“ดูช้างให้ดูหาง ดูนางให้ดูเเม่”
หญิง ชายหลายคู่ หลายคน อาจเคยได้ยินสุภาษิตไทย “ดูช้างให้ดูหาง ดูนางให้ดูแม่”
หมายความว่าเมื่อฝ่ายชายคิดจะตกลง ปลงใจใช้ชีวิตคู่ร่วมกับฝ่ายหญิง สร้างครอบครัว อยู่ร่วมกันฉันสามี ภรรยา พ่อ แม่ของฝ่ายชาย ก็มักยกคำพูด สุภาษิตไทยเปรียบเปรยให้บุตรชายของตน ซึ่งแอบรัก ชอบพอกับฝ่ายหญิง และประสงค์จะแต่งงานใช้ชีวิตคู่ร่วมกันจนแก่เฒ่า(ให้ได้ยิน)ไปโดยตลอดด้วยดีนั้น ฝ่ายชายได้รับรู้พื้นฐานของครอบครัวฝ่ายหญิง พ่อ แม่ ฐานะ ความมั่นคง การประกอบอาชีพการงาน ฯลฯ หรือไม่ เป็นอย่างไร ซึ่งเรื่องดังกล่าวก็อาจไม่แตกต่างจากพ่อแม่ของฝ่ายหญิง ซึ่งได้กล่าวต่อบุตรสาวของตนในแนวทางดังกล่าวข้างต้นด้วยเช่นเดียวกัน
ดังนั้น อาจกล่าวได้ว่าทั้งพ่อแม่ฝ่ายชาย หญิง ต่างมีความวิตกกังวลเป็นห่วงต่อบุตรชาย บุตรสาวที่จะใช้ชีวิตคู่เป็นครอบครัว อีกทั้งประสงค์ให้ครอบครัวของบุตรชาย บุตรสาวประสบความสำเร็จในชีวิตคู่ อย่างไรก็ดี หากการใช้ชีวิตคู่และครอบครัวของบุตรชาย หรือบุตรสาวไม่ประสบความสำเร็จ ก็อาจเกิดภาระ และปัญหากับทั้งสองฝ่าย ตลอดจนบุตรของฝ่ายชาย หญิงที่เกิดขึ้นมาในอนาคตอีกด้วย
อย่างไรก็ดี เรื่องข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากการซื้อที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมส์ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่าในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือที่ดินจัดสรร ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินของผู้ซื้อ ผู้บริโภค หากผู้ซื้อ ผู้บริโภคต่างได้ทำ *การบ้าน* ก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยอย่างใด อย่างหนึ่งข้างต้น เป็นอย่างดี ย่อมไม่ส่งผลเป็นความเสียหาย ความเดือดร้อนแก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภคในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการหมู่บ้าน หรือที่ดินจัดสรรในพื้นที่ต่างจังหวัด “บางแห่ง” ซึ่งเกิดความเสียหาย ความเดือดร้อนจากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินขาดความรับผิดชอบ ไม่ดูแล บำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้ได้มาตรฐาน ซึ่งบางโครงการหมู่บ้านจัดสรร นอกจากประวิงเวลา หรือไม่ดำเนินการ จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ลูกค้า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว ยังผลักภาระค่าใช้จ่าย หรือปล่อยให้เป็นหน้าที่ความรับผิดชอบในการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แก่ผู้ซื้อ ซึ่งมีให้เห็นเป็นจำนวนมาก ถือเป็นเรื่อง “เศร้าใจ” ที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้บริโภคต้องประสบเคราะห์กรรม เหตุเพราะผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน “ขาดความเป็นมืออาชีพ”
อนึ่ง การที่ผู้บริโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซื้อบ้าน หรือที่ดินจัดสรร มิใช่มีวัตถุประสงค์ เพื่อการใช้ประโยชน์ในที่ดิน สิ่งปลูกสร้างกับโฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อเพียงอย่างเดียว แต่ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงสภาพแวดล้อม และทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ หรือสิ่งอำนวยความสะดวก และทรัพย์ส่วนกลางที่ได้มาตรฐาน มีคุณภาพไปพร้อมกันด้วย ถาม (ผู้เขียน) ว่าผู้ซื้อ ผู้บริโภค จะไม่ตกเป็นเหยื่อของผู้ประกอบธุรกิจการจัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน “บางราย” จะมีข้อสังเกตุ หรือแนวทางการพิจารณาเลือกซื้อทรัพย์สินอย่างไร ให้เกิดประโยชน์ ลดการสูญเสีย หรืออาจเทียบได้กับฝ่ายชาย หญิง สามารถใช้ชีวิตคู่ ครอบครัวอย่างมีความสมบูรณ์ พูนสุข ดังสุภาษิตไทย *ถือไม้เท้ายอดทอง กระบองยอดเพชร*ผู้เขียน มี “คำแนะนำ” ดังต่อไปนี้
1.ให้คำนึงถึงประสบการณ์ ผลงาน ความชำนาญ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน เป็น“ลำดับแรก”
ยิ่งมีผลงาน (โครงการ) มาก ยิ่งดี เพราะประสบการณ์ ความชำนาญ จะสามารถสร้างชื่อเสียงต่อผู้ประกอบธุรกิจเป็นอย่างดี พึงหลีกเลี่ยงการซื้อทรัพย์สินกับผู้ประกอบการโครงการ “ขาดความชำนาญ - ประสบการณ์” เหตุเพราะอาจเกิดผลกระทบเสียหายหลายอย่างต่อผู้ซื้อ ผู้บริโภคในอนาคต
2.ยึด อาศัย และปฏิบัติตามข้อกำหนด ข้อกฎหมายว่าด้วย การจัดสรรที่ดิน“ถูกต้อง ครบถ้วน”เป็น “ลำดับที่สอง”
ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน การเสนอขายทรัพย์สิน การใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง “ฉบับมาตรฐาน” ตามที่ภาครัฐ “กรมที่ดิน” กำหนด การก่อสร้าง การพัฒนาที่ดิน การขอแก้ไข เปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการตามที่ได้รับอนุญาต ถูกต้อง อีกทั้งไม่มีเจตนาซ่อนเร้น แอบแฝง หรือปกปิดข้อมูลการจัดสรรที่ดินแก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภค และ
3.มีความรับผิดชอบ ใส่ใจดูแล และเจตนาจดทะเบียนจัดตั้ง“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ชัดเจน เป็น “ลำดับสุดท้าย”
เรื่องดังกล่าว ผู้ซื้อ ผู้บริโภค สามารถตรวจสอบผลงานด้านการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับโครงการในอดีตของผู้ประกอบการ ผู้จัดสรรที่ดินที่ตนวางแผนจะซื้อได้ในระดับหนึ่ง หากผู้ประกอบการโครงการมีผลงานที่น่าเชื่อถือ เป็นที่ยอมรับของผู้ซื้อโครงการในอดีต อีกทั้งยังรับภาระค่าใช้จ่ายการดำเนินงานจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้ เมื่อครบ “องค์ประกอบ” ตามกฎหมาย หรืออาจให้ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จะขายพิจารณาจัดทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายหนังสือสัญญาฯ เพื่อสร้างความมั่นใจต่อผู้ซื้อ ผู้บริโภค จะเกิดประโยชน์ยิ่ง
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
