Smart Condominium Manager(s)... หาได้ยาก(2)
ความเดิมจากตอนที่แล้ว ได้กล่าวถึงการแต่งตั้งผู้จัดการ และได้ประมวล 8 สาเหตุที่ผู้จัดการ พ้นจากตำแหน่ง
หรือเมื่อครบวาระ และไม่สามารถสรรหาผู้จัดการ รายใหม่ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด พร้อมทิ้งท้ายด้วยคำถามที่ว่า นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วม หรือตัวแทนเจ้าของร่วม คณะกรรมการ จะได้ผู้จัดการที่ดี มีความรู้ ความสามารถ อีกทั้งซื่อสัตย์ สุจริต ปฏิบัติหน้าที่ให้แก่ท่านได้อย่างเต็มความรู้ ความสามารถได้อย่างไร ?
อย่างไรก็ดี ต้องยอมรับว่าประเด็นการจัดให้มีผู้จัดการ คนดี คนเก่ง หรือคนที่มีความรู้ ความสามารถ เป็นที่ยอมรับของเจ้าของร่วม ตัวแทนผู้ซื้อ ผู้ขาย และคณะกรรมการ ได้มีการพูดจา หารือมานานในสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย เหตุเพราะสมาคมฯ รับทราบปัญหาดังกล่าวที่เกิดขึ้นกับทุกนิติบุคคลอาคารชุด "ทั่วประเทศ" มีข้อร้องเรียนจากการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ สารพัด ทั้งคดโกง ยักยอกเบียดบังค่าส่วนกลาง รายได้อื่นๆ หรือเป็น "นอมินี" ของผู้ประกอบการ เบียดบังเวลาทำงาน แต่รับค่าจ้าง "เต็มเดือน" หรือไม่อยู่ปฏิบัติหน้าที่ เพื่อแสวงหาผลประโยชน์ทรัพย์ส่วนกลาง และส่วนบุคคลในทางอื่น หรือจงใจไม่ปฏิบัติตามมติคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือไม่ปฏิบัติตามสัญญาจ้าง ฯลฯ เป็นต้น ก่อให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม คณะกรรมการ และนิติบุคคลอาคารชุด
เจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ "ส่วนน้อย" จำนวนน้อย ที่จะลุกขึ้นต่อสู้ ความไม่ถูกต้อง ไม่สุจริตอันเกิดจากการกระทำของผู้จัดการ "บางราย" ปล่อยปละละเลย หรือไม่ดำเนินคดีแม้เกิดความเสียหายตามที่ผู้จัดการก่อ หรือกระทำขึ้น หรือผู้จัดการบางราย ไม่สำนึก เห็นผิดเป็นชอบ หรือมุ่งแต่หาผลประโยชน์ส่วนตน และพวกพ้อง เช่นนี้แล้ว อาคารชุดที่ท่านซื้อ ลงทุน หรือใช้ประโยชน์ อยู่อาศัย จะมีสภาพที่ดี มีระบบการจัดการบริหารทรัพย์ส่วนกลางที่ได้มาตรฐานสากลได้อย่างไร หรือท่านคิดตัดช่องน้อยแต่พอตัว ปล่อยให้เจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ จัดการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นดังกล่าวแทนท่านโดยลำพัง ?
อย่างไรก็ดี ผู้จัดการ อาจกล่าวได้ว่าเป็นเพียง "ลูกจ้าง" (Employee) ผู้ปฏิบัติงานให้แก่ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ และนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ว่าจ้าง ผู้จัดการได้รับค่าตอบแทน ค่าจ้างตามสัญญาจ้าง หรือตามข้อตกลงการจ้าง ผู้จัดการ ไม่ใช่ "เจ้านาย" (Employer) เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้ว่าจ้าง แต่อย่างใด อีกทั้ง ผู้จัดการ บางราย มิใช่เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม เป็นบุคคล หรือ นิติบุคคลภายนอก จะมีบทบาท อำนาจเหนือเจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้ว่าจ้างได้อย่างไร เรื่องนี้ เป็นข้อเท็จจริง เกิดขึ้นมาตั้งแต่การตราพ.ร.บ.อาคารชุด ปี 2522 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดโดยภาครัฐ "กรมที่ดิน"
เช่นนี้แล้ว นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้ว่าจ้าง จะสามารถสรรหา คัดเลือก ผู้จัดการ ที่ดี มีประสิทธิภาพ ทำงาน หรือปฏิบัติหน้าที่ให้แก่ตน (นิติบุคคลอาคารชุด) ได้อย่างไร ?
*คำตอบ* อาจไม่แตกต่างจากฝ่ายทรัพยากรบุคคลของนิติบุคคล องค์กร หน่วยงานทั่วไป ปฏิบัติในการรับสมัคร คัดเลือกบุคลากร ที่ขาด หรือทดแทน หรือเพิ่มเติม นิติบุคคลอาคารชุด "ผู้ว่าจ้าง" ต้องเริ่มต้นปฏิบัติ ดังต่อไปนี้
1. กำหนด เขียนคุณสมบัติ ไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามข้อบังคับ และกฎหมาย รวมทั้งแจ้งความประสงค์ด้านอื่นๆ ที่ต้องการ หรือจำเป็นต้องมี ตลอดจนหน้าที่ความรับผิดชอบการทำงานของผู้จัดการเป็นหนังสือให้ชัดเจน 2. ประกาศรับสมัครผู้จัดการให้สาธารณะรับทราบ 3. สัมภาษณ์ ทดสอบข้อเขียน สอบถามวิสัยทัศน์ ประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถ 4. ตรวจสอบผลงาน ประวัติการทำงานในอดีต ตรวจสอบประวัติอาชญากรรม หรือมีคดีพิพาททางอาญา ได้รับโทษจำคุกถึงที่สุดหรือไม่
5. จัดหาบุคคลที่น่าเชื่อถือ หรือหาหลักทรัพย์ค้ำประกันความเสียหายจากการทำงาน ปฏิบัติงาน 6. กำหนด เขียนสัญญาจ้าง หรือข้อตกลงการจ้างเป็นหลักฐาน 7. คุณสมบัติเฉพาะตน เช่น ความอ่อนน้อมถ่อมตน แยกแยะปัญหา หรือรับแรงกดดันการทำงานมากน้อยเพียงใด หรือมีแผนปฏิบัติงานที่เหมาะสมมากน้อยอย่างไร 8. มีความตั้งใจ ความรับผิดชอบ เป็นบุคคลประเภท "เหยียบขี้ไก่ไม่ฝ่อ" หรือไม่ 9. รู้ และรักษาผลประโยชน์ของเจ้าของร่วม คณะกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุด "ผู้ว่าจ้าง" หรือไม่
ส่วนเจ้าของร่วม "รายใหญ่" ผู้ประกอบการโครงการ เมื่อทราบแผนการคัดเลือก สรรหาผู้จัดการของคณะกรรมการดังที่กล่าวข้างต้น เมื่อทราบเป็นเรื่องที่ดี เหมาะสม และเป็นประโยชน์แก่ นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนรวม อาจส่งผู้แทน 1 คน เข้าร่วมปฏิบัติหน้าที่กรรมการร่วมกับฝ่ายผู้ซื้อ ก็สามารถกระทำได้ เพราะกฎหมาย และข้อบังคับเปิดช่องอยู่แล้ว อย่างไรก็ดี เมื่อที่ประชุมคณะกรรมการ เห็นชอบ มีมติแต่งตั้งผู้จัดการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว *ท่านอย่าได้ตะแบง* ฝืนมติที่ประชุมคณะกรรมการ หรือหากท่านจะโต้แย้งมติที่ประชุมคณะกรรมการ หรือกระบวนการคัดเลือกสรรหาผู้จัดการตามที่คณะกรรมการกำหนด ประกาศไว้ตั้งแต่ต้น ท่านก็ควรโต้แย้งเรื่องดังกล่าวในคราวแรก และอย่าได้ใช้สิทธิของตน อ้างต่อ เจ้าของร่วม หรือตัวแทนเจ้าของร่วม คณะกรรมการ เป็นมติที่ประชุมคัดเลือก สรรหาผู้จัดการ รายใหม่ที่ไม่ถูกต้อง เหตุเพราะ ท่านได้แทรกแซงกิจกรรมทรัพย์ส่วนกลางการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด จนเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุดได้
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
