บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

29 พฤศจิกายน 2562
790

น้ำผึ้งหยดเดียว

การประกอบธุรกิจ การค้า การลงทุน การให้บริการ ไม่ว่าประเภทใด ธุรกิจจะมีความก้าวหน้า เจริญเติบโต มีผลประกอบการที่ดี ต่อเนื่อง

ส่วนหนึ่งจำเป็นต้องอาศัย ชื่อเสียง คุณภาพสินค้า บริการ และผลงานประกอบการดำเนินธุรกิจด้วย โดยเฉพาะธุรกิจการพัฒนาที่ดิน ประเภทการจัดสรรที่ดิน แบ่งแยกที่ดินเพื่อการจำหน่าย พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน นอกจากผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่จัดทำ หรือจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ ตามที่ได้รับอนุญาต ใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ฉบับมาตรฐาน ตามที่ภาครัฐ กรมที่ดิน กำหนดแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน ยังต้องมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างถูกต้อง ครบถ้วนอีกด้วย

อาจเป็นเรื่องปรกติ เมื่อผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) ตามโฉนดที่ดินแปลงย่อย แปลงจำหน่าย ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภคได้จำนวนไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง ของจำนวนที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมด จัดทำสาธารณูปโภคครบถ้วน และครบระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หากผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามที่จัดทำขึ้น หรือตามที่ได้รับอนุญาต ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่แจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด จัดให้มีการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคภายในโครงการอยู่ในสภาพปรกติ ครบถ้วน ถูกต้องตามที่ได้รับอนุญาต ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภค มอบให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ใช้ประกอบการดำเนินงานจดทะเบียนจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบธุรกิจต่อไป

นับตั้งแต่วันที่ 25 พ.ย.2558 เป็นต้นมา ภาครัฐ กรมที่ดิน ได้ประกาศ บังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนิน การ เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 ตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.2559 เป็นต้นมา กับโครงการจัดสรรที่ดิน (ทั่วประเทศ) เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น มาตรา 44 วรรคท้าย บัญญัติ *เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม (1) แล้ว ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ......* และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าว หมวด 2 ข้อ 12 วรรคท้าย *เมื่อได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้บรรดาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นับแต่วันที่ได้จดทะเบียน หากผู้จัดสรรที่ดินได้ส่งเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ต้องรับผิดชอบให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผัง และโครงการที่ได้รับอนุญาต*

อย่างไรก็ดี ข้อเท็จจริงตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2 ) 2558 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง 2559 ดังกล่าวข้างต้น อาจไม่เอื้อ หรือเป็นประโยชน์ เป็นใจแก่ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดินเท่าใดนัก หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่เปิดบัญชีเงินฝากธนาคารฯ อีกทั้งยังไม่รับมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนดจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินก็ยังไม่พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแต่อย่างใด ถึงแม้พนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน ได้จดทะเบียนโฉนดที่ดินสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

ดังนั้น คำถามที่ได้รับการสอบถามจากทั้งผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน ตลอดจนคณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เกี่ยวกับการโอน การรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ระหว่างทั้งสองฝ่าย ย่อมต้องหันหน้าเจรจา พูดคุย ทำความเข้าใจ เพื่อให้งานดำเนินการของทั้ง 2 ฝ่ายสำเร็จ ลุล่วงตรงตามเจตนารมณ์ อย่าให้เป็นปัญหา หรือเป็นเพียง "น้ำผึ้งหยดเดียว"

 

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: