บทความพิเศษ

ดูบทความทั้งหมด

14 พฤศจิกายน 2562
268

กรณีศึกษา​ "คกก.คอนโดฯ" ลาออกทั้งคณะ

ผู้เขียนได้ยินได้ฟังเหตุการณ์จากกรณีคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด​จำนวน​ 9​ คนตัดสินใจ​ "ลาออก" ยกคณะ​ จากลูกศิษย์ท่านหนึ่ง​

ลูกศิษย์ท่านนี้ ประกอบอาชีพบริหารทรัพย์สิน​ "คอนโดมิเนียม" ในพื้นที่ฝั่งธนบุรี กับโครงการคอนโดมิเนียม​ "มีชื่อ​" เจ้าของโครงการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

โครงการอาคารชุดดังกล่าวถือเป็นโครงการ "ขนาดใหญ่" จำนวน​ 1​ อาคาร​มีห้องชุดรวมเกือบพันยูนิต​ สร้างเสร็จมาไม่เกิน​ 10 ปี​ ผู้ประกอบการมีชื่อเสียงโด่งดังในท้องตลาด​ พัฒนาโครงการ​หลากหลายรูปแบบที่อยู่อาศัย​ ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล​ และต่างจังหวัด​ และอีกหลายโครงการ​ ยอดขายหมดในเวลาอันรวดเร็วเพราะทำเลที่ตั้ง​เป็นเลิศ​ เป็นที่นิยมของทั้งผู้บริโภค​ผู้ซื้อ​นักลงทุน​ อีกทั้ง​ราคาจับต้องได้​ เหมาะสมทั้งการซื้ออยู่อาศัย​ ให้เช่า หรือลงทุนระยะยาว

โครงการดังกล่าวปัจจุบัน​อัตราการอยู่อาศัยมีจำนวนกว่า​ 90% ที่มีทั้งผู้ซื้อ​และผู้เช่าในปริมาณที่ใกล้เคียงกัน​ โครงการ​ นิติบุคคลอาคารชุด ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ ตกลงว่าจ้างนิติบุคคล​บริษัทบริหารทรัพย์สิน​ "ไนท์เเฟร้งค์​ (ประเทศไทย)" รองรับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​ ตั้งแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลฯ กับพนักงานเจ้าหน้าที่​ "กรมที่ดิน" เมื่อครบสัญญาจ้าง​ ผู้จัดการโดยความเห็นชอบคณะกรรมการ​คัดเลือกนิติบุคคลฯ บริษัทบริหารทรัพย์สิน​ "รายใหม่" แทน รายเดิม” และเมื่อนิติบุคคลฯ เปลี่ยนแปลงคณะกรรมการเป็นชุดใหม่​ ผู้จัดการฯ ก็เปลี่ยนนิติบุคคล​ฯ บริษัทบริหารทรัพย์สิน​ "รายใหม่" ทุกครั้ง​ อาจมากกว่า​ 3-4​ ครั้ง​ ล่าสุด​เป็นบริษัทประกอบธุรกิจให้บริการรักษาความปลอดภัยเป็นผู้รับผิดชอบงานบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางแทนนิติบุคคล​ บริษัทจำกัดบริหารทรัพย์สิน​ "รายเดิม"

เมื่อครบสัญญาจ้าง​ นิติบุคคล​ บริษัทรับบริหารอาคาร​ ซึ่งประกอบธุรกิจให้บริการรักษาความปลอดภัยสิ้นสุดหมดสัญญาจ้างกับนิติบุคคลอาคารชุด​ "ผู้ว่าจ้าง" คณะกรรมการชุดใหม่ที่ได้รับการแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่​ จำนวน​ 9 คน​ ตัดสินใจเลือกนิติบุคคล​ บริษัทจำกัดบริหารทรัพย์สิน​ "มีชื่อ" ได้มาตรฐาน​

ศิษย์รายนี้ยังให้ข้อมูลเพิ่มเติมอีกว่า นิติบุคคลฯ เรียกเก็บ​ "ค่าส่วนกลางในอัตรา​ 25 บาทต่อตารางเมตร​มานานนับ 10 ปีเศษ ทั้งที่ปัจจุบันทุกฝ่ายทราบดีอัตราค่าส่วนกลาง​นี้ "ไม่เพียงพอ" กับค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์สิน ในอดีต​ก็พยายามปรับค่าส่วนกลางใหม่​ให้สอดคล้องกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นจริง​ แต่ไม่ได้รับความร่วมมือจากเจ้าของร่วมฯ จำนวนหนึ่ง ในขณะที่ทรัพย์สินหลายรายการ​ชำรุดเสื่อมสภาพเพราะขาดเม็ดเงินงบประมาณการซ่อมแซมปรับปรุง​ จนเจ้าของร่วม​จำนวนหนึ่งเข้าหารือ​กับคณะกรรมการและฝ่ายบริหารทรัพย์สิน​ ร่วมกันพิจารณาวางแนวทางการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางที่เหมาะสม

เมื่อมีสมาชิก​ เจ้าของร่วมจำนวนหนึ่งอาจเพียงพอต่อการพิจารณาปรับค่าส่วนกลาง​ (เพิ่มขึ้น)​ คณะกรรมการ​ จึงจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ "วิสามัญ"พิจารณาการเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง​ ตามข้อบังคับ​จากอัตรา​ 25 บาทต่อตารางเมตร​ เป็นอัตรา​ 30​ บาทต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม​ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ "วิสามัญ" ครั้งแรก​ ที่ประชุมมีคะแนนเสียงไม่เพียงพอ​ตามข้อบังคับและมาตรา​ 48 (8) ของพระราชบัญญัติอาคารชุด​ นิติบุคคลฯ จึงจัดให้มีการประชุมใหญ่​ "วิสามัญ" เจ้าของร่วม​ "ครั้งที่ 2" ภายใน​ 15​ วัน​ ถือว่า​ "โชคดี" ที่ประชุมมีคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า​ 1 ใน​ 3​ ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด​ สามารถพิจารณาลงมติการเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลางจาก 25​ บาท​เป็น​ 30 ​ บาทต่อตารางเมตรได้

ก่อนการลงมติ ที่ประชุมคณะกรรมการ​ร่วมกันชี้แจงแผนการใช้จ่ายเงินค่าส่วนกลาง​อัตรา 30 บาทต่อตารางเมตร​ มีความจำเป็น​จนเป็นที่เข้าใจแก่ผู้เข้าประชุม แต่เมื่อลงมติผลคะแนนที่ได้รับกลับตาลปัตร​ คะแนนเสียงไม่เพียงพอกับจำนวน 1​ ใน​ 3​ แม้รอคะแนนเสียงของผู้สนับสนุน​เห็นด้วย​ "รอแล้วรอเล่า" คะแนนเสียงก็ไม่เพียงพอ ท้ายที่สุดอัตราค่าส่วนกลางเดิม​จำนวน​ 25 ​บาทต่อตารางเมตร​

ผู้อ่าน​แฟนคอลัมน์​ลองพิจารณาคะแนนเสียงของเจ้าของร่วม​จำนวน​ "กึ่งหนึ่ง" และจำนวน​ "1 ใน​ 3" ของจำนวนคะแนนเสียงของห้องชุดทั้งหมด​จากจำนวน​ 1,000 ห้องชุด​ กับเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลง​ "ค่าส่วนกลาง"

ยากครับคะแนนเสียงเกิน​ "กึ่งหนึ่ง" แต่คะแนนเสียง​ 1 ใน​ 3​ หรือ​ 33% ยังอาจมีความหวัง​ หลายท่านทั้งเจ้าของร่วม​ คณะกรรมการ​ ผู้จัดการ​ ตลอดจน นักบริหารทรัพย์สิน​ ทั้งลูกศิษย์ผู้เขียนและไม่ใช่ลูกศิษย์ผู้เขียน​ ล้วนทราบเรื่องดังกล่าวเป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตาม​ เจ้าของร่วม​ที่สวมหมวกคณะกรรมการ​หรือผู้จัดการ หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สิน​ "มืออาชีพ​" จะแก้ไขปัญหาข้างต้นอย่างไร​ จะปล่อยตามยถากรรม​ ให้ทรัพย์สิน​ สาธารณูปโภคส่วนกลางที่ทุกท่านซื้อ​ ลงทุน​ ใช้งานเป็นประจำ​ต่อเนื่องชำรุด​ทรุดโทรมไปเรื่อยๆ​ หรือ​ "หาพระเอกขี่ม้าขาว​" รายใหม่​มากอบกู้วิกฤติ​ 

เมื่อหาทางออกที่ดีแก้ไขปัญหาดังกล่าวข้างต้นไม่ได้​ เหตุเพราะเจ้าของร่วม​ "ส่วนใหญ่" เห็นแก่ตัว​ หรือไม่เห็นความสำคัญ​ ไม่เข้าประชุม​ หรือเข้าประชุมแต่ไม่อนุมัติปรับเพิ่มค่าส่วนกลาง​ตามที่คณะกรรมการ​ ตัวแทนเจ้าของร่วมเสนอ ผู้เขียนเห็นว่ามี 2 ทางคือ (รีบ)​ ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ หรือเขียนใบลาออกจากผู้จัดการ​และคณะกรรมการ​จะเหมาะสมที่สุดครับ

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected] 

ดูบทความทั้งหมดของ บทความพิเศษ

แชร์ข่าว :
Tags: