เงินกองทุน “คอนโดมิเนียม”
ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียม ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด(ทุกโครงการ)มีหน้าที่(หลัก)เรียกเก็บเงินกับผู้ซื้อ
ผู้ขายกับห้องชุดเหลือขาย จำนวน 2 ประเภท ได้แก่ ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee) และเงินกองทุน (Sinking Fund) เพื่อนำเงินรายรับดังกล่าวใช้จ่ายในกิจการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการแก่เจ้าของร่วมฯ ให้สอดคล้องกับข้อบังคับ บทบัญญัติของพ.ร.บ. อาคารชุด ตลอดจนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อนึ่ง ค่าส่วนกลางและค่ากองทุนที่นิติบุคคลฯ เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมฯ ให้เริ่มเก็บ นับแต่วันที่โครงการฯ จดทะเบียนนิติบุคคลฯตามกฎหมาย ส่วนอัตราค่าส่วนกลางและค่ากองทุนดังกล่าว จะกำหนดเป็นเงินจำนวนเท่าใดต่อตารางเมตร ให้เป็นไปตามที่ข้อบังคับที่จดทะเบียนหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด
ผู้ซื้อ เจ้าของกรรมสิทธิ์ ผู้ขาย ล้วนทราบดี ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บก็เพื่อนำไปใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ส่วนเงินกองทุน ก็เพื่อใช้เป็นทุนสำรองฉุกเฉิน เพื่อการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง ระบบสาธารณูปโภค "ครั้งใหญ่" หรือเพื่อการลงทุน หรือการจัดซื้อทรัพย์สินที่มีความจำเป็นต่อนิติบุคคลอาคารชุด แต่ก็พบว่า นิติบุคคลฯ บางแห่งมิได้ปฏิบัติตามข้อบังคับ และใช้จ่ายเงินส่วนกลางและเงินกองทุนไม่ถูกต้อง หลายแห่งนำเงินกองทุนมาใช้จ่ายเป็นค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง เหตุเพราะมีการค้างจ่ายค่าส่วนกลางจำนวนมาก เป็นเหตุให้มีค่าส่วนกลางไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น โดยฝ่ายบริหารทรัพย์สินขาดการเร่งรัด ติดตาม ทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ หรือขาดความรู้ความเข้าใจข้อบังคับ
กว่าจะรู้ความจริง ก็สายไปแล้ว หมายความว่า เงินกองทุนที่เรียกเก็บได้ถูกนำไปใช้จนไม่มีเงิน "ติดบัญชี" เกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม และ เมื่อนิติบุคคลฯ เรียกเก็บเงินกองทุนครั้งใหม่ อาจจัดเก็บได้ไม่ครบถ้วน เพราะมีผู้ปฏิเสธการชำระเงิน ซึ่งกว่าจะจัดเก็บได้ครบถ้วนทุกห้องชุดอาจใช้เวลานานหลายปี
หลายท่าน ซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด โดยเฉพาะตัวแทนผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ในฐานะคณะกรรมการ พบเห็นบัญชีเงินฝากธนาคาร ประเภทเงินกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดมีจำนวนไม่ครบ 100% หมายความว่ามีเงินกองทุนของฝ่ายผู้ซื้ออย่างเดียว ไม่เห็นเงินกองทุนของฝ่ายผู้ประกอบการ ผู้ขายห้องชุดในบัญชีเงินฝากดังกล่าว จึงมักเกิดข้อสงสัย เหตุใดนิติบุคคลฯจึงไม่เรียกเก็บเงินกองทุนกับห้องชุดเหลือขายกับผู้ประกอบการ ฝ่ายนิติบุคคลฯ ให้คำตอบแก่คณะกรรมการเพราะข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ตามบทเฉพาะกาลกำหนดให้ผู้ขายห้องชุด ซึ่งยังจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ ไม่มีหน้าที่ชำระเงินกองทุน หากขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เมื่อใด ผู้ประกอบการ จะนำส่งเงินกองทุน ซึ่งผู้ซื้อได้ชำระให้แก่ผู้ประกอบการ คืน หรือนำเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของนิติบุคคลอาคารชุดต่อไป
อย่างไรก็ดี คณะกรรมการหลายแห่ง สอบถามนิติบุคคลฯ กรณีผู้ประกอบการโครงการ ไม่ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเหลือขาย จำนวน 10 หรือ 20% ของห้องชุดทั้งหมด ถามว่าเงินกองทุนของห้องชุดดังกล่าว จะชำระให้แก่นิติบุคคลฯเมื่อใด หากนิติบุคคลฯมีความจำเป็นต้องซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคครั้งใหญ่ จะนำเงินจากแหล่งใด มารองรับค่าใช้จ่าย หรือคณะกรรมการบางโครงการ สอบถามนิติบุคคลฯ เหตุใดการชำระเงินกองทุน จึงกำหนดข้อบังคับตามบทเฉพาะกาลที่เอื้อประโยชน์ให้แก่ตน หรือเป็นการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อรายย่อย เป็นต้น
เชื่อว่าท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ หรือผู้ซื้อ ผู้บริโภค ซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการอาคารชุด อาจได้พบเห็น กรณีการชำระเงินกองทุนของผู้ประกอบการ หรือผู้ขายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดด้วยข้อกำหนดตามบทเฉพาะกาล หรือบางโครงการ นิติบุคคลฯ ได้รับเงินกองทุนกับห้องชุดเหลือขาย โดยไม่ต้องรอการจำหน่ายขายห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ "ไม่มากก็น้อย"
“คำถาม” จึงมีว่าการชำระเงินกองทุนห้องชุดเหลือขาย ด้วย หรือตามบทเฉพาะกาล กับ การชำระเงินกองทุนเหลือขายทั้งหมดให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ในคราวเดียว แบบใด จึงเป็นข้อกำหนด การชำระเงินกองทุนที่ถูกต้อง สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมาย เชื่อว่าหลายท่าน ประสงค์จะได้ "คำตอบ"
พ.ร.บ. อาคารชุด มาตรา 33 วรรคสอง *นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่ง พ.ร.บ.นี้ และมาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลฯ เพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลฯ ดังต่อไปนี้
(1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลฯ ที่เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า
(2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่
(3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
หากผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายหนึ่งรายใดเห็นว่า การชำระเงินกองทุนห้องชุดเหลือขาย ด้วยการเขียนบทเฉพาะกาล หรือข้อยกเว้นดังกล่าวในข้อบังคับ เป็นการเอารัดเอาเปรียบหรือเพื่อเอื้อประโยชน์ทางธุรกิจของพวกพ้อง ท่านสามารถใช้สิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีทางแพ่ง ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด มาตรา 40 หรือการใช้สิทธิร้องเพิกถอนความตามข้อบังคับบทเฉพาะกาลดังกล่าวให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของพ.ร.บ. อาคารชุดต่อศาลได้
