“โจรปล้นสิบครั้ง ไม่เท่าไฟไหม้ครั้งเดียว”

ประเภทบ้านเดี่ยวทาวน์โฮมส์หรืออาคารพาณิชย์ จึงมีแนวโน้มลดลงโดยลำดับ แต่แทนที่ด้วยอาคารสูงแนวตั้งประเภทอาคารชุดคอนโดมิเนียม เพราะคุ้มค่าแก่การลงทุน ยังพอมีกำไร อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้บริโภค ผู้ซื้อห้องชุด “คนไทย”อาจยังคุ้นเคย หรือเคยชินกับการอยู่อาศัยในแนวราบมานานหลายปี จึงไม่คุ้นเคยกับการอยู่อาศัยในอาคารสูงเท่าใดนัก จึงอาจละเลย ไม่สนใจกิจกรรม “ความปลอดภัย” (Safety Activity) ที่ผู้บริหารอาคาร นักบริหารทรัพย์สิน จัดให้มีการอบรมดับเพลิง - ซักซ้อมการอพยพหนีไฟ ตามที่กฎหมายที่เกี่ยวข้อง บังคับให้ทำ และปฏิบัติ 

อดีต หลายปีที่ผ่านมา เกิดอุบัติภัย อัคคีภัยขึ้นกับอาคาร “รอยัล พลาซ่า” จังหวัดนครราชสีมา ถล่ม เมื่อปี 2536 และ “โรงแรมจอมเทียน” พัทยา จังหวัดชลบุรี ไฟไหม้อาคาร เมื่อปี 2540 เสียหาย (เกือบ) ทั้งหมด มีผู้คนที่ใช้ประโยชน์ในอาคารทั้งสองแห่ง ได้รับบาดเจ็บ ล้มตายเป็นจำนวนมาก ภาครัฐที่เกี่ยวข้อง จึงได้ระดมความคิด แนวทางการป้องกันมิให้เกิดอัคคีภัย เป็นโศรกนาฏกรรมในภายหลัง จึงได้กำหนดให้อาคารสูง หรืออาคารทุกแห่งที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นอาคาร “ขนาดใหญ่” หรืออาคารชุดที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตร ต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย ให้กระทำเรื่องดังกล่าวเป็นรายปี (ตรวจย่อย) และราย 5 ปี (ตรวจใหญ่) ทั้งนี้ เพื่อให้มีการตรวจสอบระบบ ความปลอดภัยภายในอาคาร เกิดความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร โดยผู้ตรวจสอบ อาคารได้รับอนุญาต (Authorized Building Inspecters) ตามกฎกระทรวง “กำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีการตรวจสอบ พ.ศ.2548” ออกตามความพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 3) ปี 2543 

ผู้เขียนอยู่อาศัยในอาคารชุด คอนโดมิเนียมมานานมากกว่าสามสิบปี อาจรวมถึงแฟนคอลัมน์ ท่านผู้อ่าน อีกหลายท่าน อาจได้พบเห็นกิจกรรมส่วนกลางภายในอาคารชุด จัดอบรมการดับเพลิง ซักซ้อมการอพยพหนีไฟของอาคารชุดเป็นระยะๆ หรืออย่างน้อยปีละครั้ง 

นิติบุคคลอาคารชุดจัดให้มีกิจกรรมส่วนกลางดังกล่าว วัตถุประสงค์ นอกจากเพื่อปฏิบัติให้สอดคล้องตามกฎกระทรวง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารดังกล่าวแล้ว ยังให้เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ผู้ใช้ประโยชน์ในอาคาร สามารถศึกษาเรียนรู้ทำความเข้าใจเพื่อทราบแนวทางปฏิบัติ และป้องกันจากอัคคีภัยภายในอาคารชุด ตลอดจนเพื่อให้สามารถใช้เครื่องไม้ เครื่องมืออย่างถูกต้อง ถูกวิธี 

สุภาษิตไทยกล่าวว่า “โจรปล้นสิบครั้ง ไม่เท่าไฟไหม้ครั้งเดียว” น่าจะสามารถนำมาเปรียบเทียบให้ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ได้ตระหนักกับเรื่องดังกล่าวได้เป็นอย่างดี เพราะเห็นชัดง่ายต่อการตระหนักให้ความสำคัญกับกิจกรรมส่วนกลางดังกล่าว หรือสมควรละเลยหรือไม่? 

อย่างไรก็ตาม กิจกรรมดังกล่าวที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดขึ้นในแต่ละปี เหตุใด ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ส่วนใหญ่ จึงไม่ให้ความสำคัญ หรือความสนใจเข้าร่วมกิจกรรมดังกล่าว ในขณะที่อาคารชุด “จำนวนไม่น้อย” มีผู้ใช้ประโยชน์ในอาคารชุด คอนโดมิเนียม จำนวนเกือบ 100% จัดกิจกรรมดังกล่าวขึ้นมาครั้งใด คราวใด พบว่ามีผู้เข้ารับ หรือร่วมการอบรม - ซักซ้อมการอพยพหนีไฟ จำนวนเพียง *หยิบมือ* บางโครงการ มีผู้เข้าร่วม รับการอบรมจำนวนไม่เกิน 100 คน จากจำนวนห้องชุดกว่า 1,500 - 2,000 ยูนิต หรือคิดเป็น 5 - 10% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด 

เรื่องดังกล่าว มิใช่เพิ่งเกิดขึ้น แต่เกิดขึ้นมานานนับสิบ ยี่สิบปีในหลายโครงการอาคารชุด ที่มีการจัดกิจกรรม การอบรม การซักซ้อมอพยพหนีไฟภายในอาคาร หรือจะต้องป้อนข้าว อาหารเข้าปาก ในขณะที่มีช้อน -ส้อม และอาหารที่ปรุงสุกแล้ว ให้เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้อาศัย (อีก) เช่นนั้นหรือ ? 

“วัตถุประสงค์” และ “ข้อดี” ของการจัดกิจกรรมเชิงวิชาการ และปฏิบัติการ การอบรม การซ้อมอพยพหนีไฟภายในอาคารชุด อาจได้แก่ เพื่อให้อาคารเกิดความปลอดภัย ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม สามารถเรียนรู้ ศึกษาวิธีการการใช้เครื่องไม้ เครื่องมือดับเพลิง และการหนีไฟอย่างถูกต้อง ถูกวิธี ตลอดจน การป้องกันการเกิดอัคคีภัย และเพื่อให้ได้หนังสือหรือใบรับรองการตรวจสอบอาคาร (ร.1) จากพนักงานเจ้าหน้าที่กรมโยธาธิการและผังเมืองแก่นิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าของอาคารเป็นหลักฐานในอีกทางหนึ่งด้วย 

โดยปรกติ ขั้นตอนการจัดการอบรมการดับเพลิงการซ้อมอพยพหนีไฟ ทางนิติบุคคลอาคารชุดจะเชิญ “วิทยากร” ที่มีความรู้ ประสบการณ์ให้ความรู้ ความเข้าใจ เพื่อทราบข้อกำหนดของกฎหมาย ความปลอดภัย ตามที่ภาครัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด อาจเป็นข้อมูลเชิงวิชาการ ในภาคเช้า และเชิงปฏิบัติ (Implementation) ในภาคบ่าย จัดขึ้นวันเดียว 

ผู้เขียนเห็นว่ากิจกรรมส่วนกลางการอบรมดับเพลิงและการซ้อมอพยพหนีไฟที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดขึ้นปีละครั้ง เป็นเรื่องที่ดีเกิดประโยชน์ต่อผู้ซื้อเจ้าของร่วมผู้อาศัย อีกทั้งเกิดภาพลักษณ์ที่ดีต่อความเป็นมาตรฐานสากลของอาคาร อันจะเป็นประโยชน์ต่อนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วมโดยตรง ทั้งในด้านประสิทธิภาพการบริหารจัดการเครื่องไม้ เครื่องมือป้องกันอุบัติภัยของนักบริหารทรัพย์สิน และยังส่งเสริมมูลค่าแก่ทรัพย์สินของท่านทั้งทางตรง และอ้อมอีกด้วย

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

email address :[email protected]