บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

27 พฤศจิกายน 2562
318

‘โจรสวมสูท’ กับ​ 'บริษัทจดทะเบียน'

อาจกล่าวได้ว่ามนุษย์ที่เกิดขึ้นมาบนโลก ล้วนต้องการอสังหาริมทรัพย์ อยู่อาศัย เป็นของตนเองทั้งสิ้น

เมื่อยังขาดความพร้อมด้านกำลังเงิน​ กำลังทรัพย์​ ก็จำเป็นต้องอยู่อาศัยกับอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นไปพลางก่อนจนกว่าจะมี​ หรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง​ อย่างไรก็ดี​ การจะได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์​ ที่อยู่อาศัยใด​ เป็นกรรมสิทธิ์ของตน​ และครอบครัว​ บุคคล​ นิติบุคคลนั้น​ จำต้องอดออม เก็บหอมรอมริบจากการประกอบอาชีพ​ ทั้งในรูปแบบ​ มนุษย์เงินเดือน​ ลูกจ้าง​ พนักงานให้แก่องค์กร​ นายจ้าง​ ผู้ว่าจ้าง หรือจากการประกอบธุรกิจ​ ทั้งการซื้อ​ ขาย​ ลงทุน​ หรือการบริการ​ อนึ่ง​ รายได้ที่ได้รับจากทั้งเงินเดือน​ ค่าจ้าง​ ค่าตอบแทนไม่ว่ารูปแบบใดในการทำงานของลูกจ้าง​ พนักงาน​ มนุษย์เงินเดือน​ ตลอดจนผลกำไรที่ได้จากการประกอบธุรกิจดังกล่าว​ ทุกสตางค์​ สลึง​ ร้อย​ พัน​ หมื่น​ แสน​ หรือล้านบาท​ ถือว่าเป็นรายได้จากการทำมาหากินโดยสุจริตทั้งสิ้น​ ดังนั้น​ การจ่าย​ หรือใช้จ่ายเงินได้​ หรือกำไรที่ได้รับของทั้งพนักงาน​ ลูกจ้าง​ มนุษย์เงินเดือน​ ตลอดจนพ่อค้า​ ผู้ประกอบการ​ หรือผู้ลงทุน​ ผู้ถือหุ้นในองค์กร​ ในแต่ละครั้ง​ จึงมีความสำคัญต่อบุคคล​ นิติบุคคลดังกล่าวทุกครั้งทั้งสิ้น

แต่ในทางกลับกัน​ บุคคล​ หรือนิติบุคคลใด​ มีรายได้ในทางมิชอบ​ ไม่สุจริต​ ลัก​ วิ่ง​ ชิง​ ปล้น​ หรือการพนัน​ หรือค้ายาเสพติด​ หรือวิธีการอื่นใดที่ไม่สุจริต​ ไม่ชอบด้วยข้อบังคับ​ และกฎหมายบ้านเมือง​ มักพบว่ารายได้​ เงินได้ดังกล่าว​ มักใช้จ่ายอย่างไร้คุณค่า​ ง่าย เหตุเพราะรายได้​ เงินได้ดังกล่าว​  หาง่ายมากกว่าการประกอบอาชีพ​ หรือการยังชีพด้วยความซื่อสัตย์​ สุจริต​ อย่างไรก็ตาม​ เมื่อการได้มาซึ่งรายได้​ เงินได้​ ในทางไม่สุจริต​ ไม่ชอบด้วยข้อบังคับ​ และกฎหมายบ้านเมือง​ จึงมักอยู่กับบุคคล​ นิติบุคคลดังกล่าว ได้ไม่นาน​ เปรียบได้กับ​ "เผือกร้อนในกำมือ" หรือในปาก จึงจำต้อง​ (รีบ)​ คายทิ้งจากปาก​ ผู้บริโภคทันที​  หากไม่คาย​ ปากอาจพุพอง​ บาดเจ็บ​ เป็นแผล​ หนอง​ เสียค่าใช้จ่ายการรักษาโดยไม่จำเป็นอีกด้วย

อย่างไรก็ดี​ เรื่องข้างต้น​ อาจไม่แตกต่างจากการมีบ้าน​ ห้องชุดในคอนโดมิเนียม​ หรืออสังหาริมทรัพย์​ ที่อยู่อาศัยรูปแบบอื่นของผู้คน​ ผู้บริโภค​ นักลงทุน​ เงินได้จากการลงทุน​ หรือค่าจ้าง​ ค่าตอบแทนจากการทำงานในแต่ละเดือน​ ปี​ หลายปี เพื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์​ ที่อยู่อาศัยดังกล่าว​ ด้วยงบประมาณ​ ก้อนเล็ก​ หรือก้อนโต ไม่ว่าจะเป็น​ หรือมีมูลค่าทรัพย์สิน​ อสังหาริมทรัพย์​ ราคา​ มากน้อยเพียงใด​ จำนวนห้องนอน​ ห้องน้ำ​ มากน้อย​ หรือพื้นที่ใช้สอย​ มากน้อย​ เพียงใด​ ทุกคน​ ทั้งมนุษย์เงินเดือน​ พนักงาน​ ลูกจ้าง​ หรือนักลงทุน​ ต่างเห็นความสำคัญ​  มีคุณค่าต่ออสังหาริมทรัพย์​ ที่อยู่อาศัย​ ซึ่งตนจ่ายให้แก่เจ้าของโครงการ​ ผู้ขาย​ หรือผู้ขายทรัพย์สิน​ "มือสอง" ทั้งสิ้น​ แต่อาจมิใช่การซื้อ​ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้คุณภาพ​ เหมาะสมแก่ราคา​ หรืองบประมาณที่ตน​ หรือนักลงทุนซื้อเพียงอย่างเดียว​ ผู้ซื้อ​ รายย่อย หรือนักลงทุน​ รายใหญ่​ ส่วนมาก​ ยังให้ความสำคัญต่อระบบการให้บริการหลังการขายอสังหาริมทรัพย์​ จากเจ้าของโครงการ​ ผู้ประกอบธุรกิจ​ ผู้ขายเพิ่มเติมอีกด้วย

หมายความว่าระบบบริการหลังการขายโครงการ​ หรือ​ After Sale Services​ หรือการบริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โครงการ​ นิติบุคคลอาคารชุด​ หรือ​ Facility (Property)​ Management​ Services​ ต้องได้มาตรฐานสากล​ หรือคุ้มค่า​ เหมาะสมกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ซื้อ​ รายย่อย​ และนักลงทุน​ รายใหญ่​ จ่าย​ หรือชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด​ หรือหมู่บ้านจัดสรรในอนาคตอีกด้วย

ระบบการบริการจัดการ​ บริหารทรัพย์ส่วนกลาง​ ทั้งคอนโดมิเนียม​  และหมู่บ้านจัดสรร​ หรือการบริการอสังหาริมทรัพย์หลังการขายของผู้ประกอบธุรกิจ​ เจ้าของโครงการ​ ผู้ขาย ล้วนมีความสำคัญ​ จำเป็นต่อมูลค่าทรัพย์สินของทุกคนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์​ หากการบริการหลังการขาย  หรือการบริหารโครงการ​ *ขาดมาตรฐาน ขาดประสิทธิภาพ* หรือไม่เป็นที่ยอมรับของผู้ซื้อ​ หรือนักลงทุน​ เจ้าของกรรมสิทธิ์​ เช่นนี้แล้ว​ ผู้ซื้อ​ นักลงทุน​ หรือผู้ประกอบธุรกิจ​ เจ้าของโครงการ​ ท่านมีหน้าที่ต้องเปลี่ยนทีมบริหารทรัพย์สินรายใหม่​ แทนรายเก่า​ เพื่อให้ตรง​ หรือสอดคล้องวัตถุประสงค์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์​ ใช่หรือไม่​ หากไม่เปลี่ยน หรือไม่ใช่​ ท่านผู้อ่าน​ แฟนคอลัมน์​ ขอได้โปรดชี้แจงสาเหตุดังกล่าวให้ผู้เขียนทราบ จักขอบคุณยิ่ง

โครงการ​ นิติบุคคลอาคารชุด​ ชื่อ​ "" มีผู้ประกอบธุรกิจ​ เจ้าของโครงการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย​ ชื่อ "" ผู้ประกอบธุรกิจ​ เจ้าของโครงการ​ "" ตกลงจดทะเบียนบุคคล ชื่อ "" เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด​ "" ในคราวจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่​ "กรมที่ดิน" ครั้งแรก​ ผู้จัดการ "" ตกลงว่าจ้างนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ ชื่อ​ "" ให้บริการทรัพย์ส่วนกลาง​ สาธารณูปโภคตามข้อบังคับให้แก่​ นิติบุคคลอาคารชุด​ "" เป็นเวลา​ 2​ ปี​ ด้วยสัญญาจ้างบริหารจัดการ​ ทั้งนี้​ ผู้จัดการ​ "" เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ "" จัดส่งบุคลากรของนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ ให้บริการ​ จัดการ​ บริหารทรัพย์ส่วนกลาง​ สาธารณูปโภค​ ด้วยค่าจ้างเป็นเงินเดือนละกว่า 2 แสนบาท​ หรือปีละ​ 3 ล้านบาท​ ผู้ซื้อ​ เจ้าของร่วม​ ตัวแทนผู้ซื้อ​ ในฐานะคณะกรรมการที่ได้รับการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม​ครั้งแรก​ ภายใน​ 6​ เดือน​ ตามมาตรา​ 42​ และข้อบังคับ​ รับทราบ​ และยอมรับการจ้างงานบริหารจัดการตามสัญญาจ้างดังกล่าว

ตัวแทน​ คณะกรรมการ​ และผู้ซื้อ​ เคารพในกฎ​ กติกา​ ข้อบังคับ​ ตามที่กฎหมายเปิดช่องให้ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ

ก่อนครบสัญญาจ้างบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​  นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง "" คณะกรรมการ​ ตัวแทนผู้ซื้อ​ตรวจพบข้อบกพร่องการทำงานของบุคลากร​ ผู้รับจ้าง​ "" เป็นความเสียหายที่เกิดจากการจัดซื้อ​ จัดจ้าง​ งานทรัพย์ส่วนกลาง​ เป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นต่อคณะกรรมการ​ ผู้ว่าจ้าง​ และไม่รักษาผลประโยชน์ของ​ ผู้ว่าจ้าง​ ข้อกล่าวหาที่แจ้งต่อบุคคล​ นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ "" ต่อพนักงานสอบสวน​ ได้แก่​ ร่วมกันฉ้อโกง​ ทำให้คณะกรรมการ​ ผู้ว่าจ้าง​ หลงเชื่อ​ จนทำให้ได้รับความเสียหาย​ หากคณะกรรมการ​ ผู้ว่าจ้าง​ ไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าว​ อาจเกิดความเสียหายแก่คณะกรรมการในภายหลัง

คณะกรรมการ​ ผู้ว่าจ้าง​ โดยมติที่ประชุมคณะกรรมการ​ จึงแจ้งมติที่ประชุมให้นิติบุคคล ผู้รับจ้าง​ รายดังกล่าวทราบ​ ล่วงหน้า​ ๒​ เดือน​ ไม่ต่อสัญญาจ้าง​ ทั้งนี้​ คณะกรรมการ​ ผู้รับจ้าง​ ยังเปิดโอกาสให้นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ "" เข้าร่วมเสนองานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​ แข่งขันกับนิติบุคคล​ ผู้รับจ้างรายอื่น​ อีก​ 8-9​ ราย ผลการประชุมคณะกรรมการ​ มีมติอนุมัตินิติบุคคล​ ผู้เสนอราคา​ รายใหม่​ แทนรายเดิม​ ด้วยเหตุราคาที่ถูกกว่า​ มีแผนการทำงานที่ชัดเจน​ บุคลากร​ ทีมงานที่ดี​ และมีประสิทธิภาพที่ดีกว่า​ เป็นต้น

ถ้านิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ "" จะเดินออกจากประตูของคอนโดมิเนียม​ หรือบ้าน "" ออกไปด้วยดี​ เป็นไปตามปรกติ​ ดังเช่น​ นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ รายอื่นปฏิบัติ​ เห็นว่าไม่แปลก​ ถูกต้อง​ แต่การที่นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง "" รายเดิม​ ไม่ใช้ประตูเดินออกจากบ้าน​ หรือคอนโดมิเนียม​ "" แต่ใช้หน้าต่าง​ ปีนออก​ เห็นว่าเป็นเรื่องผิดปรกติ​ ไม่ถูกต้อง​ นิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ ทั่วไป​ *พึงกระทำ*

อย่างไรก็ดี​ คณะกรรมการ​ ผู้ว่าจ้าง​ ประสงค์จะทราบความคืบหน้างานซ่อมแซม​ แก้ไขความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง​ (Defects)​ ภายใต้อายุรับประกันเป็นเวลา​ ๒​ ปี​ ซึ่งงานหลายอย่าง​ มีความคืบหน้า​ แต่งานอีกหลายอย่าง​ ยังไม่มีความคืบหน้าโดยเฉพาะงานสถาปัตยกรรมทรัพย์ส่วนกลาง​ อาทิ​ รอยแตกร้าวผนังภายนอกอาคาร​ สีหลุดร่อนก่อนเวลาอันควร​ หรือน้ำท่วมลานจอดรถยนต์ภายในอาคารเหตุพื้นไม่เรียบเสมอกัน​ ทำให้น้ำฝนท่วมขัง​ หรืองานซ่อมแซม​ อุปกรณ์ระบบไฟฟ้า​ หรือสุขาภิบาล​ บางรายการ​ ที่ยังไม่ได้ดำเนินการ​ หรืองานอื่นที่ยังค้าง​ รอดำเนินการ​ แก้ไขซ่อมแซม​ ปรับปรุง​ แต่ขาดหนังสือยืนยันจากผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ จะรับผิดชอบความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว

อย่างไรก็ดี​ ผู้ซื้อ​ สอบถามคณะกรรมการ​ ประเด็นค่าส่วนกลาง​ (Maintenance​ Fee) และค่ากองทุน​ (Sinking Fund)​ ของผู้ขาย"ข" และผู้ซื้อที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ "รายใหม่" ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด​ ถูกต้อง​ ครบถ้วนหรือไม่​ หรือเหตุใด​ ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ จึงไม่ชำระค่าส่วนกลาง​ "รายปี" เฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อ​  เขียนข้อบังคับเอื้อประโยชน์แก่ตนเอง​ เอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ​ หรือไม่ หรือเหตุใด​ ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ "" จึงค้างจ่ายค่าเงินกองทุนกับนิติบุคคลอาคารชุด​ เป็นต้น

ยังไม่ทันทราบ​ *คำตอบ* ดังกล่าว​ ผู้จัดการ​ "" ของนิติบุคคลอาคารชุด​ "" ออกจดหมายเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม​ (Extra Ordinary Co​ owners​ Meeting) ครั้งที่​ 1/2562​ ส่งให้เจ้าของร่วม​ ผู้ซื้อทุกราย นัดประชุมพิจารณาถอดถอน​ และแต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นมาแทนชุดก่อน​ อ้างเหตุการณ์จัดประชุมดังกล่าวด้วยหนังสือของผู้ซื้อ​ ลงลายมือชื่อไม่เกิน​ 20 ราย​จากทั้งหมด​ 410 ราย กล่าวหา​ บิดเบือนคณะกรรมการไม่โปร่งใสในการบริหารงาน​ รับเบี้ยประชุมกรรมการ​ หรือลิดรอนสิทธิการใช้เครื่องรีโมท​ เครื่องปรับอากาศ​ ทรัพย์ส่วนกลาง​ ห้องรับรอง​ ฯลฯ​ เป็นต้น

คะแนนเสียงของผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์​ มีมากกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อรายย่อยในวันประชุม​ ลงมติถอดถอน​คณะกรรมการชุดก่อน​ และแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่​ เสนอวาระการพิจารณาแต่งตั้งนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ ต้องใช้มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติ​ มิใช่มติที่ประชุมคณะกรรมการ​ หรือลดอำนาจการโยกย้ายบัญชีเงินฝาก​ ประเภท​ เงินกองทุน​ ค่าส่วนกลาง​ ให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติ​ หรือเสนอให้คณะกรรมการชุดที่ถูกถอดถอน​ ยกเลิกการจ้างงานบริหารจัดการ​ ตามมติที่ประชุมครั้งก่อน​ กับนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ รายใหม่​ ที่ชนะการประกวดราคา​ เป็นต้น

เจ้าของร่วม​ แจ้งที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ ข้อเสนอดังกล่าวในที่ประชุมใหญ่พิจารณา​ ทั้งการแต่งตั้งนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ บริหารทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ​ การโยกย้ายบัญชีเงินฝากธนาคารเดิมที่คณะกรรมการชุดก่อนกระทำไว้​ หรือการยกเลิกมติที่ประชุมคณะกรรมการที่มีมติอนุมัติจัดจ้างนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ รายใหม่ ตามมติที่ประชุมคณะกรรมการเดิม​ เป็นต้น​ หากมติดังกล่าวขัด​ หรือแย้งข้อบังคับ​ และกฎหมาย​ รวมทั้งการยกเลิกนิติบุคคล​ ผู้รับจ้าง​ รายใหม่​ ที่ประธานคณะกรรมการ​ ลงนามการจ้างไว้ก่อนหน้า ใครจะรับผิดชอบความเสียหาย​ ?

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: