บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

11 ธันวาคม 2562
192

Smart​ Condominium​ Manager​(s)... หาได้ยาก​(1)

ภายใต้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด​ ทุกโครงการ​ นิติบุคคลอาคารชุด​ (ทั่วประเทศ)​ ถูกกำหนดให้มีผู้จัดการ​ 1​ คน​

อาจเป็นได้ทั้งบุคคล​ หรือนิติบุคคล​ ตามคุณสมบัติ​ และไม่มีลักษณะต้องห้าม​ ตามมาตรา​35/1  ผู้จัดการ​ มีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา​ 36 และตามที่กำหนดตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด​ พ.ร.บ.อาคารชุด​ ไม่บัญญัติวาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการ​ แต่ผู้จัดการ​ สามารถ พ้นจากตำแหน่งเมื่อครบวาระ​ หรือลาออก​ หรือเสียชีวิต​ หรือสิ้นสภาพนิติบุคคล​ หรือสิ้นสุดระยะเวลาตามสัญญาจ้าง​ หรือขาดคุณสมบัติ​ หรือมีลักษณะต้องห้าม​ ตามมาตรา​ 35/1​ หรือไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ.อาคารชุด​ หรือกฎกระทรวง​ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาจ้าง​ และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีมติให้ถอดถอนตามมาตรา​ 49(1) หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน​ ทั้งนี้​ ตามมาตรา​ 35/3​ อนึ่ง​ การได้มาซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว​ ภายใต้พ.ร.บ.อาคารชุด​ ฉบับปัจจุบัน​ ฉบับที่​ 4 ปี​ 2551 ​ ได้แก่​ "ทางแรก" การแต่งตั้งโดยผู้ขอจดทะเบียน​(ผู้ประกอบการ)​ นิติบุคคลอาคารชุด​ "ครั้งแรก" กับพนักงานเจ้าหน้าที่​ "กรมที่ดิน" ตามมาตรา​ 6​ ผู้จัดการรายดังกล่าว​ สามารถอยู่ในวาระของตนได้เป็นเวลา​ 6​ เดือน​ นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด​ "ทางที่สอง" การแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า​ 1 ใน​ 4​ ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด​ตามมาตรา​ 49 (1) และ​ "ทางสุดท้าย" การแต่งตั้งกรรมการ​ 1​ คน​ ปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้จัดการ​ เมื่อไม่มีผู้จัดการ​ หรือผู้จัดการ​ ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติ​ 7 วัน​ ตามมาตรา​ 38​ (2)

อย่างไรก็ตาม​ เมื่อผู้จัดการ​ รายหนึ่ง รายใด​ พ้นจากผู้จัดการ​ ตามมาตรา​ 35/3 หรือครบวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับแล้ว​ เหตุใด​ นิติบุคคลอาคารชุด​ "จำนวนไม่น้อย" จึงไม่สามารถสรรหาบุคคล​ หรือนิติบุคคล​ ที่มีคุณสมบัติ​ และไม่มีลักษณะต้องห้าม​ ตามมาตรา​ 35/1​ ได้​ หรือหากสามารถ สรรหา​ ผู้จัดการรายใหม่​ แทนรายเดิมได้​ จึงมักพบว่าผู้จัดการ​ (บางราย)​ จึงอยู่ปฏิบัติหน้าที่ได้ไม่นาน​ หรือขอลาออกก่อนครบวาระ​ หรือถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ ถอดถอนออกจากตำแหน่ง​ ตามข้อบังคับ​ และมาตรา​ 49(1) ของพ.ร.บ.อาคารชุด​ ? 

อาจประมวลสาเหตุที่ผู้จัดการ​ พ้นจากตำแหน่ง​ หรือเมื่อครบวาระ​ และไม่สามารถสรรหาผู้จัดการ​ รายใหม่ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด​ อาจเกิดจากสาเหตุ​ ดังต่อไปนี้

1.​ หน้าที่ความรับผิดชอบตามข้อบังคับ​ และกฎหมาย​ "มีจำนวนมาก" ไม่คุ้มค่าจ้าง​ ค่าตอบแทนที่ได้รับ

2.​ จำนวนห้องชุดในอาคารชุด​ มีจำนวนมาก​ "มากคน​ (มัก) มากเรื่อง" 

3.​ ภาระหนี้สินค่าส่วนกลาง​ และหนี้ค่าใช้จ่ายค้างจ่าย​ มีจำนวนมาก​ ขาดค่าส่วนกลาง​ สำรอง​ ค่าส่วนกลางที่มีใช้เดือนชนเดือน​ "มองแล้ว​ ไม่มีอนาคต"

4.​ ค่าจ้าง​ ค่าตอบแทน​ มีจำนวนน้อย​ ไม่คุ้มเสี่ยงคุก​ ตารางในอนาคต

5.​ คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอีกฝ่าย​ มีจำนวนมากกว่าอีกฝ่าย​ โอกาสชนะเลือกตั้งคะแนนเสียงข้างน้อย​ เป็นไปไม่ได้

6.​ อาศัย​ หรือปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ​ เพื่อหาประสบการณ์​ ความชำนาญ​ ใช้ต่อยอดกับโครงการ​ นิติบุคคลอาคารชุดแห่งอื่นในอนาคต

7.​ ไม่มีอาชีพอื่นรองรับ​ เพราะอายุมาก​ หรือสมัครงานแห่งใด​ อาจไม่มีผู้ใดรับทำงาน​ เป็นต้น

8.​ เหตุอื่นๆ​ อาทิ​ หาเจ้าของร่วมรายใดสมัครผู้จัดการไม่ได้​ หรือปฏิบัติหน้าที่ชั่วคราว​ จนกว่าจะสรรหาผู้จัดการรายใหม่ได้​ เป็นต้น

เมื่อสาเหตุการสรรหาผู้จัดการรายใหม่แทนรายเดิม​ ตามที่แจ้งให้ทราบข้างต้น​ ถามว่า นิติบุคคลอาคารชุด​ เจ้าของร่วม​ หรือตัวแทนเจ้าของร่วม​ คณะกรรมการ​ จะได้ผู้จัดการที่ดี​ มีความรู้​ ความสามารถ​ อีกทั้งซื่อสัตย์​ สุจริต​ ปฏิบัติหน้าที่ให้แก่ท่านได้อย่างเต็มความรู้​ ความสามารถได้อย่างไร ?

หากท่านเห็นแย้ง​ ต่างจากผู้เขียน ขอได้โปรดอธิบายข้อเท็จจริงให้ผู้เขียนทราบ จักขอบคุณยิ่ง

(โปรดติดตามตอน 2)

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: