กฎหมายประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ของรัฐ

สิ่งปลูกสร้าง อาคารชุด และอื่นฯที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเอกชนก็ใช้เป็นประโยชน์ เช่นใช้ประกอบการพิจารณาลงทุนที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดิน สิ่งก่อสร้าง อาคารชุด การให้กู้ยืมเงินที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน 

แต่เดิมการประเมินราคาที่ดิน และโรงเรือน เพื่อการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนซื้อขาย อยู่ในความรับผิดชอบของกรมที่ดิน ใน ปีพ.ศ.2545 มีการปฏิรูประบบราชการ ได้โอนงานงานการประเมินราคาทรัพย์สินและหน่วยงานสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ไปอยู่ในความรับผิดชอบของ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง 

การประเมินราคาทรัพย์สินในความรับผิดชอบของกรมธนารักษ์ จะมีการประกาศราคาประเมินที่ดิน อาคารชุด ทั่วประเทศ เป็นรอบ รอบละประมาณ4 ปีโดยประชาชนทั่วไปสามารถตรวจสอบราคาประเมินเฉพาะท้องที่ใดท้องที่หนึ่งหรือเป็นรายแปลงได้ที่เว็บไซ้ต์ของกรมธนารักษ์ หลักการในการประเมินราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง อาคารชุดของกรมธนารักษ์เป็นไปตามระเบียบหลักเกณฑ์ และแนวปฏิบัติต่างฯที่กำหนดขึ้น โดยฝ่ายบริหาร ยังไม่มีการตรากฎหมายการประเมินราคาทรัพย์สิน ออกบังคับใช้เป็นการเฉพาะ

บัดนี้ได้มีการตราพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์เพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ.2562 ออกใช้บังคับแล้ว โดยให้มีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ซึ่งได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้วเมื่อวันที่25 พฤษภาคม 2562 จะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 7 ธันวาคม 2562 เป็นต้นไป โดยมีเหตุผลตอนหนึ่งในการตราพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกใช้บังคับคือ การกำหนดนโยบายการประเมินทรัพย์สินของประเทศขาดความชัดเจน ทำให้ไม่มีกรอบแนวทางเพื่อใช้ในการปฏิบัติงานของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ส่งผลให้การควบคุมดูแลและการบริหารจัดการเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินของประเทศยังไม่มีประสิทธิภาพและเป็นไปในทิศทางเดียวกัน 

สาระสำคัญ ของพระราชบัญญัตินี้ โดยสรุป คือ คำ

นิยาม  “ทรัพย์สิน” หมายความว่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและห้องชุด

”ที่ดิน” หมายความว่าพื้นดินและให้หมายความรวมถึงพื้นที่เป็นภูเขาหรือที่มีน้ำด้วย

“สิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า โรงเรือน อาคาร ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่บุคคลอาจเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้ หรือใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบอุตสาหกรรม หรือพาณิชย์กรรม แต่ไม่หมายความรวมถึงห้องชุด และให้หมายความรวมถึงแพที่บุคคลอาจใช้อยู่อาศัยได้หรือมีไว้เพื่อหาผลประโยชน์ด้วย

และคำว่า “ห้องชุด” หมายความว่า ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

วัตถุประสงค์  การประเมินราคาทรัพย์สินและการจัดทำบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินตามพระราชบัญญัติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้นำไปใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงหรือเป็นหลักฐานการจัดเก็บภาษีอากร ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมาย หรือเพื่อใช้ประโยชน์อย่างอื่นของรัฐ

หลักการการประเมินราคาทรัพย์สิน ต้องเหมาะสมกับประเภทและลักษณะของทรัพย์สิน การกำหนดราคาทรัพย์สินต้องเป็นไปตามหลักการพื้นฐานทางด้านการประเมินราคาทรัพย์สินและหลักเศรษฐศาสตร์ กระบวนการประเมินราคาทรัพย์สินต้องมีความชัดเจน โปร่งใส

กำหนดให้มี ”คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” เรียกโดยย่อว่าคณะกรรมการ ประกอบด้วยปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธาน กรรมการโดยตำแหน่ง 6 คน กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิที่รัฐมนตรีแต่งตั้ง 6คน มีอธิบดีกรมธนารักษ์เป็นเลขานุการ มีหน้าที่และอำนาจตามที่กำหนดในมาตรา6 และ

“คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐประจำจังหวัด”เรียกโดยย่อว่าคณะกรรมการประจำจังหวัด ในกรุงเทพมหานคร มีปลัดกรุงเทพมหานครเป็นประธาน กรรมการประกอบด้วยผู้แทนส่วนราชการระดับกรม 6กรม เป็นกรรม มีกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิที่คณะกรรมการแต่งตั้งไม่เกินสามคน ข้าราชการกรมธนารักษ์ที่มีอำนาจประเมินราคาทรัพย์สิน ที่อธิบดีแต่งตั้งเป็นกรรมการและเลขานุการ ในจังหวัดอื่นประกอบด้วยผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธาน กรรมการประกอบด้วย ปลัดจังหวัดหัวหน้าส่วนราชการประจำจังหวัด 5 ส่วนราชการและสรรพากรพื้นที่เป็นกรรมการ กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิที่คณะกรรมการ แต่งตั้งไม่เกิน3 คน มีธนารักษ์พื้นที่เป็นกรรมการและเลขานุการ 

คณะกรรมการประจำจังหวัดมีหน้าที่และอำนาจตามมาตรา 16 

การประเมินราคาทรัพย์สิน

เป็นหน้าที่ของคณะกรรมการประจำจังหวัดในการกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิงปลูกสร้าง ที่ตั้งอยู่ในเขตจังหวัด และจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน (มาตรา 18 วรรคหนึ่ง) การกำหนดราคาประเมิน การจัดทำบัญชีราคาประเมินและแผนที่ประกอบให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง (มาตรา18วรรคท้าย)

การประกาศบัญชีราคาประเมิน  คณะกรรมการประจำจังหวัดต้องประกาศบัญชีราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ทุกรอบสี่ปี โดยต้องประกาศล่วงหน้าก่อนบังคับใช้ไม่น้อยกว่าสามสิบวัน และให้เริ่มใช้บัญชีราคาประเมิน ณ วันที่ 1มกราคม ของปีที่คณะกรรมการกำหนด 

การขยายเวลาใช้บัญชีราคา  ในกรณีมีความจำเป็น คณะกรรมการประจำจังหัดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ อาจประกาศขยายเวลาใช้บัญชีต่อไปได้อีกไม่เกินหนึ่งปี(มาตรา18 วรรคท้าย)

การเปลี่ยนแปลงราคาประเมิน ระหว่างที่บัญชีราคาทรัพย์สินมีผลใช้บังคับ ถ้ามีความจำเป็นตามสภาพเศรษฐกิจและสังคมต้องเปลี่ยนแปลงราคาประเมิน คณะกรรมการประจำจังหวัดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ ก็สามารดำเนินการประเมินและเปลี่ยนแปลงราคาประเมินได้(มาตรา20วรรคหนึ่ง)

การคัดค้านบัญชีราคาประเมิน  เมื่อมีการประกาศบัญชีราคาประเมินทรัพย์สิน เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอาจคัดค้าน ราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเฉพาะของตนเองได้ (มาตรา22) เมื่อมีกรณีตามมาตรา 23 คือ พื้นที่ ลักษณะ สภาพ และทำเลที่ตั้งที่ใช้ประเมินราคา มีความผิดพลาดคลาดเคลื่อนไม่ถูกต้องตามข้อเท็จจริงหรือการประเมินราคาไม่เป็นไปตามระเบียบที่กำหนดไว้

การประเมินราคาห้องชุด  เมื่อสำนักงานที่ดินได้รับจดทะเบียนห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยห้องชุดแล้ว ให้ส่งเอกสารเกี่ยวกับการรับจดทะเบียนอาคราชุดนั้น ให้คณะกรรมการประจำจังหวัดที่อาคารชุดตั้งอยู่เพื่อกำหนดราคาประเมินห้องขุดและจัดทำบัญชีราคาประเมินห้องชุดในอาคารชุดดังกล่าว กรกำหนดราคาประเมินและการจัดทำบัญชีราคาประเมินให้เป็นไปตามที่กำหนดในกฎกระทรวง(มาตรา28)

บัญชีราคาประเมินห้องชุดให้ใช้ได้ไม่เกินสี่ปีนับแต่วันประกาศ ถ้าครบกำหนดเวลาสี่ปีแล้วยังไม่