Good Performance “A Great Value” สูตรสำเร็จการบริหาร “คอนโด
ท่านผู้อ่านหลายท่านคงไม่แปลกใจ เหตุใดองค์กรบริษัทซึ่งมีระบบการบริหารงานที่ดี มีชื่อเสียง มีความโปร่งใส มีธรรมาภิบาล
มีผลประกอบการดำเนินงานที่ดี จึงเป็นที่สนใจยอมรับและมีผู้สมัครงานจำนวนมากประสงค์เข้าร่วมงานด้วย หรือนักธุรกิจนักลงทุนที่มีชื่อเสียงหลายคนจึงมีวิสัยทัศน์กว้างไกล จึงพยายามเลือกหรือศึกษารูปแบบการลงทุนเพื่อต่อยอดธุรกิจ หรือสร้างรายได้ให้มากขึ้น หรือเหตุใดผู้ปกครองจำนวนไม่น้อยจึงได้พยายามคัดเลือกสรรหาสถาบันการศึกษาที่ดี มีชื่อเสียง รองรับการศึกษาบุตรหลานของตน ฯลฯ เป็นต้น
ประเด็นซึ่งผู้เขียนนำเรียนต่อท่านผู้อ่านข้างต้นอาจไม่แตกต่างจากการที่ผู้บริโภค ผู้ซื้อ หรือนักลงทุน โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงได้พิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการโครงการที่ดีมีชื่อเสียง มีผลงานเป็นที่ยอมรับมากกว่าผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นที่รู้จัก หรือขาดผลงานเป็นที่ประจักษ์ต่อสังคม เหตุเพราะความกังวลความไม่แน่ใจซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสียหายได้ในภายหลัง
ผู้เขียนจั่วหัวเรื่อง Good Performance “A Great Value” หรือบริหารทรัพย์สิน “โปร่งใส” มูลค่าทรัพย์สินเพิ่ม อาจไม่แตกต่างจากการเลือกซื้อทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดิน การซื้อห้องชุดในอาคารชุดคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้บริโภคผู้ซื้อหรือนักลงทุนให้ความเชื่อใจเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการโครงการที่ดีมีมาตรฐานมากกว่าโครงการซึ่งมีผู้ประกอบการโครงการขาดมาตรฐานขาดความรับผิดชอบ ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจไม่ทราบ คิดไม่ทันหรือคิดไม่ได้ เหตุใดการบริหารทรัพย์สินที่ดีมีประสิทธิภาพเป็นมาตรฐาน จึงสามารถส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นได้ ผู้เขียนขอหยิบยกกรณีการบริหารทรัพย์สิน “คอนโดมิเนียม” มานำเสนอเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบ
ภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและ พ.ร.บ.อาคารชุด กำหนดให้มีบุคคล นิติบุคคล จำนวน 3 ฝ่าย ได้แก่ เจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ฝ่ายหนึ่ง กรรมการ คณะกรรมการ ตัวแทนผู้ซื้อเป็นผู้ควบคุมดูแลการจัดการและให้นโยบายการบริหารต่อผู้จัดการคอนโดมิเนียม อีกฝ่ายหนึ่ง และผู้จัดการคอนโดมิเนียมเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สินแทนเจ้าของร่วม ภายใต้มติคณะกรรมการที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีเจ้าของร่วมที่มีคุณภาพ รู้จักสิทธิและหน้าที่ มีคณะกรรมการที่ดีมีวิสัยทัศน์กว้างไกล และมีผู้จัดการคอนโดมิเนียมที่ดีมีคุณภาพมีความรับผิดชอบ ย่อมส่งผลให้อาคารชุดคอนโดมิเนียมเป็นสถานที่ที่น่าอยู่น่าอาศัย อีกทั้งมีมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นได้ ในทางตรงกันข้ามหากนิติบุคคลอาคารชุดมีเจ้าของร่วมไม่มีคุณภาพ ไม่รู้จักสิทธิและหน้าที่ มีคณะกรรมการซึ่งขาดวิสัยทัศน์ มีผู้จัดการคอนโดมิเนียมซึ่งขาดประสบการณ์ บริหารทรัพย์สินไม่เป็น ไม่มีประสิทธิภาพ ย่อมส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน “ลดลง” อย่างไรก็ดี การบริหารทรัพย์สิน “โปร่งใส” สามารถส่งเสริมหรือสร้างมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นได้ จำเป็นต้องอาศัย “องค์ประกอบ” ดังต่อไปนี้
1.เจ้าของร่วม กรรมการ คณะกรรมการ และผู้จัดการคอนโดมิเนียมต้องเคารพกฎ กติกา ระเบียบ ข้อบังคับ และ พ.ร.บ.อาคารชุดโดยเคร่งครัด
2.การจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม เพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการ แต่งตั้งผู้จัดการคอนโดมิเนียม ตามข้อบังคับ และ พ.ร.บ.อาคารชุด
3.การจัดทำงบประมาณการบริหารทรัพย์สินที่สอดคล้องกับรายรับ-รายจ่าย เพื่อการบริหาร การบำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างถูกต้องถูกวิธี
4.การประชาสัมพันธ์กิจกรรมการบริหารทรัพย์สินให้เจ้าของร่วม “รับทราบ” เป็นระยะๆ
5.การเปิดโอกาสให้เจ้าของร่วม ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถตรวจสอบ วิพากษ์วิจารณ์ หรือให้ข้อคิดเห็นที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมโดยอิสระและไม่ปิดกั้น
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
