บริหารทรัพย์สิน .... อาชีพด้อยค่า อาภัพ

บริหารทรัพย์สิน .... อาชีพด้อยค่า อาภัพ

สำนักข่าวเนชั่นทีวี รายงานข่าว “สุดแค้น ! นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเอื้ออาทร เก็บส่วนกลาง แต่ไม่ดูแลรถ ตามตีผู้จัดการด้วยไม้เบสบอล เจ็บสาหัส"

สรุปเนื้อหาข่าวดังกล่าวว่าผู้จัดการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวเป็นผู้เสียหาย ถูกกลุ่มวัยรุ่น ใช้ไม้เบสบอลเข้าทำร้ายร่างกาย ขณะที่รับประทานอาหารในร้านค้า เหตุจากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดเก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิก แต่ไม่ดูแลรถ เนื่องจากมีรอยขีดข่วน อีกทั้งเคยมีปากเสียงกันมาก่อนหน้า ในขณะที่ยังไม่ปรากฏรายงานข่าวเพิ่มเติมผู้จัดการรายซึ่งถูกทำร้าย เป็นตาย ร้ายดี เพียงแต่ทราบนอน (พัก) รักษาตัวอยู่ในโรงพยาบาล !

จากกรณีข่าวสารดังกล่าวข้างต้น อาจทำให้หลายท่านเกิดข้อสงสัย และมีคำถามตามมาว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ทั่วไป) มีหน้าที่ดูแลรับผิดชอบต่อบรรดาทรัพย์สินส่วนบุคคลของสมาชิกภายในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือไม่ หากไม่ จะขอหรือเสนอให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลรับผิดชอบทรัพย์สินส่วนบุคคลด้วยได้หรือไม่ หรือกรณีทรัพย์สินส่วนบุคคลสูญหาย หรือได้รับความเสียหายภายในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะสามารถเรียกร้องความเสียหายดังกล่าวได้จากบุคคล หรือนิติบุคคลใด เป็นต้น 

ผู้เขียนเข้าใจว่าอาจมีสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จำนวนหลายแห่ง ทราบคำตอบของเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นข้างต้นแล้ว แต่อาจมีสมาชิก คณะกรรมการ หรือผู้จัดการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อีกหลายแห่ง อาจไม่ทราบ คำตอบ อย่างไรก็ตาม เมื่อพลิกอ่าน ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน โดยเฉพาะคำว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มาตรา 44 (1) บัญญัติว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจัดตั้งขึ้น มีวัตถุประสงค์เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินมาจัดการ และบำรุงรักษา โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยกันเอง มีข้อบังคับ กฎ กติกา ระเบียบต่างๆ ใช้ร่วมกันกับสมาชิกทุกราย ทุกคน นอกจากนี้ มาตรา 48 ยังกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจ หน้าที่ ดังต่อไปนี้ (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้สาธารณูปโภค (2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัย และการจราจรภายในที่ดินจัดสรร (3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก (4) , (5) และ (6) ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร นอกจากเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ยังเป็นผู้มีอำนาจในการบริหารจัดการกิจการทั้งปวงแทนสมาชิกกับการบริหารจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ตลอดจนการจัดให้มีบริการสาธารณะส่วนกลางแก่สมาชิกอีกด้วย อนึ่ง การจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางจากสมาชิก มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ ทั้งนี้ เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกที่กำหนดขึ้น แสดงว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจ และหน้าที่ในการจัดเก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิก โดยมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้มีอำนาจในการพิจารณาอนุมัติค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดภายในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ค่าใช้จ่ายต่างๆ อาจได้แก่ ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าน้ำประปาส่วนกลาง ค่าจ้างบุคลากรรักษา ความปลอดภัย การทำความสะอาด ค่าจัดเก็บขยะมูลฝอย ค่าจ้างบุคลากรบริหารทรัพย์สิน ฯลฯ เป็นต้น 

ดังนั้น กรณีเกิดเหตุการณ์ทำร้ายผู้จัดการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เอื้ออาทร (จังหวัดปทุมธานี) เหตุจากกลุ่มวัยรุ่นไม่พอใจที่รถส่วนบุคคลได้รับความเสียหาย และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่รับผิดชอบ หรือดูแลทรัพย์ส่วนบุคคลดังกล่าว จึงถือเป็นคนละเรื่อง คนละกรณี เว้นแต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้จัดทำประกันภัยครอบคลุมความเสียหาย ทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และส่วนบุคคลของสมาชิก ดังนั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว จึงไม่มีหน้าที่ดูแล และรับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์ส่วนบุคคลของสมาชิกแต่อย่างใด 

อย่างไรก็ดี กรณีทรัพย์ส่วนบุคคลของสมาชิกได้รับความเสียหาย หรือสูญหาย สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถเรียกร้องความเสียหายจากบริษัทรักษาความปลอดภัย ซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จัดจ้าง มีสัญญาจ้างได้หรือไม่ เห็นว่าไม่สามารถเรียกร้องความเสียหายจากบริษัทรักษาความปลอดภัยได้อีกเช่นกัน เว้นแต่มีข้อตกลงการให้บริการเรื่องดังกล่าวเป็นการเฉพาะในสัญญาจ้างเท่านั้น หากไม่มี ก็ไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ เหตุเพราะวัตถุประสงค์การจัดให้มีบริการรักษาความปลอดภัย มีไว้เพื่อดูแล ระมัดระวัง และป้องกันการเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์ส่วนกลาง และเป็นการอำนวยความสะดวกแก่สมาชิกเท่านั้น อย่างไรก็ดี กรณีข้างต้น สามารถใช้เทียบเคียงกับระบบอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด โดยเฉพาะนิติบุคคลอาคารชุดได้อีกด้วย

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

email address :[email protected]