บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

6 ธันวาคม 2562
1,453

ฟ้อง​ "เพิกถอนมติที่ประชุม" (ไม่พอ)​ ต้อง​ "ละเมิด" ด้วย​

ระบบอาคารชุด​ "คอนโดมิเนียม"​ ภายใต้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุดฯ​ กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม​

ได้แก่​ ภายใน​  6 เดือนแรก​ นับแต่วันที่โครงการ​ นิติบุคคลอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลฯ ตามมาตรา​ 42 เพื่อให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ​ หรือแก้ไข​ พิ่มเติม แต่งตั้ง​หรือถอดถอนผู้จัดการที่จดทะเบียน​ แต่งตั้งคณะกรรมการ(คกก.)​ พิจารณาอนุมัติกรอบงบประมาณค่าใช้จ่าย​ รายปี​ และให้สัตยาบันนิติกรรม​ และสัญญาที่ผู้จัดการได้กระทำไว้ในนามนิติบุคคลฯชุดก่อนหน้า​ ทั้งนี้​ ตามมาตรา​ 42 และมาตรา​ 42/1 ให้ คกก.จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้ง​ ภายใน​ 120​ วัน​ นับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี เพื่อกิจการดังต่อไปนี้​ (1) พิจารณาอนุมัติงบดุล​ (2) พิจารณารายงานประจำปี​ (3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี​ (4) พิจารณาเรื่องอื่นๆ

หากผู้จัดการรายใด​ ไม่ปฏิบัติตามมาตรา​ 32​ วรรคสอง​ (แก้ไข​เพิ่มเติมข้อบังคับ​ ไม่นำมติจดทะเบียนฯ)​ มาตรา​ 35/2​ (ไม่นำรายชื่อผู้จัดการที่ได้รับอนุมัติแต่งตั้ง​จดทะเบียนฯ)​ มาตรา​ 37​ วรรคห้า​ (ไม่นำรายชื่อคกก.ที่ได้รับแต่งตั้ง​ จดทะเบียนฯ)​ และมาตรา​ 42​ วรรคหนึ่ง​ (ไม่จัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก​ นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลฯ)​ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน​ 5 พันบาท​ตามมาตรา​ 69​ และ หรือนิติบุคคลอาคารชุดใด​ ฝ่าฝืน​ หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา​ 38/1​ (ละเลยไม่จัดทำงบดุลรายปี​ ตามรอบบัญชีของนิติบุคคลฯ)​ มาตรา​ 38/2​ (ละเลยไม่จัดทำรายงานประจำปี​ พร้อมงบดุล) และมาตรา​ 38/3 (ไม่จัดเก็บรักษารายงานประจำปี​ แสดงผลการดำเนินงาน​ และงบดุล​ พร้อมข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลฯ)​ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน​ 1​ หมื่นบาท

อนึ่ง​ ข้อกำหนด​ดังกล่าว​ใช้กับนิติบุคคลฯ "ทั่วประเทศ" นอกจากนี้​ ยังมีบทกำหนดโทษแก่​ "ประธานกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด" ซึ่งไม่ปฏิบัติตามมาตรา​ 37/5 (ไม่เรียกประชุม คกก.)​ และมาตรา​ 38​ (3) (ไม่จัดประชุม คกก.​ 1​ ครั้ง​ ในทุก​ 6​ เดือน​เป็นอย่างน้อย)​ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน​ 1​ หมื่นบาท​ ตามมาตรา​ 71​ ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม​ ระบบการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ ตามที่กล่าว​ มิใช่มีเฉพาะการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม​(Annual Co​ Owners​ Meeting)​ เพียงอย่างเดียว​ ยังกำหนดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญฯ(Extra Ordinary Co​ owners Meeting)​ เมื่อใดก็ได้ ในกรณีมีเหตุจำเป็น​ โดยให้บุคคลดังต่อไปนี้​ มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้​ (1) ผู้จัดการ​ (3)​ คกก. (3) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20% ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อ ทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคกก.​ กรณีบุคคลตามที่กล่าวจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญฯ หากไม่ทำ​ อาจเกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม​ และนิติบุคคลอาคารชุด

ยกตัวอย่าง​ ค่าส่วนกลาง​ ไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง​ "ก้อนใหญ่" สลิงลิฟท์ที่ชำรุด​ หรือระบบไฟฟ้าส่วนกลาง​ เกิดชำรุดเสียหาย​ ใช้งานไม่ได้​ เจ้าของร่วม​ ผู้พักอาศัย ผู้จัดการ​ สามารถใช้อำนาจ​ตามมาตรา​ 42/2 (1) เชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมได้​ทันที หรือ เมื่อคกก. รวมทั้งผู้จัดการ​ไม่จัดประชุมใหญ่ตามที่​ "ร้องขอ" จนเป็นเหตุให้เกิดความเสียหาย​กระทบสิทธิของผู้ซื้อ​ เช่นนี้แล้ว​ เจ้าของร่วม​จำนวนไม่น้อยกว่า 20% ย่อมสามารถเรียกประชุมใหญ่วิสามัญดังกล่าวได้​  ตามมาตรา​ 42/1 เป็นต้น

สำหรับประเด็นการใช้อำนาจของผู้จัดการ​จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญ ตามมาตรา​ 42​ (1) อาทิ​ กรรมการรับเบี้ยประชุมได้อย่างไร​ (ไม่ควรได้รับ)​ หรือให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ เป็นฝ่ายพิจารณาอนุมัติจัดจ้างบริการเฉพาะทาง​ เช่น​ การบริหารอาคาร​ ทรัพย์ส่วนกลาง​ตามข้อบังคับ​ การรักษาความปลอดภัย​ ความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง​ หรือบริการกำจัดมด​ แมลงสาบ​ หรือจัดจ้างการบำรุงรักษาสระว่ายน้ำ​ หรือระบบลิฟท์โดยสาร​ ทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ เป็นต้น​ หรือการพิจารณาโอนย้ายเงินส่วนกลาง​ (Maintenance​ Fee)​ และเงินกองทุน​ (Sinking Fund) เป็นต้น​ 

เรื่องดังกล่าว​ เห็นว่ามิใช่​ หรือเข้าข่ายอำนาจการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญฯ ของทั้งผู้จัดการ​ หรือเจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่า 20% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด​(เพื่อพิจารณา)แต่อย่างใด​ เป็นอำนาจหน้าที่ของคกก. แต่ในทางตรงกันข้าม​ ยกตัวอย่างเช่น​ กรณีเกิดการทุจริตการจัดซื้อ​ หรือกรณีนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ ละเลย​ ขาดการติดตามเอาใจใส่ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง​ ภายใต้ความรับผิดชอบของผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ อีกทั้งการไม่รักษาผลประโยชน์ของเจ้าของร่วม​ และนิติบุคคลฯ​โดยรวม​ เป็นต้น​ อาจใช้กรณีดังกล่าว​ เป็นเหตุการณ์เรียก​ หรือเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​

อย่างไรก็ตาม​ เมื่อประธานกรรมการ​และคกก.จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม​ ตามมาตรา​ 42/1 หรือผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญฯ ครั้งแรก​ ภายใน​ 6 เดือน ตามมาตรา​ 42​ หรือจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญฯ ตามมาตรา​ ​42/2 (1) อย่างใด​อย่างหนึ่ง​ ก็ตาม​ โดยไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ​ และ พ.ร.บ.อาคารชุด​ ยกตัวอย่าง การไม่ทำหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่​ วัน​ เวลา​ ระเบียบวาระการประชุม​และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม​ พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร​และจัดส่งให้เจ้าของร่วม น้อยกว่า​ 7​ วัน​  ตามมาตรา​ 42/3  หรือในวันประชุมใหญ่มีผู้เข้ามาประชุม​ มีคะแนนเสียงรวมกันน้อยกว่า​ 1 ใน 4 ตามมาตรา​ 43 หรือการปฏิบัติหน้าที่ประธานในที่ประชุม​ ขัดต่อมาตรา​ 43​ วรรคท้าย​ หรือการลงคะแนนเสียงของผู้เข้าประชุมไม่ถูกต้อง​ ตามมาตรา​ 45​ ​ เป็นต้น

เมื่อการจัดประชุมใหญ่สามัญ​ หรือวิสามัญฯ เจ้าของร่วม​ กระทำไม่ถูกต้อง​ ไม่สอดคล้องข้อบังคับ​ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดดังกล่าว​ เจ้าของร่วม​ หรือผู้รับมอบฉันทะ​ หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย​ ทั้งกรรมการ​หรือผู้จัดการ​ สามารถร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าวได้​ แต่​(ท่าน)ต้องกระทำภายใน​ 30​ วัน​ นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ​ ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์​ หมวด​ 4 บริษัทจำกัด​ มาตรา​ 1195 

อย่างไรก็ดี​ กรรมการ​หรือผู้จัดการ​ บางท่านหรือหลายท่าน​ถูกถอดถอน​ และแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ โดยมิใช่ความผิด​ และเกิดความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุด​ เมื่อศาลท่านพิพากษา​ การเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ และคดีความถึงที่สุดแล้ว​ ท่าน(ผู้เสียหาย)​สามารถใช้สิทธิทางศาล​ ดำเนินคดีต่อนิติบุคคลอาคารชุด​ รวมถึงบุคคล​ นิติบุคคลที่เกี่ยวข้อง​ ข้อหา​ ความผิด​ ละเมิด​ เรียกค่าเสียหายทางแพ่งต่อไปได้

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: