‘โจรสวมสูท’ กับ 'บริษัทจดทะเบียน'
อาจกล่าวได้ว่ามนุษย์ที่เกิดขึ้นมาบนโลก ล้วนต้องการอสังหาริมทรัพย์ อยู่อาศัย เป็นของตนเองทั้งสิ้น
เมื่อยังขาดความพร้อมด้านกำลังเงิน กำลังทรัพย์ ก็จำเป็นต้องอยู่อาศัยกับอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นไปพลางก่อนจนกว่าจะมี หรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง อย่างไรก็ดี การจะได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยใด เป็นกรรมสิทธิ์ของตน และครอบครัว บุคคล นิติบุคคลนั้น จำต้องอดออม เก็บหอมรอมริบจากการประกอบอาชีพ ทั้งในรูปแบบ มนุษย์เงินเดือน ลูกจ้าง พนักงานให้แก่องค์กร นายจ้าง ผู้ว่าจ้าง หรือจากการประกอบธุรกิจ ทั้งการซื้อ ขาย ลงทุน หรือการบริการ อนึ่ง รายได้ที่ได้รับจากทั้งเงินเดือน ค่าจ้าง ค่าตอบแทนไม่ว่ารูปแบบใดในการทำงานของลูกจ้าง พนักงาน มนุษย์เงินเดือน ตลอดจนผลกำไรที่ได้จากการประกอบธุรกิจดังกล่าว ทุกสตางค์ สลึง ร้อย พัน หมื่น แสน หรือล้านบาท ถือว่าเป็นรายได้จากการทำมาหากินโดยสุจริตทั้งสิ้น ดังนั้น การจ่าย หรือใช้จ่ายเงินได้ หรือกำไรที่ได้รับของทั้งพนักงาน ลูกจ้าง มนุษย์เงินเดือน ตลอดจนพ่อค้า ผู้ประกอบการ หรือผู้ลงทุน ผู้ถือหุ้นในองค์กร ในแต่ละครั้ง จึงมีความสำคัญต่อบุคคล นิติบุคคลดังกล่าวทุกครั้งทั้งสิ้น
แต่ในทางกลับกัน บุคคล หรือนิติบุคคลใด มีรายได้ในทางมิชอบ ไม่สุจริต ลัก วิ่ง ชิง ปล้น หรือการพนัน หรือค้ายาเสพติด หรือวิธีการอื่นใดที่ไม่สุจริต ไม่ชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมายบ้านเมือง มักพบว่ารายได้ เงินได้ดังกล่าว มักใช้จ่ายอย่างไร้คุณค่า ง่าย เหตุเพราะรายได้ เงินได้ดังกล่าว หาง่ายมากกว่าการประกอบอาชีพ หรือการยังชีพด้วยความซื่อสัตย์ สุจริต อย่างไรก็ตาม เมื่อการได้มาซึ่งรายได้ เงินได้ ในทางไม่สุจริต ไม่ชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมายบ้านเมือง จึงมักอยู่กับบุคคล นิติบุคคลดังกล่าว ได้ไม่นาน เปรียบได้กับ "เผือกร้อนในกำมือ" หรือในปาก จึงจำต้อง (รีบ) คายทิ้งจากปาก ผู้บริโภคทันที หากไม่คาย ปากอาจพุพอง บาดเจ็บ เป็นแผล หนอง เสียค่าใช้จ่ายการรักษาโดยไม่จำเป็นอีกด้วย
อย่างไรก็ดี เรื่องข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากการมีบ้าน ห้องชุดในคอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยรูปแบบอื่นของผู้คน ผู้บริโภค นักลงทุน เงินได้จากการลงทุน หรือค่าจ้าง ค่าตอบแทนจากการทำงานในแต่ละเดือน ปี หลายปี เพื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยดังกล่าว ด้วยงบประมาณ ก้อนเล็ก หรือก้อนโต ไม่ว่าจะเป็น หรือมีมูลค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ ราคา มากน้อยเพียงใด จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ มากน้อย หรือพื้นที่ใช้สอย มากน้อย เพียงใด ทุกคน ทั้งมนุษย์เงินเดือน พนักงาน ลูกจ้าง หรือนักลงทุน ต่างเห็นความสำคัญ มีคุณค่าต่ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย ซึ่งตนจ่ายให้แก่เจ้าของโครงการ ผู้ขาย หรือผู้ขายทรัพย์สิน "มือสอง" ทั้งสิ้น แต่อาจมิใช่การซื้อ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้คุณภาพ เหมาะสมแก่ราคา หรืองบประมาณที่ตน หรือนักลงทุนซื้อเพียงอย่างเดียว ผู้ซื้อ รายย่อย หรือนักลงทุน รายใหญ่ ส่วนมาก ยังให้ความสำคัญต่อระบบการให้บริการหลังการขายอสังหาริมทรัพย์ จากเจ้าของโครงการ ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้ขายเพิ่มเติมอีกด้วย
หมายความว่าระบบบริการหลังการขายโครงการ หรือ After Sale Services หรือการบริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด หรือ Facility (Property) Management Services ต้องได้มาตรฐานสากล หรือคุ้มค่า เหมาะสมกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ซื้อ รายย่อย และนักลงทุน รายใหญ่ จ่าย หรือชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรรในอนาคตอีกด้วย
ระบบการบริการจัดการ บริหารทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งคอนโดมิเนียม และหมู่บ้านจัดสรร หรือการบริการอสังหาริมทรัพย์หลังการขายของผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ผู้ขาย ล้วนมีความสำคัญ จำเป็นต่อมูลค่าทรัพย์สินของทุกคนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หากการบริการหลังการขาย หรือการบริหารโครงการ *ขาดมาตรฐาน ขาดประสิทธิภาพ* หรือไม่เป็นที่ยอมรับของผู้ซื้อ หรือนักลงทุน เจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่นนี้แล้ว ผู้ซื้อ นักลงทุน หรือผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ท่านมีหน้าที่ต้องเปลี่ยนทีมบริหารทรัพย์สินรายใหม่ แทนรายเก่า เพื่อให้ตรง หรือสอดคล้องวัตถุประสงค์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ใช่หรือไม่ หากไม่เปลี่ยน หรือไม่ใช่ ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ ขอได้โปรดชี้แจงสาเหตุดังกล่าวให้ผู้เขียนทราบ จักขอบคุณยิ่ง
โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด ชื่อ "ก" มีผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ชื่อ "ข" ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ "ข" ตกลงจดทะเบียนบุคคล ชื่อ "ค" เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด "ก" ในคราวจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ครั้งแรก ผู้จัดการ "ค" ตกลงว่าจ้างนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ชื่อ "ง" ให้บริการทรัพย์ส่วนกลาง สาธารณูปโภคตามข้อบังคับให้แก่ นิติบุคคลอาคารชุด "ก" เป็นเวลา 2 ปี ด้วยสัญญาจ้างบริหารจัดการ ทั้งนี้ ผู้จัดการ "ค" เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของนิติบุคคล ผู้รับจ้าง "ง" จัดส่งบุคลากรของนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ให้บริการ จัดการ บริหารทรัพย์ส่วนกลาง สาธารณูปโภค ด้วยค่าจ้างเป็นเงินเดือนละกว่า 2 แสนบาท หรือปีละ 3 ล้านบาท ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ตัวแทนผู้ซื้อ ในฐานะคณะกรรมการที่ได้รับการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งแรก ภายใน 6 เดือน ตามมาตรา 42 และข้อบังคับ รับทราบ และยอมรับการจ้างงานบริหารจัดการตามสัญญาจ้างดังกล่าว
ตัวแทน คณะกรรมการ และผู้ซื้อ เคารพในกฎ กติกา ข้อบังคับ ตามที่กฎหมายเปิดช่องให้ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ
ก่อนครบสัญญาจ้างบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคล ผู้รับจ้าง "ง" คณะกรรมการ ตัวแทนผู้ซื้อตรวจพบข้อบกพร่องการทำงานของบุคลากร ผู้รับจ้าง "ง" เป็นความเสียหายที่เกิดจากการจัดซื้อ จัดจ้าง งานทรัพย์ส่วนกลาง เป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นต่อคณะกรรมการ ผู้ว่าจ้าง และไม่รักษาผลประโยชน์ของ ผู้ว่าจ้าง ข้อกล่าวหาที่แจ้งต่อบุคคล นิติบุคคล ผู้รับจ้าง "ง" ต่อพนักงานสอบสวน ได้แก่ ร่วมกันฉ้อโกง ทำให้คณะกรรมการ ผู้ว่าจ้าง หลงเชื่อ จนทำให้ได้รับความเสียหาย หากคณะกรรมการ ผู้ว่าจ้าง ไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าว อาจเกิดความเสียหายแก่คณะกรรมการในภายหลัง
คณะกรรมการ ผู้ว่าจ้าง โดยมติที่ประชุมคณะกรรมการ จึงแจ้งมติที่ประชุมให้นิติบุคคล ผู้รับจ้าง รายดังกล่าวทราบ ล่วงหน้า ๒ เดือน ไม่ต่อสัญญาจ้าง ทั้งนี้ คณะกรรมการ ผู้รับจ้าง ยังเปิดโอกาสให้นิติบุคคล ผู้รับจ้าง "ง" เข้าร่วมเสนองานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง แข่งขันกับนิติบุคคล ผู้รับจ้างรายอื่น อีก 8-9 ราย ผลการประชุมคณะกรรมการ มีมติอนุมัตินิติบุคคล ผู้เสนอราคา รายใหม่ แทนรายเดิม ด้วยเหตุราคาที่ถูกกว่า มีแผนการทำงานที่ชัดเจน บุคลากร ทีมงานที่ดี และมีประสิทธิภาพที่ดีกว่า เป็นต้น
ถ้านิติบุคคล ผู้รับจ้าง "ง" จะเดินออกจากประตูของคอนโดมิเนียม หรือบ้าน "ก" ออกไปด้วยดี เป็นไปตามปรกติ ดังเช่น นิติบุคคล ผู้รับจ้าง รายอื่นปฏิบัติ เห็นว่าไม่แปลก ถูกต้อง แต่การที่นิติบุคคล ผู้รับจ้าง "ง" รายเดิม ไม่ใช้ประตูเดินออกจากบ้าน หรือคอนโดมิเนียม "ก" แต่ใช้หน้าต่าง ปีนออก เห็นว่าเป็นเรื่องผิดปรกติ ไม่ถูกต้อง นิติบุคคล ผู้รับจ้าง ทั่วไป *พึงกระทำ*
อย่างไรก็ดี คณะกรรมการ ผู้ว่าจ้าง ประสงค์จะทราบความคืบหน้างานซ่อมแซม แก้ไขความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง (Defects) ภายใต้อายุรับประกันเป็นเวลา ๒ ปี ซึ่งงานหลายอย่าง มีความคืบหน้า แต่งานอีกหลายอย่าง ยังไม่มีความคืบหน้าโดยเฉพาะงานสถาปัตยกรรมทรัพย์ส่วนกลาง อาทิ รอยแตกร้าวผนังภายนอกอาคาร สีหลุดร่อนก่อนเวลาอันควร หรือน้ำท่วมลานจอดรถยนต์ภายในอาคารเหตุพื้นไม่เรียบเสมอกัน ทำให้น้ำฝนท่วมขัง หรืองานซ่อมแซม อุปกรณ์ระบบไฟฟ้า หรือสุขาภิบาล บางรายการ ที่ยังไม่ได้ดำเนินการ หรืองานอื่นที่ยังค้าง รอดำเนินการ แก้ไขซ่อมแซม ปรับปรุง แต่ขาดหนังสือยืนยันจากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ จะรับผิดชอบความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว
อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อ สอบถามคณะกรรมการ ประเด็นค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee) และค่ากองทุน (Sinking Fund) ของผู้ขาย "ข" และผู้ซื้อที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด "รายใหม่" ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ถูกต้อง ครบถ้วนหรือไม่ หรือเหตุใด ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ จึงไม่ชำระค่าส่วนกลาง "รายปี" เฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อ เขียนข้อบังคับเอื้อประโยชน์แก่ตนเอง เอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ หรือไม่ หรือเหตุใด ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ "ข" จึงค้างจ่ายค่าเงินกองทุนกับนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น
ยังไม่ทันทราบ *คำตอบ* ดังกล่าว ผู้จัดการ "ค" ของนิติบุคคลอาคารชุด "ก" ออกจดหมายเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม (Extra Ordinary Co owners Meeting) ครั้งที่ 1/2562 ส่งให้เจ้าของร่วม ผู้ซื้อทุกราย นัดประชุมพิจารณาถอดถอน และแต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นมาแทนชุดก่อน อ้างเหตุการณ์จัดประชุมดังกล่าวด้วยหนังสือของผู้ซื้อ ลงลายมือชื่อไม่เกิน 20 รายจากทั้งหมด 410 ราย กล่าวหา บิดเบือนคณะกรรมการไม่โปร่งใสในการบริหารงาน รับเบี้ยประชุมกรรมการ หรือลิดรอนสิทธิการใช้เครื่องรีโมท เครื่องปรับอากาศ ทรัพย์ส่วนกลาง ห้องรับรอง ฯลฯ เป็นต้น
คะแนนเสียงของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีมากกว่ากึ่งหนึ่งของผู้ซื้อรายย่อยในวันประชุม ลงมติถอดถอนคณะกรรมการชุดก่อน และแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่ เสนอวาระการพิจารณาแต่งตั้งนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ต้องใช้มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติ มิใช่มติที่ประชุมคณะกรรมการ หรือลดอำนาจการโยกย้ายบัญชีเงินฝาก ประเภท เงินกองทุน ค่าส่วนกลาง ให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติ หรือเสนอให้คณะกรรมการชุดที่ถูกถอดถอน ยกเลิกการจ้างงานบริหารจัดการ ตามมติที่ประชุมครั้งก่อน กับนิติบุคคล ผู้รับจ้าง รายใหม่ ที่ชนะการประกวดราคา เป็นต้น
เจ้าของร่วม แจ้งที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ข้อเสนอดังกล่าวในที่ประชุมใหญ่พิจารณา ทั้งการแต่งตั้งนิติบุคคล ผู้รับจ้าง บริหารทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ การโยกย้ายบัญชีเงินฝากธนาคารเดิมที่คณะกรรมการชุดก่อนกระทำไว้ หรือการยกเลิกมติที่ประชุมคณะกรรมการที่มีมติอนุมัติจัดจ้างนิติบุคคล ผู้รับจ้าง รายใหม่ ตามมติที่ประชุมคณะกรรมการเดิม เป็นต้น หากมติดังกล่าวขัด หรือแย้งข้อบังคับ และกฎหมาย รวมทั้งการยกเลิกนิติบุคคล ผู้รับจ้าง รายใหม่ ที่ประธานคณะกรรมการ ลงนามการจ้างไว้ก่อนหน้า ใครจะรับผิดชอบความเสียหาย ?
