ทำไมจึงไม่ควรเพิ่มมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกในเวลานี้

มาตรการช่วยเหลือเกษตรกรผู้ปลูกข้าว และมาตรการลดภาระและสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยของตัวเองตามโครงการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งทั้งสามมาตรการนี้ ได้มุ่งเป้าที่การช่วยเหลือคนที่มีรายได้น้อยในสังคมไปพร้อมกับเป้าหมายเรื่องการกระตุ้นเศรษฐกิจที่มีอาการไม่ค่อยดีในเวลานี้ โดยเฉพาะมาตรการสุดท้ายคือโครงการบ้านดีมีดาวน์นั้น เป็นความพยายามกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เมื่อต้นปีนี้ โดยเริ่มจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และต่อมาก็มีการขยายต่อจากมาตรการเดิมให้สามารถครอบคลุมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทด้วย

อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีตัวแทนนักธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์บางส่วนได้ให้ความเห็นเพิ่มเติมต่อมาตรการดังกล่าวว่ายังเกาไม่ถูกที่คัน เพราะมุ่งเฉพาะตลาดลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ในระดับกลางถึงล่างเท่านั้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อน้อยที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนในระดับสูงอยู่ด้วย ดังนั้นตัวแทนนักธุรกิจกลุ่มนี้จึงอยากให้ภาครัฐขยายมาตรการให้ครอบคลุมไปถึงกลุ่มที่มีกำลังซื้อบ้านในตลาดบนที่มีราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งปัจจุบันมีบ้านสร้างเสร็จขายไม่ออกอยู่อีกราว 1.5 แสนหน่วยและคาดการณ์ว่าถ้าระบายอสังหาริมทรัพย์ตกค้างเหล่านี้ออกได้หมดแล้วก็น่าจะมีเม็ดเงินหมุนเวียนราว 5 แสนล้านบาท และทำให้เกิดการลงทุนในธุรกิจต่อเนื่อง เช่น ธุรกิจอุตสาหกรรมก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง เป็นต้น กลุ่มนี้จึงเสนอให้มีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในตลาดล่างและตลาดบนจนถึงปี พ.ศ. 2564 เลย

ผู้เขียนไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอเรื่องนี้ที่ให้มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในตลาดบนด้วยเหตุผลหลักอย่างน้อยสองประการดังนี้คือ

ประการแรก เรื่องที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนมีปัญหาเรื่องบ้านที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ออกจำนวนมากนั้น ต้องถือว่าเป็นเรื่องของการตัดสินใจเชิงธุรกิจที่ผิดพลาดที่ผู้ประกอบการเอกชนจะต้องรับผิดชอบเอง (ด้วยการลดราคาขายลงจนอาจต่ำกว่าต้นทุน หรือแบกรับภาระขาดทุนต่อเนื่อง) ทั้งนี้เพราะได้ลงทุนก่อสร้างบ้านจำนวนมากก่อนหน้านี้โดยหวังให้ได้กำไรมากขึ้น แม้จะมีนักวิชาการออกมาเตือนถึงปัญหาการก่อตัวขึ้นของภาวะราคาฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าแล้วก็ตามว่าให้ระวังเรื่องกำลังซื้อเทียมของอุปสงค์ที่มาจากเหล่าตัวแทนกลุ่มทุนจากต่างประเทศในช่วงก่อนหน้านี้ที่เข้ามาเก็งกำไรและหวังจะได้รับอัตราผลตอบแทนจากเงินลงทุนที่สูงกว่าการลงทุนประเภทอื่น ซึ่งหากย้อนกลับไปอ่านข่าวเก่าเมื่อปีกว่าสองปีที่ผ่านมา ก็จะพบเห็นข่าวเรื่องที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายรายเคยออกมาให้ความเห็นว่าไม่พบว่ามีปัญหาเรื่องการก่อตัวของภาวะฟองสบู่หรือปัญหาเรื่องบ้านล้นตลาดแต่อย่างไร และยังคงลงทุนก่อสร้างเพิ่มกันต่อไป หลักฐานสำคัญล่าสุดที่แสดงถึงภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือการตัดสินใจของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ได้ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ที่มีการปรับเกณฑ์ด้านอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพื่อเป็นการสกัดปัญหาดังกล่าวไม่ให้ขยายตัวมาก ดังนั้นภาครัฐจึงไม่ควรออกมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านระดับบนอีก เพราะจะไปขัดกับมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยเสียเอง

ประการที่สอง ในส่วนที่ว่าการระบายอสังหาริมทรัพย์ตกค้างเหล่านี้ จะช่วยให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนราว 5 แสนล้านบาท และเกิดการลงทุนในธุรกิจต่อเนื่องนั้น ก็ไม่มีหลักประกันที่จะยืนยันได้ว่าเรื่องนี้จะช่วยฟื้น เศรษฐกิจได้ เพราะต้องไม่ลืมว่า ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจไทยก็คือภาวะเศรษฐกิจโลกในปีหน้ามากกว่า ซึ่งขณะนี้ได้มีหน่วยวิจัยในต่างประเทศหลายแห่ง เช่น Credit Suisse ออกมาคาดการณ์เกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลกในปีหน้าว่า แม้จะมีปัญหาที่ท้าทายของปีนี้อยู่อีก รวมทั้งความไม่แน่นอนต่าง ๆ ในปีหน้า แต่เศรษฐกิจโลกในปีหน้าก็น่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัวดีขึ้นอย่างช้า ๆ และไม่เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย เนื่องจากว่าธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) จะยังคงรักษาอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับต่ำต่อไปหลังจากที่ได้หันกลับมาลดดอกเบี้ยแล้วในปีนี้ ส่วนความเสี่ยงในเรื่องต่าง ๆ ก็ยังคงมีอยู่ เช่น เรื่องสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐ ผลการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐในปีหน้า และปัญหาเรื่อง Brexit เป็นต้น แต่ก็คาดว่าภาคบริการในประเทศที่พัฒนาแล้วจะขยายตัวได้อีก และภาวการณ์หดตัวของภาคอุตสาหกรรมการผลิตในประเทศที่พัฒนาแล้วและกลุ่มประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ก็จะค่อย ๆ ฟื้นตัวหลังไตรมาสแรกของปีหน้า โดยระดับค่าจ้างจะปรับตัวสูงขึ้นในประเทศเหล่านี้ ซึ่งจะมีผลทำให้มีการใช้จ่ายด้านการบริโภคเพิ่มมากขึ้น ซึ่งก็จะมีผลในเชิงบวกต่อการส่งออกของไทย สถานการณ์เช่นนี้ก็สอดคล้องกับคำกล่าวของรองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ ในงาน Thailand 2020 เมื่อวันที่ 6 พ.ย. ว่า เศรษฐกิจไทยในปีหน้านั้น มีทั้งความเสี่ยงและโอกาส ซึ่งรัฐบาลกำลังประสานงานโครงการลงทุนต่าง ๆ เพื่อผลักดันให้เศรษฐกิจไทยสามารถขยายตัวดีขึ้นต่อไป

ดังนั้นเมื่อพิจารณาจากเหตุผลทั้งหมดข้างต้นแล้ว ผู้เขียนจึงมีความเห็นว่า ยังไม่สมควรที่จะต้องมีการออกมาตรการช่วยกระตุ้นตลาดบ้านในระดับบนเพิ่มเติมอีกในช่วงเวลาอันใกล้นี้ครับ