อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

6 กันยายน 2562
4,474

เจอเวียดนามแล้วไทยจะหนาว

อยากเตือนแรงๆ ว่าเวียดนามแซงไทยแน่ ไม่ช้าแต่เร็ว แล้วไทยจะหนาว เราจะทำอย่างไรดีในขณะที่ประเทศไทยถูก “แช่แข็ง”แบบนี้

ที่เขียนนี่ไม่ได้ “ชังชาติ” นะ แต่รักชาติไทยมาก แม้ผมจะไม่ได้เป็นเชื้อชาติไทยหรอกครับ ผมมีเชื้อชาติจีน แต่ผมก็รักแผ่นดินเกิด ถ้าจีนกลายร่างเป็นจักรวรรดินิยมรุกราน(ทางเศรษฐกิจ)ต่อประเทศไทย ผมก็ต้องสู้กับจีนในฐานะผู้บุกรุก ปกป้องประชาชนคนเล็กคนน้อย ชาวไทยที่ไร้ทางสู้ ตรงนี้ชัดไหมครับ!

ผมก็ไม่ได้ชังเวียดนามด้วย ออกจะนับถือในฐานะที่มีความเป็นอิสระ ไม่ขึ้นต่อจีน เมื่อปีที่แล้วประชาชนเวียดนามออกมาประท้วงตามเมืองต่างๆ ในเวียดนาม ต่อต้านการเช่าที่ดิน 99 ปีของนักลงทุนจีน รัฐบาลของประชาชนเวียดนามก็ยินดียกเลิก นี่แสดงว่ารัฐบาลของเขาไม่เอาใจต่างชาติเพียงเพื่อปั้นตัวเลขทางเศรษฐกิจเท่านั้น

ที่ผมออกมาเตือนเรื่องเวียดนามนั้น ในกรณีนี้ ผมเขียนเป็นฉบับที่ 2 ในรอบ 2 สัปดาห์ ผมรู้จักเวียดนามค่อนข้างดี ผมเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนาม ทำงานวางโรดแมพสร้างวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน ผมสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กว้างขวางและชัดเจนที่สุด ทั้งในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ซิตี้ ผมมีอาจารย์ เพื่อน มีผู้ที่มาเรียนกับผม มาทำงานกับผมที่ล้วนเป็นชาวเวียดนามจำนวนมาก ยิ่งภาวะในขณะนี้ เวียดนามกำลังก้าวหน้าไปอย่างมาก

เมื่อ 40 ปีก่อน เพื่อนผมคนหนึ่งเป็น “มนุษย์เรือ” หนีจากเวียดนาม ไปตั้งรกรากอยู่สหรัฐจนเป็นสถาปนิกใหญ่ในทุกวันนี้ ตอนนั้นเวียดนามบ้านแตกสาแหรกขาด เรียกได้ว่า “สิ้นชาติ” สำหรับพวกนายทุนขุนศึกศักดินาเลยทีเดียว แต่ประชาชนคนเล็กคนน้อยของเวียดนาม ก็ร่วมมือกับพรรคคอมมิวนิสต์เวียดนามสร้างชาติขึ้นมาใหม่จนเติบใหญ่ในทุกวันนี้ หลังสงครามอินโดจีนเมื่อราว 30 ปีก่อน เวียดนามก็ค่อยๆ เติบโต จนปัจจุบันเติบโตแบบก้าวกระโดด

ท่านอาจไม่ทราบว่านักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้าไปในเวียดนามเติบโตอย่างโดดเด่นมาก คนจีนที่ไม่มาเที่ยวไทยก็ไปเที่ยวประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนามและอื่นๆ (https://bit.ly/2S74pkr) ในรอบ 7 เดือนแรกของปี 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติไปเวียดนาม มี 9,796,785 คน ในขณะที่ไทยมี 23,096,545 คน แสดงว่านักท่องเที่ยวต่างชาติไทยเวียดนามเป็นสัดส่วน 42% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาไทย แต่อัตราการเติบโตเป็นแบบก้าวกระโดดเป็นอย่างยิ่ง ปีละ 12% นับตั้งแต่ปี 2542 ที่ผมไปเวียดนามเป็นครั้งแรก จนถึงสิ้นปี 2561 (https://bit.ly/2VlZr4M) ในขณะที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยในช่วงปี 2548-2561 เพิ่มขึ้นเพียงปีละ 5% เท่านั้น (https://bit.ly/29yKFPT)

บางคนคิดว่าเวียดนามมีชายฝั่งทะเล (เฉพาะที่ติดกับแผ่นดินใหญ่ ไม่รวมเกาะ) สั้นกว่าไทย เนื่องจากเห็นว่าไทยติดทะเลทั้งฝั่งอันดามันและฝั่งอ่าวไทย แต่แท้ที่จริงแล้ว ไทยมีชายฝั่งทะเล 3,219 กิโลเมตร ในขณะที่เวียดนามมีชายฝั่งทะเลถึง 3,444 กิโลเมตร เมืองตากอากาศริมทะเลจึงมีมากมาย ฝรั่งที่ย้ายจากภูเก็ตไปเวียดนามจึงบอกว่าเวียดนามก็มีชายหาดและสตรีที่สวยงามไม่แพ้ไทย แต่สาวไทยเอาใจเก่งกว่าแน่นอน อย่างไรก็ตามเวียดนามก็อาจมีปัญหาภัยธรรมชาติเรื่องพายุไต้ฝุ่นพัดมาบ้างเป็นครั้งคราว

ประเทศไทยมีข้อด้อยสำคัญประการหนึ่งก็คือ ทุกอย่างรวมศูนย์อยู่ในกรุงเทพฯ เมืองในต่างจังหวัดไม่ว่าจะเป็นเมืองหลักหรือเมืองรองต่างก็ “กินน้ำใต้ศอก” กรุงเทพฯ แทบทั้งสิ้น ยกเว้นเขตภูมิภาคชายฝั่งทะเลตะวันออก แต่อิทธิพลของกรุงเทพฯ ก็กำลังแผ่ขยายจนรวมภูมิภาคนี้เข้าไปด้วย เป็นอภิมหานคร หรือ Megalopolis ซึ่งยิ่งทำให้เมืองเล็กๆ ของไทยยิ่งไม่เติบโต แคระแกรนไปหมด ที่เด่นๆ นอกจากภูมิภาคตะวันออกก็มีเพียงเชียงใหม่และภูเก็ต (https://bit.ly/2AzHZSk) เพราะทุกอย่างไปหล่อเลี้ยงกรุงเทพและปริมณฑล

ต่างจากเวียดนามที่มีกรุงฮานอยทางด้านเหนือเป็นศูนย์กลางการบริหารราชการแผ่นดิน และมีนครโฮจิมินห์ซิตี้ทางด้านใต้ที่เป็นเสมือนเมืองหลวงทางเศรษฐกิจ และยังมีเมืองอื่นๆ อีกมากมายที่เติบโตมาก ท่านทราบหรือไม่ว่าตามข้อมูลของ World Population Review เวียดนามมีเมืองที่มีประชากรตั้งแต่ 150,000 คนขึ้นไปถึง 20 เมือง ในขณะที่ไทยมีเพียง 12 เมือง ถ้าตัดนนทบุรี ปากเกร็ด พระประแดง สมุทรปราการ ซึ่งถือเป็นเมืองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลแล้ว ไทยมีเมืองที่มีประชากรเกิน 150,000 คนเพียง 8 เมืองเท่านั้น เทียบไม่ได้กับเวียดนามเลย

เมืองต่างๆ ในเวียดนามต่างเติบโตกันขนานใหญ่ ทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองท่าตามชายฝั่งทะเล ผมไปเยือนตั้งแต่ฮาลองเบย์ ไฮฟอง ฮอนอย เว้ ดานัง ฮอยอัน ญาจาง โฮจิมินห์ซิตี้ หวงเต่า เกิ่นเทอ เมื่อ 20 ปีก่อน กับปัจจุบันนี้เปลี่ยนไปมาก โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีหลังนี้ก็ว่าได้ เพียงไม่กี่ปีมานี้ เวียดนามมีบานาฮิลล์ มีกระเช้าที่ยาวที่สุดในโลก ซาปาก็มีกระเช้า ญาจางก็มีกระเช้าลงทะเลที่ยาวที่สุดในช่วงที่ผ่านมา และก็ถูกช่วงชิงไปโดยเกาะฟุก๊วก ซึ่งในช่วงปี 2560-61 นักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นถึง 72% (https://bit.ly/2PAfk9w)

เวียดนามเคยมาดูงานการท่องเที่ยวพัทยาเมื่อ 20 ปีก่อน แต่ตอนนี้การพัฒนาการท่องเที่ยวไทยติดขัดไปหมด กระเช้าอะไรก็สร้างแทบไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นภูกระดึง (https://bit.ly/2z5H2Qw) หรืออื่นใดก็สร้างไม่ได้ ผมไปสำรวจเองพบว่าแม้แต่แหล่งท่องเที่ยวหลักของไทย เช่น พัทยา (https://bit.ly/33kAGea) และหัวหิน (https://bit.ly/2ZOt4O4) นักท่องเที่ยวหายไปมากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และแย่ลงทุกปีอีกต่างหาก

ยิ่งตอนนี้จีนไปลงทุนในเวียดนามขนานหนัก ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นถึง 50% เขารักษาสมดุลทั้งจีนและสหรัฐ ทำให้ใครต่อใครไปลงทุนในเวียดนามกันมาก ได้ผลตอบแทนสูงและเร็วกว่าไทย FDI ของเวียดนามสูงกว่าหรือแซงไทยแล้วในขณะนี้ ส่วนไทยการเมืองไทยที่ยังไม่นิ่งของไทย ก็อาจเป็นปัจจัยบั่นทอนกำลังของชาติเช่นกัน แต่เวียดนามก็มีข้อเสียโดยเฉพาะระบบสาธารณูปโภคที่แย่กว่าไทยหลายๆ ขุม ค่าครองชีพก็แพงกว่าไทย ค่าแรงก็พอๆ กับไทยแล้ว การทุจริตก็มีทุกหย่อมหญ้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เคยซบเซาก็ยังฟื้นตัวไม่ทั่วนัก เป็นต้น

เราต้องศึกษาสิ่งดีๆ จากเพื่อนบ้านมารับใช้ประเทศไทยบ้าง

 

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: