อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

15 พฤศจิกายน 2562
4,260

ทัชมาฮาลมีมูลค่าเท่าไหร่

หลายท่านคงเคยไปเที่ยว ทัชมาฮาล อันถือเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักอันมั่นคงในอินเดียมาแล้ว ถือเป็น 1 ใน 7 สิ่งมหัศจรรย์ของโลก

แล้วท่านทราบไหมว่าโบราณสถานแห่งนี้มีมูลค่าเท่าไร ผู้เขียนในฐานะประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ก็เคยไปเยี่ยมชมมาเช่นกัน

ทัชมาฮาล ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำยะมุนา นครอาครา รัฐอุตตระประเทศ สร้างขึ้นโดยชาห์ญะฮาน กษัตริย์แห่งราชวงศ์โมกุลเมื่อพ.ศ.2196 หรือ 366 ปีมาแล้ว (นับถึงปี 2562) เพื่อเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักแก่มเหสีมุมตัส มาฮาล ซึ่งสิ้นพระชนม์ไปก่อน โดยพระนางมีพระราชโอรสธิดาถึง 14 พระองค์ ทัชมาฮาลใช้เวลาสร้างถึง 22 ปี ใช้แรงงานคนกว่า 20,000 คน และประดับด้วยอัญมณีจากแหล่งต่างๆ ในอินเดียและประเทศเพื่อนบ้าน และได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกตั้งแต่ปี 2526

สิ่งก่อสร้างนี้ออกแบบโดยนายอุสตาด ไอซา ซึ่งถูกประหารชีวิตหลังจากสร้างเสร็จ เพราะชาห์ญะฮานไม่ต้องการให้ไปออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยกว่านี้ กรณีนี้ก็คล้ายมหาวิหารเซนต์บาซิล ในกรุงมอสโก ที่สวยงามมากจนกระเจ้าซาร์สั่งให้ทหารควักลูกตาของสถาปนิกออกเพื่อไม่ให้ไปออกแบบที่ไหนได้อีก อาคารหลักมีขนาดกว้างยาวด้านละ 100 เมตร สูง 60 เมตร บริเวณอาคารหลักได้รับการยกสูงจากริมฝั่งแม่น้ำประมาณ 50 เมตร นอกจากนี้ยังมีอาคารทางเข้าและอาคารโดยรอบอีกจำนวนหนึ่ง โดยมีพื้นที่รวม 42 เอเคอร์หรือประมาณ 106 ไร่

อย่างไรก็ตามภายหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ ชาห์ญะฮานก็ถูกรัฐประหารโดยออรังเซบ พระราชบุตรของพระองค์เอง เนื่องจากชาห์ญะฮานใช้เงินมหาศาลในการก่อสร้างทัชมาฮาล ทำให้เศรษฐกิจของประเทศเสียหาย และยังทรงมีพระราชดำริจะสร้างอาคารอีกหลังหนึ่งเป็นสีดำ โดยวางแผนให้ตั้งอยู่ตรงข้ามกันตรงอีกฝั่งหนึ่งของแม่น้ำยะมุนาเพื่อให้อยู่คู่กัน แต่การนี้คงต้องใช้เงินอีกมหาศาล ออรังเซบจึงจับพระองค์ขังไว้ ณ ป้อมอาครา จนสวรรคตในอีก 8 ปีต่อมา (พ.ศ.2209) ในวันสุดท้ายของพระชนม์ชีพ พระองค์จ้องมองเศษกระจกที่ใช้สะท้อนภาพของทัชมาอาล และสวรรคตในขณะที่มือยังถือเศษกระจกดังกล่าวอยู่ ออรังเซบจึงฝังพระศพของพระราชบิดาเคียงข้างมุมตัส มาฮาล

สำหรับต้นทุนค่าก่อสร้างโดยคำนวณเป็นเงิน 32 ล้านรูปีในปี พ.ศ.2196 หรือ 52,800 ล้านรูปี หรือ 827 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2558หรือประมาณว่าเป็นเงิน 900 ล้านเหรียญ ณ ปี 2562 หรือราว 27,000 ล้านบาทในขณะนี้ อย่างไรก็ตามบางแหล่งอาจประมาณการไว้สูงกว่านี้ การนำเงินคงคลังไปใช้มากมายพร้อมกับการเกณฑ์ผู้คนมาใช้แรงงานเป็นจำนวนนับหมื่นเพื่อมเหสีที่สิ้นพระชนม์ของพระองค์เพียงพระองค์เดียวเช่นนี้ อาจถือเป็นการโกงประชาชน และทำร้ายประเทศชาติเพื่อสนองความต้องการของตนเองในทางหนึ่ง ออรังเซบ พระราชโอรสของพระองค์จึงทำรัฐประหารขึ้นครองอำนาจแทนและทำการฟื้นฟูประเทศให้รุ่งเรือง โดยครองราชย์ต่อมาอีก 49 ปี

สำหรับค่าที่ดิน 106 ไร่นั้น จากการสำรวจเบื้องต้นของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าที่ดินในย่านนอกเมืองตกไร่ละ 12 ล้านบาท ส่วนในเมืองที่ดินที่สามารถใช้สร้างโรงแรมใกล้ทัชมาฮาล ตกไร่ละ 80 ล้านบาท หากไม่มีทัชมาฮาล และสมมติให้ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินในเมืองทั่วไปที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยว ราคาคงจะตกเป็นเงินไร่ละ 50 ล้านบาท ดังนั้นที่ดินทัชมาฮาลนี้จึงน่าจะเป็นเงินประมาณ 5,300 ล้านบาท และเมื่อรวมกับค่าก่อสร้าง 27,000 ล้านบาทแล้ว จึงเป็นเงินต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 32,300 ล้านบาท หรือมีมูลค่าใกล้เคียงกับโครงการ Dusit Central Park ที่มีมูลค่า 36,700 ล้านบาท

สำหรับรายได้จากการเข้าชมทัชมาฮาลนั้น ในกรณีชาวอินเดียเก็บเป็นเงิน 45 รูปีต่อหัว ชาวต่างประเทศทั่วไปเก็บเป็นเงิน 1,050 รูปีต่อหัว ส่วนชาวเอเชียใต้อื่นเก็บเป็นเงิน 535 รูปีต่อหัว ส่วนเด็กต่ำกว่า 15 ปีไม่เสียค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ยังมีค่าเข้าชมในช่วงกลางคืนซึ่งเก็บในอัตราใกล้เคียงกันอีกด้วย แต่ในแต่ละเดือนจะเปิดช่วงกลางคืนอยู่ไม่กี่วันเท่านั้น (ช่วงคืนเดือนเพ็ญ)

ในแต่ละปี มีนักท่องเที่ยว 6,457,692 ล้านคน โดยเป็นชาวต่างประเทศ 794,556 คน ในที่นี้สมมติให้เก็บค่าเข้าชมแก่ชาวต่างประเทศเฉลี่ย 800 รูปี และชาวอินเดีย 30 รูปีต่อหัว ก็จะสามารถเก็บเงินได้ ประมาณ 805.5 ล้านรูปีต่อปี หรือคิดเป็นเงินไทย 346.4 ล้านบาท เมื่อหักค่าใช้จ่าย 30% โดยประมาณแล้ว ก็จะเป็นเงินได้สุทธิ 242.5 ล้านบาท

หากแปลงรายได้เป็นมูลค่าด้วยอัตราผลตอบแทนที่ 5% เพราะแทบไม่ต้องลงทุนอะไรในขณะนี้ (ยกเว้นการซ่อมแซมและการบำรุงรักษา) ลบด้วยรายได้สุทธิที่น่าจะเพิ่มได้ปีละ 2% ดังนั้นอัตราผลตอบแทนสุทธิจึงเป็น 3% ก็จะเป็นเงิน 8,082 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าต้นทุนค่าก่อสร้างที่ประเมินไว้ 27,000 ล้านบาทเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ณ รายได้ 242.5 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนที่จะให้เกิดมูลค่า 32,300 ล้านบาท จะอยู่ที่ 0.75% การที่อัตราผลตอบแทนต่ำเช่นนี้เพราะทัชมาฮาลนี้มีอายุยาวนานแล้ว

มูลค่าที่ 32,300 ล้านบาทนี้สูงกว่ามูลค่าที่ประเมินไว้ 8,082 ล้านบาทอยู่ 4 เท่าตัว แสดงให้เห็นว่าตัวโบราณสถานทัชมาฮาลแห่งนี้ก่อให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจอีก 4 เท่าตัว ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า การก่อสร้างทัชมาฮาลในเบื้องแรกโดยผู้ปกครองในอดีต ส่งผลร้ายต่อระบบเศรษฐกิจ ฐานะของประชาชน และการคลังของประเทศชาติอย่างรุนแรง จนต้องถูกรัฐประหารไปในที่สุด และในปัจจุบัน แม้จะมีผู้คนจากทั่วโลกไปท่องเที่ยว ก็ไม่อาจเกิดความคุ้มทุนจากการท่องเที่ยวแต่อย่างใด

โดยสรุปแล้ว ในแง่หนึ่ง ทัชมาฮาลจึงอาจเป็นอนุสรณ์สถานแห่งความรักอันมั่นคง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็เป็นอนุสรณ์สถานของการขูดรีดแรงงานประชาชนและทรัพยากรของชาติ หากไม่มีความปรารถนาอันแรงกล้าและการมีอำนาจอันยิ่งใหญ่ในการบังคับเอา ก็คงไม่สามารถเสกสิ่งมหัศจรรย์ของโลกเช่นนี้ให้ชนรุ่นหลังได้ประจักษ์ในศักยภาพของมนุษย์ได้

 

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: