Smart Condominium Manager(s)... หาได้ยาก(1)
ภายใต้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด ทุกโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด (ทั่วประเทศ) ถูกกำหนดให้มีผู้จัดการ 1 คน
อาจเป็นได้ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคล ตามคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามมาตรา35/1 ผู้จัดการ มีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา 36 และตามที่กำหนดตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด พ.ร.บ.อาคารชุด ไม่บัญญัติวาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการ แต่ผู้จัดการ สามารถ พ้นจากตำแหน่งเมื่อครบวาระ หรือลาออก หรือเสียชีวิต หรือสิ้นสภาพนิติบุคคล หรือสิ้นสุดระยะเวลาตามสัญญาจ้าง หรือขาดคุณสมบัติ หรือมีลักษณะต้องห้าม ตามมาตรา 35/1 หรือไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ.อาคารชุด หรือกฎกระทรวง หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาจ้าง และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีมติให้ถอดถอนตามมาตรา 49(1) หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน ทั้งนี้ ตามมาตรา 35/3 อนึ่ง การได้มาซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว ภายใต้พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับปัจจุบัน ฉบับที่ 4 ปี 2551 ได้แก่ "ทางแรก" การแต่งตั้งโดยผู้ขอจดทะเบียน(ผู้ประกอบการ) นิติบุคคลอาคารชุด "ครั้งแรก" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ตามมาตรา 6 ผู้จัดการรายดังกล่าว สามารถอยู่ในวาระของตนได้เป็นเวลา 6 เดือน นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด "ทางที่สอง" การแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 49 (1) และ "ทางสุดท้าย" การแต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้จัดการ เมื่อไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการ ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติ 7 วัน ตามมาตรา 38 (2)
อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้จัดการ รายหนึ่ง รายใด พ้นจากผู้จัดการ ตามมาตรา 35/3 หรือครบวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับแล้ว เหตุใด นิติบุคคลอาคารชุด "จำนวนไม่น้อย" จึงไม่สามารถสรรหาบุคคล หรือนิติบุคคล ที่มีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามมาตรา 35/1 ได้ หรือหากสามารถ สรรหา ผู้จัดการรายใหม่ แทนรายเดิมได้ จึงมักพบว่าผู้จัดการ (บางราย) จึงอยู่ปฏิบัติหน้าที่ได้ไม่นาน หรือขอลาออกก่อนครบวาระ หรือถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ถอดถอนออกจากตำแหน่ง ตามข้อบังคับ และมาตรา 49(1) ของพ.ร.บ.อาคารชุด ?
อาจประมวลสาเหตุที่ผู้จัดการ พ้นจากตำแหน่ง หรือเมื่อครบวาระ และไม่สามารถสรรหาผู้จัดการ รายใหม่ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด อาจเกิดจากสาเหตุ ดังต่อไปนี้
1. หน้าที่ความรับผิดชอบตามข้อบังคับ และกฎหมาย "มีจำนวนมาก" ไม่คุ้มค่าจ้าง ค่าตอบแทนที่ได้รับ
2. จำนวนห้องชุดในอาคารชุด มีจำนวนมาก "มากคน (มัก) มากเรื่อง"
3. ภาระหนี้สินค่าส่วนกลาง และหนี้ค่าใช้จ่ายค้างจ่าย มีจำนวนมาก ขาดค่าส่วนกลาง สำรอง ค่าส่วนกลางที่มีใช้เดือนชนเดือน "มองแล้ว ไม่มีอนาคต"
4. ค่าจ้าง ค่าตอบแทน มีจำนวนน้อย ไม่คุ้มเสี่ยงคุก ตารางในอนาคต
5. คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอีกฝ่าย มีจำนวนมากกว่าอีกฝ่าย โอกาสชนะเลือกตั้งคะแนนเสียงข้างน้อย เป็นไปไม่ได้
6. อาศัย หรือปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ เพื่อหาประสบการณ์ ความชำนาญ ใช้ต่อยอดกับโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดแห่งอื่นในอนาคต
7. ไม่มีอาชีพอื่นรองรับ เพราะอายุมาก หรือสมัครงานแห่งใด อาจไม่มีผู้ใดรับทำงาน เป็นต้น
8. เหตุอื่นๆ อาทิ หาเจ้าของร่วมรายใดสมัครผู้จัดการไม่ได้ หรือปฏิบัติหน้าที่ชั่วคราว จนกว่าจะสรรหาผู้จัดการรายใหม่ได้ เป็นต้น
เมื่อสาเหตุการสรรหาผู้จัดการรายใหม่แทนรายเดิม ตามที่แจ้งให้ทราบข้างต้น ถามว่า นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วม หรือตัวแทนเจ้าของร่วม คณะกรรมการ จะได้ผู้จัดการที่ดี มีความรู้ ความสามารถ อีกทั้งซื่อสัตย์ สุจริต ปฏิบัติหน้าที่ให้แก่ท่านได้อย่างเต็มความรู้ ความสามารถได้อย่างไร ?
หากท่านเห็นแย้ง ต่างจากผู้เขียน ขอได้โปรดอธิบายข้อเท็จจริงให้ผู้เขียนทราบ จักขอบคุณยิ่ง
(โปรดติดตามตอน 2)
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
