บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

18 พฤศจิกายน 2562
266

ไม่จ่ายส่วนกลาง​... ช่องโหว่กฏหมาย​ หรือเห็นเเก่ตัว​

*ข้อเท็จจริง​* ระบบอาคารชุด​คอนโดมิเนียม​ ภายใต้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด​ ทุกโครงการ​ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

ตลอดจนการให้บริการแก่เจ้าของร่วม​ ตามข้อบังคับ​ และมติของที่ประชุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ​ มีความปลอดภัย​ ความสงบเรียบร้อย​และเกิดมูลค่าเพิ่มแก่ทรัพย์สิน​ได้นั้น จำเป็นต้อง ใช้​ "ค่าส่วนกลาง" ที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วม​​ทุกราย​ มาเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริหาร​ และการให้บริการแก่ทุกคน อัตราค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บ เกิดจากการนำค่าใช้จ่าย​ที่เกิดขึ้นทั้งหมด​มาคำนวณ​ หารด้วยพื้นที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด​ หรือเรียกทั่วไปในภาษานักบัญชี​ หมายความว่ารายรับค่าส่วนกลาง​ 100% จะรองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น​ 100% ยกตัวอย่าง​ โครงการ​ฯ มีจำนวน​ 100 ห้องชุด​ มีพื้นที่ส่วนบุคคล​ ​1​ หมื่นตารางเมตร​(ตร.ม.) และมีค่าใช้จ่ายการบริหารงาน​ การให้บริการเดือนละ​ 1​ แสนบาทต่อเดือน​ จะต้องเรียกเก็บค่าส่วนกลาง​ 10​ บาทต่อตร.ม. จากผู้ซื้อ เจ้าของร่วมทั้ง​ 100% เพื่อให้มีรายรับเพียงพอกับค่าใช้จ่าย​

อย่างไรก็ตาม​ นิติบุคคลฯ 90-95 % ทั่วประเทศ​ กำหนดอัตราค่าส่วนกลางต่อตร.ม. ใกล้เคียงความเป็นจริง​ น้อยโครงการ​ ที่นิติบุคคลฯ จะเรียกเก็บมากเกินจริง เพราะอาจทำให้ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้น้อย หรือขาย​ไม่ได้​ หรือขายได้ช้า​ อย่างไรก็ตาม​ ทุกโครงการ​ นิติบุคคลฯ ได้รับการจดทะเบียน​ และเปิดใช้อาคาร​ครั้งแรก​ ค่าส่วนกลางที่ผู้ประกอบการเรียกเก็บ​ ล้วนถูกบังคับให้ชำระล่วงหน้า​ 12 เดือน​ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ สำหรับห้องชุดเหลือขาย​ (ถ้ามี)​ ผู้ประกอบการ​ ในฐานะเจ้าของร่วมฯ ก็มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางด้วย​ รายรับค่าส่วนกลางในปีแรก​ จึงสอดคล้อง​ สมดุล​ หรือเพียงพอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ทำให้สภาวะ​เงินตึงตัว​ หรือการขาดเงินค่าส่วนกลางในปีแรก​ แทบไม่เกิดขึ้นกับนิติบุคคลฯในปีแรก

เว้นแต่นิติบุคคลฯ ซึ่งเป็น​ "นอมินีของผู้ประกอบการ​ หรือผู้ประกอบการ​สวมหมวก​ "ผู้จัดการ" ใช้จ่ายเงินไม่ถูกต้อง​ หรือผิดประเภท​ แต่พลันเมื่อเข้าสู่ปีที่ 2 ​ หรือรอบบัญชีใหม่ นิติบุคคลฯทุกแห่ง​มีหน้าที่แจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง​ตามข้อบังคับ อาจเรียกเก็บ​รายปี​ หรือราย​ 6 เดือน​ ตามข้อบังคับ​กับเจ้าของร่วม เพื่อนำไปรองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน​ ของปีต่อไป

เมื่อเจ้าของร่วมได้รับใบแจ้งเรียกเก็บค่าส่วนกลางดังกล่าว ส่วนหนึ่ง​ กุลีกุจอ​ชำระค่าทันที​ เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกคิดเงินเพิ่มตามข้อบังคับ​ หรืออาจเข้าใจสถานะทางการเงินของนิติบุคคลฯ ​แต่เจ้าของร่วมดังกล่าว​อาจมีจำนวนน้อย​ หรือ​ 1 ใน​ 4 หรือกึ่งหนึ่ง ที่รู้​ ทราบ​หน้าที่และเข้าใจสถานะทางการเงิน​ ความจำเป็นของนิติบุคคลฯ อาคารชุด​ แต่(ยัง)​ไม่จ่าย ค่าส่วนกลาง​ ตามที่นิติบุคคลอาคารชุด​ โครงการเรียกเก็บ​ แม้จะทราบดีว่าหากพ้นกำหนดชำระค่าส่วนกลางดังกล่าวแล้ว​ จะถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มตามข้อบังคับ​ และพ.ร.บ. อาคารชุดก็ตาม

เจ้าของร่วมบางราย​ นำห้องชุดให้เช่า​ มีรายได้จากค่าเช่าแต่ละเดือน​ ส่วนหนึ่ง​ยังไม่จ่ายค่าส่วนกลาง​ หรือเจ้าของร่วมบางราย​ ไม่มีผู้เช่า​หรือไม่ได้อยู่อาศัย​ ใช้ประโยชน์ห้องชุด​ (ยิ่ง)​ไม่จ่ายค่าส่วนกลางอีกต่างหาก​ อาจเกิดจากการศึกษา​ เรียนรู้ข้อบังคับ​ และพ.ร.บ.อาคารชุด​ อาศัย​ "ช่องโหว่" (Legal Loopholes) ดังกล่าว​ ค้างจ่ายค่าส่วนกลางนานหลายเดือน​ เพราะค่าปรับชำระล่าช้า​ เป็นตัวเลขจำนวนน้อยนิด​ เป็นต้น​ หรือบางราย​ไม่จ่ายเพราะมองว่ามูลหนี้ค่าส่วนกลาง​ ยังไม่มากพอที่นิติบุคคลฯ ​จะว่าจ้าง​ "ทนายความ​" ฟ้องร้องดำเนินคดี เป็นต้น

ถามว่าเมื่อเจ้าของร่วมชำระค่าส่วนกลาง​ จำนวนกึ่งหนึ่งของห้องชุดทั้งหมด​ แต่อีกกึ่งหนึ่ง​ หรือ 1 ​ใน​ 4  ของห้องชุดทั้งหมด​ ยังไม่จ่าย​แล้วจะมีรายรับค่าส่วนกลางเพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้น​ 100% ได้อย่างไร​ ทางรอดที่จะทำให้นิติบุคคลฯ สามารถเดินหน้าบริหารงานได้ตามปรกติ​ อาจได้แก่​ การปิด เปิดลิฟท์​ ไฟฟ้าทางเดินร่วมส่วนกลางเป็นเวลา​ หรือลดจำนวนบุคลากรฝ่ายบริหารทรัพย์สิน​ บริการรักษาความปลอดภัย​ ความสะอาด​ เป็นต้น​ ซึ่งแน่นอน​ ผลกระทบจะเกิดขึ้นกับผู้ชำระค่าส่วนกลาง​ตรงเวลา​ ทั้งความไม่สะดวกด้านบริการ​หรือความปลอดภัย​ ความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางลดลง​ตามไปด้วย

ทั้งนี้ พ.ร.บ.อาคารชุด​ *มาตรา​ 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12%ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น​ ทั้งนี้​ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ 

เมื่อเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป​ ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี​ และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ​ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่​ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา​ 18*​​

กรณีดังกล่าว​ อาจไม่แตกต่างจากกรณีโทษตามประมวลกฎหมายอาญา​ ​ข้อหาเจตนาฆ่า​ หรือข่มขืนแล้วฆ่า​ คือเมื่อตำรวจจับผู้ต้องหา ศาลพิพากษาจำคุกตลอดชีวิต​ แต่ชาวบ้านทั่วไป​หรือพ่อแม่​ผู้ปกครองของผู้เสียชีวิต​ ประสงค์ให้พิพากษาประหารชีวิต​ "จำเลย" ​มากกว่าการจำคุกตลอดชีวิต​ หรือกรณีผู้สูงวัย​ หญิงมีครรภ์​ ขึ้นรถโดยสารสาธารณะ ซึ่งจะมีสำรองที่นั่งให้ แต่ถูกใครบางคน​จับจอง​ ทั้งยังไม่ลุกจากที่นั่งให้ผู้สูงวัย​ สตรีมีครรภ์ได้นั่ง​ ปล่อยให้ยืนจนถึงจุดหมายปลายทาง​

เมื่อการกระทำของผู้ใหญ่ในสังคมเป็นเช่นนี้​ หรือโจร​ผู้ร้าย​ไม่ราบจำกับบทลงโทษที่ได้รับแล้ว เยาวชน​รุ่นหลัง​ จะเอาเยี่ยงอย่างการปฏิบัติตัวของผู้ใหญ่ใจแคบ​ เห็นแก่ตัว​ เห็นแก่ได้​  แล้วเยาวชน​จะเป็นผู้ใหญ่ที่ดีในอนาคตได้อย่างไร

 

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: