ฟ้อง "เพิกถอนมติที่ประชุม" (ไม่พอ) ต้อง "ละเมิด" ด้วย
ระบบอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" ภายใต้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุดฯ กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม
ได้แก่ ภายใน 6 เดือนแรก นับแต่วันที่โครงการ นิติบุคคลอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลฯ ตามมาตรา 42 เพื่อให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ หรือแก้ไข พิ่มเติม แต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการที่จดทะเบียน แต่งตั้งคณะกรรมการ(คกก.) พิจารณาอนุมัติกรอบงบประมาณค่าใช้จ่าย รายปี และให้สัตยาบันนิติกรรม และสัญญาที่ผู้จัดการได้กระทำไว้ในนามนิติบุคคลฯชุดก่อนหน้า ทั้งนี้ ตามมาตรา 42 และมาตรา 42/1 ให้ คกก.จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วัน นับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี เพื่อกิจการดังต่อไปนี้ (1) พิจารณาอนุมัติงบดุล (2) พิจารณารายงานประจำปี (3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี (4) พิจารณาเรื่องอื่นๆ
หากผู้จัดการรายใด ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 32 วรรคสอง (แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับ ไม่นำมติจดทะเบียนฯ) มาตรา 35/2 (ไม่นำรายชื่อผู้จัดการที่ได้รับอนุมัติแต่งตั้งจดทะเบียนฯ) มาตรา 37 วรรคห้า (ไม่นำรายชื่อคกก.ที่ได้รับแต่งตั้ง จดทะเบียนฯ) และมาตรา 42 วรรคหนึ่ง (ไม่จัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลฯ) ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 พันบาทตามมาตรา 69 และ หรือนิติบุคคลอาคารชุดใด ฝ่าฝืน หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 (ละเลยไม่จัดทำงบดุลรายปี ตามรอบบัญชีของนิติบุคคลฯ) มาตรา 38/2 (ละเลยไม่จัดทำรายงานประจำปี พร้อมงบดุล) และมาตรา 38/3 (ไม่จัดเก็บรักษารายงานประจำปี แสดงผลการดำเนินงาน และงบดุล พร้อมข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลฯ) ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 1 หมื่นบาท
อนึ่ง ข้อกำหนดดังกล่าวใช้กับนิติบุคคลฯ "ทั่วประเทศ" นอกจากนี้ ยังมีบทกำหนดโทษแก่ "ประธานกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด" ซึ่งไม่ปฏิบัติตามมาตรา 37/5 (ไม่เรียกประชุม คกก.) และมาตรา 38 (3) (ไม่จัดประชุม คกก. 1 ครั้ง ในทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อย) ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 1 หมื่นบาท ตามมาตรา 71 ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ระบบการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามที่กล่าว มิใช่มีเฉพาะการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม(Annual Co Owners Meeting) เพียงอย่างเดียว ยังกำหนดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญฯ(Extra Ordinary Co owners Meeting) เมื่อใดก็ได้ ในกรณีมีเหตุจำเป็น โดยให้บุคคลดังต่อไปนี้ มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้ (1) ผู้จัดการ (3) คกก. (3) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20% ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อ ทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคกก. กรณีบุคคลตามที่กล่าวจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญฯ หากไม่ทำ อาจเกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม และนิติบุคคลอาคารชุด
ยกตัวอย่าง ค่าส่วนกลาง ไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง "ก้อนใหญ่" สลิงลิฟท์ที่ชำรุด หรือระบบไฟฟ้าส่วนกลาง เกิดชำรุดเสียหาย ใช้งานไม่ได้ เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ผู้จัดการ สามารถใช้อำนาจตามมาตรา 42/2 (1) เชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมได้ทันที หรือ เมื่อคกก. รวมทั้งผู้จัดการไม่จัดประชุมใหญ่ตามที่ "ร้องขอ" จนเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายกระทบสิทธิของผู้ซื้อ เช่นนี้แล้ว เจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่า 20% ย่อมสามารถเรียกประชุมใหญ่วิสามัญดังกล่าวได้ ตามมาตรา 42/1 เป็นต้น
สำหรับประเด็นการใช้อำนาจของผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญ ตามมาตรา 42 (1) อาทิ กรรมการรับเบี้ยประชุมได้อย่างไร (ไม่ควรได้รับ) หรือให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นฝ่ายพิจารณาอนุมัติจัดจ้างบริการเฉพาะทาง เช่น การบริหารอาคาร ทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ การรักษาความปลอดภัย ความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง หรือบริการกำจัดมด แมลงสาบ หรือจัดจ้างการบำรุงรักษาสระว่ายน้ำ หรือระบบลิฟท์โดยสาร ทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ เป็นต้น หรือการพิจารณาโอนย้ายเงินส่วนกลาง (Maintenance Fee) และเงินกองทุน (Sinking Fund) เป็นต้น
เรื่องดังกล่าว เห็นว่ามิใช่ หรือเข้าข่ายอำนาจการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญฯ ของทั้งผู้จัดการ หรือเจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่า 20% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด(เพื่อพิจารณา)แต่อย่างใด เป็นอำนาจหน้าที่ของคกก. แต่ในทางตรงกันข้าม ยกตัวอย่างเช่น กรณีเกิดการทุจริตการจัดซื้อ หรือกรณีนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ละเลย ขาดการติดตามเอาใจใส่ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง ภายใต้ความรับผิดชอบของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ อีกทั้งการไม่รักษาผลประโยชน์ของเจ้าของร่วม และนิติบุคคลฯโดยรวม เป็นต้น อาจใช้กรณีดังกล่าว เป็นเหตุการณ์เรียก หรือเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม
อย่างไรก็ตาม เมื่อประธานกรรมการและคกก.จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ตามมาตรา 42/1 หรือผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญฯ ครั้งแรก ภายใน 6 เดือน ตามมาตรา 42 หรือจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญฯ ตามมาตรา 42/2 (1) อย่างใดอย่างหนึ่ง ก็ตาม โดยไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ และ พ.ร.บ.อาคารชุด ยกตัวอย่าง การไม่ทำหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุมและเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วม น้อยกว่า 7 วัน ตามมาตรา 42/3 หรือในวันประชุมใหญ่มีผู้เข้ามาประชุม มีคะแนนเสียงรวมกันน้อยกว่า 1 ใน 4 ตามมาตรา 43 หรือการปฏิบัติหน้าที่ประธานในที่ประชุม ขัดต่อมาตรา 43 วรรคท้าย หรือการลงคะแนนเสียงของผู้เข้าประชุมไม่ถูกต้อง ตามมาตรา 45 เป็นต้น
เมื่อการจัดประชุมใหญ่สามัญ หรือวิสามัญฯ เจ้าของร่วม กระทำไม่ถูกต้อง ไม่สอดคล้องข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดดังกล่าว เจ้าของร่วม หรือผู้รับมอบฉันทะ หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ทั้งกรรมการหรือผู้จัดการ สามารถร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าวได้ แต่(ท่าน)ต้องกระทำภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ หมวด 4 บริษัทจำกัด มาตรา 1195
อย่างไรก็ดี กรรมการหรือผู้จัดการ บางท่านหรือหลายท่านถูกถอดถอน และแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยมิใช่ความผิด และเกิดความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อศาลท่านพิพากษา การเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และคดีความถึงที่สุดแล้ว ท่าน(ผู้เสียหาย)สามารถใช้สิทธิทางศาล ดำเนินคดีต่อนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงบุคคล นิติบุคคลที่เกี่ยวข้อง ข้อหา ความผิด ละเมิด เรียกค่าเสียหายทางแพ่งต่อไปได้
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
