ไก่เห็นตีนงู งูเห็นนมไก่ ?
เราๆ ท่านๆ มักได้ยินประโยค หรือคำพูด "คนโง่มักตกเป็นเหยื่อของคนฉลาด" หรือรู้ไม่เท่าทันคน
แต่หากบุคคลหรือนิติบุคคล มีความรู้ความสามารถ ประสบการณ์ความชำนาญในงานเฉพาะทางที่เกี่ยวข้องแล้ว นอกจากรู้ทันแล้ว ย่อมไม่ตกเป็นเหยื่อของคนฉลาด ความเสียหายความเดือดร้อนจะไม่เกิดขึ้นของคนที่รู้ทันคน เป็นต้น
อาจยกบาง "ตัวอย่าง" เทียบเคียงกับคำกล่าวประโยคข้างต้นกับ นักบัญชี ซึ่งเป็นผู้จัดทำ ลงบัญชี ตามมาตรฐานวิชาชีพทางบัญชี รายรับที่ได้จากการประกอบธุรกิจการดำเนินงาน มื่อมีรายได้จำนวนมาก ผู้ประกอบการเจ้าของธุรกิจบางราย "แทรกแซง" การปฏิบัติงานของนักบัญชี ไม่ประสงค์เสียภาษีเงินได้จำนวนมากแก่กรมสรรพากร ก็อาศัยหรือให้นักบัญชีจัดหา ลงบัญชีรายจ่ายให้มากกว่ารายรับ ทำให้ผลการดำเนินงานขาดทุนมากกว่ากำไรในทางบัญชี (หลอกลวง ปกปิด ซ่อนเร้นผู้ถือหุ้น) ขณะที่ผู้สอบบัญชีของนิติบุคคลดังกล่าว เห็นแย้งกับนักบัญชี ผู้ประกอบธุรกิจเจ้าของกิจการ งบการเงินที่ผู้สอบบัญชีลงลายมือขื่อ ซึ่งขาดทุนติดต่อกันนานนับ 5 ปี 10 ปี เหตุใดจึงยังสามารถประกอบธุรกิจได้ตามปกติ อาจเกิดข้อสงสัยต่อกรมสรรพากร และอาจเรียกผู้สอบบัญชีให้ถ้อยคำ หรือส่งมอบเอกสารหลักฐานเพิ่มเติม
หรือโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม "ขนาดใหญ่" ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา และควบคุมงานการก่อสร้าง เพื่อให้งานก่อสร้างอาคารถูกต้องตามแบบก่อสร้าง แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา ถูกต้องตามหลักวิศวกรรมวิขาชีพ บริษัทที่ปรึกษาและควบคุมงานการก่อสร้างมีหน้าที่ตรวจสอบให้คำแนะนำแก่ผู้รับเหมา เมื่อตรวจสอบพบว่าการก่อสร้างไม่ถูกต้อง หรือผิดแบบจากที่ได้รับอนุญาต ที่ปรึกษาและผู้ควบคุมงานการก่อสร้างดังกล่าว ย่อมปฏิเสธงานก่อสร้างในส่วนดังกล่าว อีกทั้งสามารถสั่งผู้รับเหมารื้อ ทุบ แก้ไขงานก่อสร้าง หมายความว่าการที่ผู้รับเหมางานก่อสร้างก่อสร้าง มิอาจพ้นสายตาของที่ปรึกษา และผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ส่งผลให้งานก่อสร้างถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต ในทางตรงกันข้าม หากขาดหรือไม่มีที่ปรึกษาฝ่ายวิศวกรรมหรือผู้ควบคุมงาน รองรับการก่อสร้างโครงการดังกล่าว โอกาสเกิดความเสียหายแก่ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการที่ด้อย หรือขาดประสบการณ์จากผู้รับเหมางานก่อสร้างบางราย เป็นต้น
อย่างไรก็ดี ทั้ง 2 กรณี "ตัวอย่าง" ข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าเมื่อระบบบัญชีของนิติบุคคล ถูกแทรกแซง ย่อมมีโอกาสเกิดความเสียหายแก่นิติบุคคล ผู้มีอำนาจกระทำแทนนิติบุคคล ผู้ถือหุ้น ผู้จัดทำบัญชี ตลอดจนผู้สอบบัญชีได้ และโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ อาคารชุด ซึ่งเจ้าของโครงการว่าจ้างผู้รับเหมาที่ไม่ได้มาตรฐาน ย่อมส่งผลต่อคุณภาพ ภาพลักษณ์ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อทรัพย์สิน สินค้าห้องชุดของผู้ซื้อ ผู้บริโภคในภายหลังได้ในที่สุด
โครงการอาคารชุดฯในต่างจังหวัด พัฒนาที่ดินบนพื้นที่กว่า 6 ไร่เศษ โดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีห้องชุดจำหน่ายรวมทั้งสิ้นเกือบ 600 ยูนิต จดทะเบียนอาคารชุดตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุดเมื่อ ธ.ค.2561 ขายกรรมสิทธิ์ให้ผู้บริโภคแล้วกว่า 200 ห้อง คิดเป็น 40% ของทั้งหมด ห้องชุดเหลือขาย 400 ห้อง หรือ 60% อยู่ระหว่างรอ(เร่ง)การขาย ผู้ประกอบการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตกลงว่าจ้างนิติบุคคลภายนอก ผู้ชำนาญงานบริการอสังหาริมทรัพย์ในตำแหน่งผู้จัดการ และฝ่ายบริหารทรัพย์สินของโครงการดังกล่าว ตั้งแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด(นิติฯ) ต่อมาเมื่อวันที่ 2 มิ.ย.2562 ผู้จัดการของ นิติฯ จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” ตามบทบัญญัติ ของพ.ร.บ.อาคารชุด และข้อบังคับฉบับจดทะเบียน กำหนดวาระพิจารณา ได้แก่ แต่งตั้งประธานในที่ประชุม รายงานผลการดำเนินงาน การรับรองผู้จัดการ และข้อบังคับจดทะเบียน การแต่งตั้งคณะกรรมการ(คกก.) การแต่งตั้งผู้สอบบัญชี และค่าจ้างการสอบบัญชีรายปี การขอสัตยาบันนิติกรรม และสัญญาที่ผู้จัดการกระทำ ในนามนิติฯ เป็นต้น ในวันประชุมดังกล่าว มีผู้ซื้อ และผู้รับมอบฉันทะของผู้ซื้อ ตรวจนับได้กว่า 100 ห้อง คะแนนเสียงของผู้ซื้อและผู้รับมอบฉันทะนับได้ไม่เป็นองค์ประชุม กล่าวคือ มีน้อยกว่า 1 ใน 4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด และคะแนนเสียงของผู้ประกอบการกับห้องชุดเหลือขาย 60% ลงทะเบียนเข้าร่วมประชุม และออกเสียงลงคะแนนตามวาระที่กำหนดในที่ประชุมด้วย
วาระแต่งตั้ง“ประธานในที่ประชุม”นิติบุคคล ผู้รับจ้าง วางตัวผู้ซื้อ ปฏิบัติหน้าที่ประธานในที่ประชุมด้วยคะแนนเสียงข้างมาก “ประธานในที่ประชุม” ไม่มีบทบาทแต่อย่างใด
วาระ “รับรอง” ข้อบังคับของนิติฯ นิติบุคคล ผู้รับจ้าง และผู้จัดการ ไม่ประสงค์ให้แก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับตามที่ผู้ซื้อ ผู้รับมอบฉันทะเสนอ อ้างทำให้เสียเวลาการประชุม ขอพูดคุยนอกรอบในภายหลัง มี “นอมินี” บางคน กล่าวสนับสนุนแนวทางดังกล่าว ที่ประชุมเสียงข้างมากเห็นชอบกับแนวทางดังกล่าว
วาระการแต่งตั้ง“คณะกรรมการ”นิติบุคคล ผู้รับจ้าง และผู้จัดการ วางตัวผู้ซื้อ 9 คน รองรับการเป็นคกก.ตามข้อบังคับ ที่ประชุมคะแนนเสียงข้างมากอนุมัติแต่งตั้งบุคคลจำนวนดังกล่าว
วาระ “ให้ความเห็นชอบ” งบประมาณรายรับ และรายจ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง รายปี และค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อที่แตกต่างจากผู้ขาย ผู้ประกอบการ
ค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนของผู้ซื้อทุกราย ถูกบังคับจ่ายให้แก่นิติฯ ตามข้อบังคับจดทะเบียน ชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า “รายปี” ส่วนผู้ขาย ชำระค่าส่วนกลางรายเดือน (ที่ประชุมรับได้) แต่ค่ากองทุน “ไม่จ่าย” อ้างจะจ่ายเมื่อมีผู้ซื้อเท่านั้น ที่ประชุมสอบถามผู้จัดการ เหตุใด ผู้ขาย ผู้ประกอบการ จึงไม่จ่ายค่ากองทุนดังเช่นผู้ซื้อรายย่อย หากยังขายห้องชุดไม่ได้ นาน 3 ปี 5 ปี หรือ 10 ปี นิติฯ จะมีเงินซ่อมแซมปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง รายการใหญ่ๆ ได้อย่างไร ในขณะที่ผู้ขายสามารถเรียกเก็บกับผู้ซื้อในคราวซื้อ ขายห้องชุดในอนาคตได้ ?
ที่ประชุมเสียงข้างมาก ยังคงเงื่อนไขการชำระค่ากองทุนของผู้ขายตามข้อบังคับ กล่าวคือ ไม่ต้องชำระ ชำระเมื่อมีการซื้อ ขายห้องชุดแล้วเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ท่านผู้อ่านหลายท่าน ตามความคิดผู้เขียนทัน (รู้ทัน) การจัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม“ครั้งแรก”ของโครงการ นิติฯ ดังกล่าว อาจเป็นเพียง *ภาพลวงตา* หรือเป็นเพียง *พิธีกรรม* ตามข้อบังคับ และกฎหมายกำหนด เพื่อประโยชน์ทางธุรกิจของผู้ขาย (ใช่หรือไม่? ) อย่างไรก็ตาม การประชุมดังกล่าว อาจได้ประโยชน์ในระดับหนึ่งแก่ผู้ซื้อรายย่อย เช่น การวางกฎระเบียบการใช้พื้นที่ลานจอดรถยนต์คันที่ 2 , 3 หรือรับทราบกฎระเบียบการอยู่อาศัย การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง ค่าส่วนกลางที่ผู้ซื้อชำระล่วงหน้ารายปี ใช้จ่ายเรื่องใด ค่าส่วนกลางเพียงพอหรือไม่ มีค่าส่วนกลางและค่ากองทุนในบัญชีเงินฝากธนาคารจริงหรือไม่ เป็นต้น แต่ระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ยังอยู่ภายใต้การครอบงำของผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการทั้งสิ้น ภายใต้“นอมินี”(Nominee) ที่ตนแต่งตั้งเป็นผู้จัดการนิติฯ และผู้จัดการรายดังกล่าวว่าจ้างทีมงานบริษัทของผู้จัดการรับผิดชอบงานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเท่านั้น
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
