ฝนตกขี้หมูไหล?

การได้มาซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

มีที่มาแตกต่างกันอย่างชัดเจน คือเมื่ออาคารชุดได้รับการจดทะเบียนตามกฎหมาย ได้รับการยกฐานะขึ้นเป็นนิติบุคคล ภายใต้มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีผู้จัดการ 1 คน และมีคณะกรรมการจำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ปฏิบัติหน้าที่ตามมติที่ประชุมคณะกรรมการ และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

ผู้ซื้อ เมื่อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ถือเป็นเจ้าของร่วม ตามข้อบังคับและกฎหมาย สำหรับห้องชุด "เหลือขาย" อาจอยู่ระหว่างการขายกรรมสิทธิ์ ถือกรรมสิทธิ์โดยผู้ขาย ผู้ประกอบการ ถือเป็นเจ้าของร่วม อยู่ภายใต้ข้อบังคับและกฎหมาย ว่าด้วยอาคารชุดเช่นเดียวกัน

ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย มีหน้าที่ชำระ "ค่าส่วนกลาง" และ "ค่ากองทุน" ตามที่กำหนดในข้อบังคับ กรณีพบว่าผู้ขาย ชำระค่าส่วนกลาง "รายเดือน" และไม่จ่ายค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ด้วยการเขียนข้อบังคับ เพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ตน ในขณะที่จำนวนห้องชุดเหลือขายของผู้ขายมีจำนวนมาก "หลายแห่ง" อาจมี 40 - 60% ของจำนวนทั้งหมด โดยผู้ขายใช้สิทธิของตน ออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามจำนวนห้องชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ เป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อหรือไม่ ในขณะที่คะแนนเสียงดังกล่าว สามารถแทรกแซงมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กรณีมีญัตติ หรือวาระพิจารณาการแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับ หมวดว่าด้วยการออกค่าใช้จ่ายของ เจ้าของร่วม ถามว่าจะเกิดประโยชน์ เป็นธรรมแก่ผู้ซื้อหรือไม่ ?

เชื่อว่าอาคารชุด ผู้ซื้อ นักลงทุน "จำนวนไม่น้อย" ประสบปัญหาข้างต้น

การได้มาซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยให้แก่ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่า "กึ่งหนึ่ง" ของแปลงจำหน่ายทั้งหมด ระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ตามที่ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ขาย จัดทำขึ้น ได้รับการตรวจสอบ การจัดทำเสร็จสมบูรณ์ถูกต้องครบระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค(อย่างน้อย 1 ปี) และผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน มีความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว ตามที่จัดทำขึ้นตามมาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ขาย มีหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อร่วมกันจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดินต่อไป

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีวัตถุประสงค์เพื่อบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามที่จัดทำขึ้น ตามข้อบังคับ ภายใต้มติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน มีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นตัวแทนผู้ซื้อ ทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สิน ตามข้อบังคับ ตลอดจนมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เป็นต้น

ค่าส่วนกลาง จัดเก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ กับทั้งผู้ซื้อผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดิน มีบทกำหนดโทษแก่ผู้ค้างชำระเช่นเดียวกัน เหมือนกันทั้ง ผู้ซื้อผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน การออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยใช้อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ตามที่จดทะเบียนเป็นหลักเกณฑ์เช่นเดียวกับระบบอาคารชุด

การแทรกแซงกิจกรรมการบริหารทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคของผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดินต่อผู้ซื้อคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร อาจกระทำด้วยความยากลำบาก เหตุเพราะคะแนนเสียงของฝ่ายผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน มีจำนวนน้อยกว่า "กึ่งหนึ่ง" ของแปลงจำหน่ายทั้งหมด อีกทั้ง ผู้ขายผู้จัดสรรที่ดิน ไม่จำเป็นต้องอาศัย "ใบปลอดหนี้" จากคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินจัดสรรให้แก่ผู้ซื้อ ประกอบกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียน มีอำนาจเป็นโจทก์ฟ้องคดีต่อบุคคลหรือนิติบุคคลภายนอก เมื่อกระทบสิทธิ์ทันที เมื่อผู้ซื้อรวมตัวกันจำนวนไม่น้อยกว่า 10 ราย ตามที่ข้อบังคับและกฎหมายเปิดช่อง

ดังนั้น การแทรกแซงฯ จึงไม่ควรกระทำ เหตุเพราะทั้งข้อบังคับ และกฎหมาย มี "ดาบอาญาสิทธิ์" ปกป้องสิทธิผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตราบเท่าที่โครงการหมู่บ้านจัดสรร ยังไม่จดทะเบียนเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ปัญหาด้านการบริหารทรัพย์สิน จึงไม่เกิดมากมาย ดังเช่นนิติบุคคลอาคารชุดในปัจจุบัน

"ตัวอย่าง" ข้อพิพาทในระบบอาคารชุดคอนโดมิเนียม"บางกรณี" ได้แก่ การชำระค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนตามข้อบังคับ ผู้ซื้อทุกรายถูกบังคับจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า "รายปี" และค่ากองทุน แต่ผู้ขาย ชำระค่าส่วนกลาง "รายเดือน" และยังไม่ต้องจ่าย "ค่ากองทุน" อ้างว่าตนปฏิบัติตามข้อบังคับ ในขณะที่คะแนนเสียงของผู้ขาย ผู้ประกอบการ มีจำนวนเกินกว่ากึ่งหนึ่งของทั้งหมด หรืออาจมากกว่าผู้ซื้อกับห้องชุดเหลือขาย การออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมต่อการแก้ไขข้อบังคับ ฝ่ายผู้ซื้อ "แพ้วันยังค่ำ" ยิ่งมีผู้จัดการ เป็น "นอมินี"ด้วยแล้ว โอกาสการถูกแทรกแซงการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง คณะกรรมการอาจไม่สามารถตรวจสอบกิจกรรมทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวได้เลย

พนักงานเจ้าหน้าที่ ตอบ ชี้แจงหนังสือการชำระค่าส่วนกลาง "รายเดือน" และไม่ชำระ ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน "รายปี" ดังเช่นผู้ซื้อ ของผู้ขาย ผู้ประกอบการ "ฉบับแรก" จากสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา "ฉบับที่สอง" จากสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ "กรมที่ดิน" สำนักงานใหญ่ กรุงเทพมหานคร ความสรุป ดังนี้

*ฉบับแรก* ผู้ขายชำระค่าส่วนกลางครบถ้วน ถูกต้องตามที่ผู้จัดการอ้าง จึงสามารถใช้สิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้

*ฉบับที่สอง* เมื่อผู้ขายชำระค่าส่วนกลาง และค่ากองทุน ไม่เป็นไปตามพ.ร.บ. อาคารชุด ตามมาตรา 18 และ 40 ผู้ขาย จึงไม่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

ยิ่งน่ากลัวไปมากกว่านั้น สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา "บางแห่ง" จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการให้แก่ผู้ขอ ผู้จัดการ ในขณะที่ผู้จัดการ ครบวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับ หรือผู้จัดการไม่มีอำนาจ โดยปฏิเสธคำขอการจดทะเบียนกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ ตามข้อบังคับ และกฎหมาย อ้างในหนังสือว่าผู้จัดการครบวาระยื่นคำขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการไว้ก่อนหน้าการครบวาระ แต่หนังสือคำขอจดทะเบียนดังกล่าว ลงวันที่ที่ผู้จัดการครบวาระตามข้อบังคับ เช่นนี้ จะไม่สามารถกล่าว "ฝนตกขี้หมูไหล... ได้อย่างไร ? "