ไม่จ่ายส่วนกลาง... ช่องโหว่กฏหมาย หรือเห็นเเก่ตัว
*ข้อเท็จจริง* ระบบอาคารชุดคอนโดมิเนียม ภายใต้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด ทุกโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
ตลอดจนการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ตามข้อบังคับ และมติของที่ประชุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีความปลอดภัย ความสงบเรียบร้อยและเกิดมูลค่าเพิ่มแก่ทรัพย์สินได้นั้น จำเป็นต้อง ใช้ "ค่าส่วนกลาง" ที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกราย มาเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริหาร และการให้บริการแก่ทุกคน อัตราค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บ เกิดจากการนำค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดมาคำนวณ หารด้วยพื้นที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด หรือเรียกทั่วไปในภาษานักบัญชี หมายความว่ารายรับค่าส่วนกลาง 100% จะรองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น 100% ยกตัวอย่าง โครงการฯ มีจำนวน 100 ห้องชุด มีพื้นที่ส่วนบุคคล 1 หมื่นตารางเมตร(ตร.ม.) และมีค่าใช้จ่ายการบริหารงาน การให้บริการเดือนละ 1 แสนบาทต่อเดือน จะต้องเรียกเก็บค่าส่วนกลาง 10 บาทต่อตร.ม. จากผู้ซื้อ เจ้าของร่วมทั้ง 100% เพื่อให้มีรายรับเพียงพอกับค่าใช้จ่าย
อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลฯ 90-95 % ทั่วประเทศ กำหนดอัตราค่าส่วนกลางต่อตร.ม. ใกล้เคียงความเป็นจริง น้อยโครงการ ที่นิติบุคคลฯ จะเรียกเก็บมากเกินจริง เพราะอาจทำให้ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้น้อย หรือขายไม่ได้ หรือขายได้ช้า อย่างไรก็ตาม ทุกโครงการ นิติบุคคลฯ ได้รับการจดทะเบียน และเปิดใช้อาคารครั้งแรก ค่าส่วนกลางที่ผู้ประกอบการเรียกเก็บ ล้วนถูกบังคับให้ชำระล่วงหน้า 12 เดือนในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด สำหรับห้องชุดเหลือขาย (ถ้ามี) ผู้ประกอบการ ในฐานะเจ้าของร่วมฯ ก็มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางด้วย รายรับค่าส่วนกลางในปีแรก จึงสอดคล้อง สมดุล หรือเพียงพอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ทำให้สภาวะเงินตึงตัว หรือการขาดเงินค่าส่วนกลางในปีแรก แทบไม่เกิดขึ้นกับนิติบุคคลฯในปีแรก
เว้นแต่นิติบุคคลฯ ซึ่งเป็น "นอมินี" ของผู้ประกอบการ หรือผู้ประกอบการสวมหมวก "ผู้จัดการ" ใช้จ่ายเงินไม่ถูกต้อง หรือผิดประเภท แต่พลันเมื่อเข้าสู่ปีที่ 2 หรือรอบบัญชีใหม่ นิติบุคคลฯทุกแห่งมีหน้าที่แจ้งหนี้ค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ อาจเรียกเก็บรายปี หรือราย 6 เดือน ตามข้อบังคับกับเจ้าของร่วม เพื่อนำไปรองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน ของปีต่อไป
เมื่อเจ้าของร่วมได้รับใบแจ้งเรียกเก็บค่าส่วนกลางดังกล่าว ส่วนหนึ่ง กุลีกุจอชำระค่าทันที เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกคิดเงินเพิ่มตามข้อบังคับ หรืออาจเข้าใจสถานะทางการเงินของนิติบุคคลฯ แต่เจ้าของร่วมดังกล่าวอาจมีจำนวนน้อย หรือ 1 ใน 4 หรือกึ่งหนึ่ง ที่รู้ ทราบหน้าที่และเข้าใจสถานะทางการเงิน ความจำเป็นของนิติบุคคลฯ อาคารชุด แต่(ยัง)ไม่จ่าย ค่าส่วนกลาง ตามที่นิติบุคคลอาคารชุด โครงการเรียกเก็บ แม้จะทราบดีว่าหากพ้นกำหนดชำระค่าส่วนกลางดังกล่าวแล้ว จะถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มตามข้อบังคับ และพ.ร.บ. อาคารชุดก็ตาม
เจ้าของร่วมบางราย นำห้องชุดให้เช่า มีรายได้จากค่าเช่าแต่ละเดือน ส่วนหนึ่งยังไม่จ่ายค่าส่วนกลาง หรือเจ้าของร่วมบางราย ไม่มีผู้เช่าหรือไม่ได้อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ห้องชุด (ยิ่ง)ไม่จ่ายค่าส่วนกลางอีกต่างหาก อาจเกิดจากการศึกษา เรียนรู้ข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุด อาศัย "ช่องโหว่" (Legal Loopholes) ดังกล่าว ค้างจ่ายค่าส่วนกลางนานหลายเดือน เพราะค่าปรับชำระล่าช้า เป็นตัวเลขจำนวนน้อยนิด เป็นต้น หรือบางรายไม่จ่ายเพราะมองว่ามูลหนี้ค่าส่วนกลาง ยังไม่มากพอที่นิติบุคคลฯ จะว่าจ้าง "ทนายความ" ฟ้องร้องดำเนินคดี เป็นต้น
ถามว่าเมื่อเจ้าของร่วมชำระค่าส่วนกลาง จำนวนกึ่งหนึ่งของห้องชุดทั้งหมด แต่อีกกึ่งหนึ่ง หรือ 1 ใน 4 ของห้องชุดทั้งหมด ยังไม่จ่ายแล้วจะมีรายรับค่าส่วนกลางเพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้น 100% ได้อย่างไร ทางรอดที่จะทำให้นิติบุคคลฯ สามารถเดินหน้าบริหารงานได้ตามปรกติ อาจได้แก่ การปิด เปิดลิฟท์ ไฟฟ้าทางเดินร่วมส่วนกลางเป็นเวลา หรือลดจำนวนบุคลากรฝ่ายบริหารทรัพย์สิน บริการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด เป็นต้น ซึ่งแน่นอน ผลกระทบจะเกิดขึ้นกับผู้ชำระค่าส่วนกลางตรงเวลา ทั้งความไม่สะดวกด้านบริการหรือความปลอดภัย ความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางลดลงตามไปด้วย
ทั้งนี้ พ.ร.บ.อาคารชุด *มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12%ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
เมื่อเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18*
กรณีดังกล่าว อาจไม่แตกต่างจากกรณีโทษตามประมวลกฎหมายอาญา ข้อหาเจตนาฆ่า หรือข่มขืนแล้วฆ่า คือเมื่อตำรวจจับผู้ต้องหา ศาลพิพากษาจำคุกตลอดชีวิต แต่ชาวบ้านทั่วไปหรือพ่อแม่ผู้ปกครองของผู้เสียชีวิต ประสงค์ให้พิพากษาประหารชีวิต "จำเลย" มากกว่าการจำคุกตลอดชีวิต หรือกรณีผู้สูงวัย หญิงมีครรภ์ ขึ้นรถโดยสารสาธารณะ ซึ่งจะมีสำรองที่นั่งให้ แต่ถูกใครบางคนจับจอง ทั้งยังไม่ลุกจากที่นั่งให้ผู้สูงวัย สตรีมีครรภ์ได้นั่ง ปล่อยให้ยืนจนถึงจุดหมายปลายทาง
เมื่อการกระทำของผู้ใหญ่ในสังคมเป็นเช่นนี้ หรือโจรผู้ร้ายไม่ราบจำกับบทลงโทษที่ได้รับแล้ว เยาวชนรุ่นหลัง จะเอาเยี่ยงอย่างการปฏิบัติตัวของผู้ใหญ่ใจแคบ เห็นแก่ตัว เห็นแก่ได้ แล้วเยาวชนจะเป็นผู้ใหญ่ที่ดีในอนาคตได้อย่างไร
