ขาดการวางเเผน (งาน - เงิน) .... อาจเป็น “สลัมลอยฟ้า”
นักศึกษาซึ่งใกล้จะสำเร็จการศึกษา ยังรู้จักเตรียมวางแผนศึกษา สรรหาสถานที่ทำงานเพื่อสร้างรายได้และความมั่นคงในชีวิต หรือคู่รัก ชาย - หญิง
ซึ่งชอบพอกัน คบหาดูใจมาระยะหนึ่ง จะตกลงปลงใจใช้ชีวิตคู่ ยังต้องรู้จักการวางแผนการใช้ชีวิตคู่ ในทางตรงกันข้าม หากว่าที่บัณฑิต หรือชาย - หญิง ซึ่งรักใคร่ ชอบพอกัน ขาดการวางแผนการใช้ชีวิตคู่ ครอบครัว โอกาสที่ว่าที่บัณฑิต และชาย - หญิง จะประสบความสำเร็จ ทั้งหน้าที่การงาน และครอบครัว ย่อมเป็นไปได้น้อย เป็นไปได้ยาก
เรื่องข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากการที่ผู้ซื้อทรัพย์สิน หรือนักลงทุนซื้อทรัพย์สิน ประเภทห้องชุด อาคารชุดในคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดิน หากได้มีการวางแผน จัดระบบงาน - เงิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างถูกต้อง ถูกวิธี เหมาะสม โอกาสซึ่งทรัพย์สิน ซึ่งตนซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ เพื่ออยู่อาศัย หรือการลงทุน ย่อมมีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นโดยลำดับในอนาคต จะมีแนวทาง หรือยุทธวิธีการวางแผนงาน และเงิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์สิน เพื่อให้ทรัพย์สินมีมูลค่า (เพิ่ม) อีกทั้ง น่าอยู่ น่าอาศัย มีรายได้จากการให้เช่า หรือขายต่อในราคาที่ดีอย่างไร ติดตามเนื้อหา บทความของผู้เขียน ดังต่อไปนี้
1.จัดระบบงาน วางแผนงาน จัดให้เป็นหมวดหมู่ เพื่อให้ง่ายต่อการบริหาร ควบคุม และการ ตรวจสอบ
งานบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร หรือทรัพย์สินประเภทอื่น มีงานสำคัญ ซึ่งผู้มีอำนาจต้องดูแลรับผิดชอบอยู่ด้วยกัน 3 ประเภท ได้แก่ งานสำนักงาน - อาคารสถานที่ งานบัญชี - การเงิน การเร่งรัดจัดเก็บ และงานการบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร งานทั้งสามส่วน สามารถแยกจากกันได้โดยอิสระ ไม่เกี่ยวข้องกัน การจัดระบบงานดังกล่าวให้เป็นรูปธรรม ชัดเจน ย่อมเกิดประโยชน์ต่อผู้มีอำนาจ ทั้งการควบคุม ดูเเล และการตรวจสอบ
2.(สำรวจ) พื้นที่ส่วนกลาง และส่วนบุคคล มีจำนวนมากน้อยเพียงใด เพื่อให้ทราบถึงปริมาณ เนื้องาน ความรับผิดชอบในการบริหารจัดการ และดูแลได้อย่างทั่วถึง
อาคารชุด คอนโดมิเนียม เป็นสถานที่ใช้ประโยชน์ของคนจำนวนมาก ดังนั้น เพื่อให้การบริการ การดูแลความเป็นอยู่ของคนภายในอาคารชุด ทั้งงานรักษาความปลอดภัย ความสะอาด สวนหย่อม ฯลฯ เป็นต้น ได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม เกิดประโยชน์ มีประสิทธิภาพ ผู้มีอำนาจ จึงจำเป็นต้องพิจารณาวางแผน จัดระบบงานดังกล่าวให้เกิดประสิทธิภาพด้วย
3.กำหนดกฎ ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติ เพื่อให้การใช้ทรัพย์สินเป็นไปอย่างถูกต้อง
ทรัพย์สินในอาคารชุด คอนโดมิเนียม มีทั้งทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดทุกรายสามารถใช้ร่วมกัน และทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งเจ้าของห้องชุด ผู้ซื้อแต่ละรายจะใช้ประโยชน์ ดังนั้น เพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย จึงเป็นหน้าที่ของผู้มีอำนาจ ทั้งคณะกรรมการ และผู้จัดการ จำเป็นต้องกำหนด หรือจัดให้มีกฎ ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์สินดังกล่าวให้ถูกต้อง ถูกวิธี อีกด้วย
4.จัดให้มีคณะกรรมการ - ผู้จัดการ การจัดประชุมคณะกรรมการ ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายกำหนด เพื่อแลกเปลี่ยนข้อคิดเห็น ตรวจสอบการทำงาน และ รายงานผล
ถือเป็นความโปร่งใสในการทำงานของผู้มีอำนาจ ทั้งคณะกรรมการ และผู้จัดการ (ในระดับหนึ่ง) ที่จะสามารถใช้เวทีของการประชุมคณะกรรมการ และการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อธิบาย และรายงานผลการบริหาร การดำเนินงานที่ผ่านมา ให้ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รับทราบ
5.มี “บทกำหนดโทษ” แก่ผู้กระทำผิด เพื่อมิให้ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดรายอื่น เอาเยี่ยงอย่าง
เมื่อผู้มีอำนาจได้บอกกล่าว ตักเตือนบุคคล ซึ่งกระทำผิด หรือฝ่าฝืนกฎ ระเบียบ จนก่อให้เกิดความเสียหายแล้ว อีกทั้งบุคคลดังกล่าวยังไม่นำพาต่อคำตักเตือน ผู้มีอำนาจจำเป็นต้องใช้กฎหมายดำเนินคดีต่อผู้กระทำผิด ไม่นำพาต่อคำตักเตือน ทั้งนี้ เพื่อมิให้เจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดรายอื่น เอาเยี่ยงอย่าง และ
6.จัดทำงบประมาณการบริหารทรัพย์สิน เพื่อกำหนดอัตราค่าส่วนกลาง จัดเก็บกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วม
เมื่องานทั้ง 5 ข้อข้างต้น ได้ดำเนินการจนเป็นที่เรียบร้อย และผู้มีอำนาจได้จัดทำงบประมาณการบริหารทรัพย์สิน การให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยแล้ว สามารถนำพื้นที่การถือครองกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุดทั้งหมด มาเฉลี่ยเป็นค่าใช้จ่ายการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” (Common Expense) กับผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดแต่ละรายต่อไปได้ ทั้งนี้ ให้ผู้มีอำนาจ นำเสนองบประมาณ และค่าส่วนกลางที่จะต้องจัดเก็บให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติต่อไป
ถ้าผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด นักลงทุน ได้วางแผน (งาน - เงิน) ตามแนวทางข้างต้นแล้ว เชื่อว่าทรัพย์สินที่ท่านเป็นเจ้าของ “จะไม่เป็นสลัมลอยฟ้า”แน่นอน
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
