ทั้งนี้ ตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุดกำหนดให้กรรมการ 1 คนมีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุม คกก. 1 คะแนน กรณีมีคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานกรรมการหรือบุคคลซึ่งทำหน้าที่ประธานในที่ประชุมเป็นผู้พิจารณาออกเสียงลงคะแนนชี้ขาด

นิติฯ ชื่อ ก. มีกรรมการจำนวนทั้งสิ้น 8 คน นิติฯ ดังกล่าวจัดให้มีการประชุม คกก.ตามปกติ เพื่อพิจารณาการอนุมัติจัดซื้อจัดจ้าง รวมถึงการต่ออายุสัญญาจ้างการบริหารจัดการของนิติบุคคล คู่สัญญา "Outsource" ปรากฏว่าในวันประชุมมีประธานกรรมการ 1 คนและกรรมการอีก 3 คน รวมเป็น 4 คนเข้าร่วมประชุม กรรมการที่เหลืออีก 4 คนลาประชุมเหตุเพราะมีภารกิจไม่สามารถเข้าร่วมประชุม คกก.ครั้งดังกล่าว ตามวันเวลาและสถานที่กำหนดได้

อย่างไรก็ดี เมื่อถึงคราวพิจารณาระเบียบวาระการประชุม การต่อสัญญาจ้างการบริหารจัดการกับนิติบุคคล คู่สัญญา หรือ "Outsource" พบว่ากรรมการมีคะแนนเสียงลงมติระเบียบวาระดังกล่าวเท่ากัน กล่าวคือคะแนนฝ่ายละ 2 คะแนน จึงไม่สามารถลงมติอนุมัติระเบียบวาระดังกล่าวได้ คู่สัญญา "Outsource" รายดังกล่าวจึงเสนอให้ประธานกรรมการออกเสียงลงคะแนนเพิ่มอีก 1 คะแนนเพื่อเป็นการชี้ขาด ประธานกรรมการจึงปฏิบัติตาม “คำแนะนำ” นั้น ปรากฏว่าผลการออกเสียงลงคะแนนอนุมัติให้ต่อสัญญาจ้าง "Outsource" เป็น 3 คะแนนต่อ 2 คะแนนในที่สุด

เจ้าของร่วมซึ่งเข้าประชุมสังเกตการณ์การประชุม คกก.ครั้งดังกล่าว สอบถามการที่ประธานกรรมการสามารถออกเสียงลงคะแนนเพิ่ม 1 คะแนนในที่ประชุม ทำให้ตน (ประธานกรรมการ) มีคะแนนเสียงรวม 2 คะแนน เป็นการลงคะแนนเสียงที่ถูกต้องหรือไม่ถูกต้อง ชอบด้วยข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุดหรือไม่ และมติที่ประชุมครั้งดังกล่าวชอบด้วยข้อบังคับและ พ.ร.บ. อาคารชุดหรือไม่ สามารถบังคับใช้ได้หรือไม่

ขอเรียนว่ากรรมการ 1 คนมีสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุม คกก.ได้ 1 คะแนน (เท่านั้น) ประธานกรรมการ 1 คนมีคะแนนเสียง 1 คะแนน มิใช่มีคะแนนเสียง 2 คะแนน ดังกรณีข้างต้น ดังนั้น การออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุม คกก.ของนิติฯ ชื่อ ก. จึงเป็นการลงมติที่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุด เป็นการลงมติที่ไม่ถูกต้อง ผิดข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุด

อย่างไรก็ดี เมื่อที่ประชุม คกก.ออกเสียงลงคะแนนไม่ถูกต้อง ย่อมส่งผลให้เป็นมติที่ประชุมที่ไม่ชอบและมติที่ประชุมดังกล่าวย่อมไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอกได้ อย่างไรก็ตาม ประธานในที่ประชุมฯ อาจงดออกเสียงลงคะแนน หรืออาจเสนอแนะให้เลื่อนการประชุมพิจารณาวาระดังกล่าวในคราวถัดไป หรือหากคะแนนเสียงการลงมติกรรมการมีจำนวนเท่ากัน ก็ให้ “ประธานในที่ประชุม”เป็นผู้ออกเสียงลงคะแนนชี้ขาดเรื่องดังกล่าว

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]