บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

25 พฤศจิกายน 2562
406

ถอยคนละก้าว

การซื้อ - ขายอสังหาริมทรัพย์ ประเภทบ้าน ที่ดิน ทาวน์โฮมส์ อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่า

 ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขายไม่จำเป็น ไม่ต้องนำเอกสารหลักฐาน ใบปลอดหนี้ หรือหนังสือรับรองไม่ค้างชำระ ค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน เพื่อการจดทะเบียน แต่ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียม ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) อาคารชุด เมื่อผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดประสงค์จะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บุคคล หรือนิติบุคคลใด ผู้เป็นเจ้าของห้องชุด มีหน้าที่ติดต่อขอรับ ใบปลอดหนี้ หรือ หนังสือรับรองการไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติบุคคล อาคารชุด มาแสดงเป็นหลักฐานในการจดทะเบียนสิทธิ - นิติกรรม (การซื้อ - ขายห้องชุด) กับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน (ทุกครั้ง) ซึ่งสอดคล้อง หรือเป็นไปตามมาตรา 29 วรรคสองแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด สาเหตุซึ่งต้องกำหนดข้อกำหนดดังกล่าว มีวัตถุประสงค์เพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดรายต่อไป ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางของผู้เป็นเจ้าของห้องชุดก่อนหน้าที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุด

อย่างไรก็ดี เมื่อผู้ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด หรือผู้ประสงค์จะขายห้องชุดได้ชำระค่าใช้จ่าย ทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ ตามมาตรา 18 ครบถ้วน ถูกต้องแล้ว ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดทำ ใบปลอดหนี้ หรือหนังสือรับรองการไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 18 ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอ ซึ่งเป็นไปตามมาตรา ๒๙ วรรคสาม

นอกจากการเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ในการออกใบปลอดหนี้ ให้แก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมดังกล่าวข้างต้นแล้ว ผู้จัดการ ยังมีอำนาจ หน้าที่อื่น ที่สำคัญ อีกหลายประการ อาทิ การเป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด การจัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่ายประจำเดือน ประชาสัมพันธ์ให้เจ้าของร่วมทราบต่อเนื่อง การดูแลรักษาความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด การเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ค่าบริการ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ กับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด การบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับข้อบังคับ มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม คณะกรรมการ อีกทั้งยังมีหน้าที่เรียกประชุมใหญ่วิสามัญ หรือสามัญเจ้าของร่วม ครั้งแรก” ตลอดจน การฟ้องคดีเจ้าของร่วมรายซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และหรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเกินกว่า ๖ เดือน ฯลฯ เป็นต้น

ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่าบุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งปฏิบัติหน้าที่ หรือดำรงตำแหน่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด จึงมีความสำคัญต่อนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างยิ่ง หรือหลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดถูกกำหนดการได้มา การแต่งตั้ง หรือถอดถอนออกจากตำแหน่งได้ด้วยวิธีการเดียว ได้แก่ การอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ด้วยคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ทั้งนี้ ตามมาตรา 49 (1) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด

ข้อสังเกตุอีกประการ ได้แก่ กรณีโครงการอาคารชุด หรือนิติบุคคลอาคารชุดมีห้องชุดเหลือขาย จำนวนมาก  อาจอยู่ในนามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ 100% จะพบว่าบุคคล หรือ นิติบุคคล ซึ่งปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด จะถูกครอบงำ เป็น นอมินี หรือเป็นผู้บริหาร ผู้แทนของเจ้าของโครงการ ผู้ประกอบการ (ผู้ขาย) แทบทั้งสิ้น เหตุเพราะผู้จัดการรายดังกล่าวยังมี ความจำเป็นต้องออกใบปลอดหนี้ หรือหนังสือรับรองไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 18 กับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม กับห้องชุดเหลือขาย ในนามผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ดังนั้น กรณีผู้ซื้อห้องชุดรายย่อย หรือตัวแทนผู้ซื้อห้องชุด ในฐานะ คณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด ประสงค์จะเปลี่ยนแปลงผู้จัดการเป็นรายอื่น จึงเป็นการกระทำที่เป็นไปไม่ได้ หรืออาจกระทำด้วยความลำบาก ยากยิ่ง เหตุเพราะผู้ซื้อรายย่อยมีคะแนนเสียงในการโหวตการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการในที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วม จำนวนน้อย น้อยกว่าคะแนนเสียงของเจ้าของร่วม ผู้ประกอบการ ผู้ขาย รายใหญ่

อย่างไรก็ตาม การที่จะให้ระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ติดขัด เดินหน้าได้ตามปรกติ เกิดประสิทธิภาพ ไม่เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อรายย่อย และผู้ขายรายใหญ่ ในประเด็นตัวบุคคล หรือนิติบุคคล ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ ผู้เขียนเสนอแนะให้ทั้งสองฝ่าย ทั้งผู้ซื้อรายย่อย และผู้ขายรายใหญ่ หันหน้าพูดคุย เจรจาร่วมกัน ร่วมกันแสวงหาทางออกที่สามารถยอมรับได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย ทัศนะผู้เขียน มี คำแนะนำ ดังต่อไปนี้

1.ให้คงไว้ซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ตามที่เจ้าของโครงการ ผู้ขายห้องชุดรายใหญ่กำหนด (แต่งตั้ง) ไว้

2.ผู้ประกอบการ ผู้ขายรายใหญ่ งดออกเสียง แต่งตั้งตัวแทน ปฏิบัติหน้าที่คณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด แต่ให้อำนาจผู้ซื้อรายย่อย เป็นคณะกรรมการทั้งหมดแทน

3.ให้คณะกรรมการ (ฝ่ายผู้ซื้อรายย่อย) ควบคุม ดูแล และตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และ

4.ให้ตัวแทนผู้ซื้อรายย่อย คณะกรรมการ เป็นฝ่ายพิจารณาอนุมัติ คัดเลือก สรรหาทีมบริหารจัดการทรัพย์สิน รองรับการบริหาร และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ซึ่งมิใช่นิติบุคคล ผู้รับจ้าง ซึ่งข้องเกี่ยวกับผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด

ถ้าทั้งสองฝ่าย ทั้งผู้ซื้อ รายย่อย และผู้ขาย รายใหญ่ สามารถตกลง เห็นชอบแนวทางดังกล่าวข้างต้นได้ หรือ ถอยคนละก้าว เชื่อว่าระบบการบริหารจัดการทรัพย์สิน การให้บริการแก่ เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย และการอยู่อาศัยร่วมกัน จะเกิดประโยชน์ อีกทั้งสามารถลดข้อพิพาทได้อีกด้วย

 

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: