ยุทธวิธีเพิ่มค่าส่วนกลาง... "เปลี่ยน“ยาขม” เป็น “ของหวาน”

ยุทธวิธีเพิ่มค่าส่วนกลาง...  "เปลี่ยน“ยาขม” เป็น “ของหวาน”

นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่ง - พาณิชย์ หรือกฎหมายอื่น อาจเป็นบริษัท ห้างหุ้นส่วนสามัญ สมาคม มูลนิธิ หรืออาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร

 เมื่อเริ่มต้นประกอบธุรกิจ หรือบริหารจัดการ ตามวัตถุประสงค์ข้อบังคับ มติที่ประชุมสมาชิก ผู้ถือหุ้น ล้วนจำเป็นต้องพูด หรือกล่าวถึงงบประมาณอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สิน ทั้งทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก การให้บริการ เพื่อเรียกเก็บรายรับจากผู้ถือหุ้น สมาชิก เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน ทั้งเจ้าของร่วม ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน - ปี 

หากมีเงินเหลือ ภายหลังตรวจสอบสอบบัญชี ที่ประชุมผู้ถือหุ้น สมาชิกฯ อาจมีมติจัดสรรเงินให้แก่ผู้ถือหุ้น สมาชิก หรือหากไม่คืน อาจนำกำไรที่ได้รับ คืนเป็นทุนสำรองกับค่าใช้จ่ายการบริหาร การพัฒนา ปรับปรุงทรัพย์สินให้ดีขึ้นในปีต่อไป ก็ได้ 

อย่างไรก็ตาม นิติบุคคล ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ อาทิ บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือสมาคม มูลนิธิ เป็นต้น อาจมีรายได้จากการธุรกิจ เงินบริจาค หรือการจัดกิจกรรมสังคม อาจมากกว่าทุนดำเนินการ อาจจัดสรรรายได้ดังกล่าวเป็นเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น ผู้ก่อตั้ง หรือสะสมเป็นทุนดำเนินการ เพื่อวัตถุประสงค์ ตามมติของที่ประชุมผู้ถือหุ้น สมาชิก สำหรับรอบบัญชีของปีถัดไปก็ได้ 

แต่นิติบุคคลที่จดทะเบียนตามกฎหมายอื่น ได้แก่ อาคารชุด คอนโดมิเนียม หมู่บ้านจัดสรร ทั้ง 2 นิติบุคคลดังกล่าว มีรายรับ รายได้ เฉพาะค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อ หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น ซึ่งสอดคล้องตามวัตถุประสงค์ข้อบังคับ มติคณะกรรมการและที่ประชุมใหญ่สมาชิก ไม่อาจแสวงหารายได้ทางอื่น เหตุเพราะถูกกำหนดให้มีหน้าที่บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นสาธารณูปโภคให้บริการส่วนรวม ตามข้อบังคับภายใต้มติที่ประชุมใหญ่และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดและการจัดสรรที่ดินเท่านั้น 

เมื่อผู้ซื้อ เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน ทั้งห้องชุดในอาคารชุด ปฏิเสธการชำระ *ค่าส่วนกลาง* หรือชำระล่าช้าเกินกำหนด หรืออัตราค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บกับสมาชิก ผู้ซื้อทรัพย์สิน ทุกราย ไม่สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์สิน การให้บริการที่เกิดขึ้นจริง ถามว่านิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร จะสามารถบริหารทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก สาธารณูปโภค การบริการสาธารณะให้เกิดประโยชน์มีประสิทธิภาพได้อย่างไร เมื่อผู้ซื้อ เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน ไม่จ่ายหรือจ่ายล่าช้า 

ผลกระทบ อาจได้แก่ ไฟฟ้าส่องสว่างในบางจุด หรืออาจต้องปิด - เปิดการใช้ลิฟต์โดยสารเป็นเวลา หรือพนักงานรักษาความสะอาด - ความปลอดภัย มีจำนวนลดลง หรือการซ่อมแซม ปรับปรุงทรัพย์สินที่จำเป็นไม่อาจกระทำได้ เป็นต้น

อย่างไรก็ดี สมาชิก ผู้ซื้อทรัพย์สินส่วนน้อยที่ชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลฯด้วยดี อาจยอมรับเข้าใจในสถานการณ์ที่เกิดขึ้นข้างต้น แต่สมาชิกส่วนใหญ่อาจไม่ทราบ อาจเป็นเพราะมิได้อยู่อาศัยใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน นานๆ อาจมาพักอาศัย หรือมิได้เข้ามาโครงการของตนเลยก็มี แต่หลายท่าน หลายคน *รับไม่ได้* เพราะทรัพย์สินส่วนกลาง สาธารณูปโภค เกิดการชำรุด ทรุดโทรม ไม่ได้รับความสะดวกเหมือนแต่ก่อน ขาดความปลอดภัย สกปรกแก่พื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น เช่นนี้แล้ว สมาชิกที่ไม่จ่ายหรือจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้า ไม่อาจตำหนิคณะกรรมการ หรือผู้จัดการ หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สินรับผิดชอบได้ 

ยกตัวอย่าง โครงการนิติบุคคล ก มีค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารสาธารณูปโภค เป็นเงินเดือนละ 1 ล้านบาท หรือปีละ 12 ล้านบาท มีสมาชิก เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมทั้งสิ้น 500 ห้อง – แปลง นิติบุคคล มีหน้าที่เรียกเก็บ ค่าส่วนกลาง” กับสมาชิก อย่างน้อยเดือนละ 2 พันบาท หรือปีละ 24,000 บาท จำเป็นต้องเรียกเก็บให้ครบทุกห้อง - แปลง จึงจะมีรายรับค่าส่วนกลางเพียงพอกับรายจ่าย จึงจะสามารถบริหารทรัพย์สิน กิจการทั้งหลาย ทั้งปวงที่เกี่ยวข้องได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในทางกลับกัน อาจมีสมาชิก ผู้ซื้อ จำนวนหนึ่ง อาจมี 10 หรือ 20% หรือจำนวนเท่าใดก็ตาม ปฏิเสธการจ่ายค่าส่วนกลาง หรือจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้า ย่อมส่งผลให้รายรับค่าส่วนกลาง มีไม่เพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้น หากในปีนั้นๆ มีการปรับเพิ่มค่าแรงงานขั้นต่ำ หรือค่าครองชีพ เงินเฟ้อเพิ่มขึ้นตามสภาวะเศรษฐกิจอย่างน้อย 10 หรือ 15% ในแต่ละปี ซึ่งอาจยังไม่รวมค่าใช้จ่ายการพัฒนา ซ่อมแซมบำรุงรักษา ค่าสึกหรอ ค่าเสื่อม ที่เกิดกับเครื่องจักร อุปกรณ์สำคัญๆ อีกหลายอย่าง หากนิติบุคคลฯ ไม่ปรับเพิ่มค่าส่วนกลาง ถามว่านิติบุคคลฯ จะสามารถบริหารทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์และประสิทธิภาพได้อย่างไร

อย่างไรก็ตาม การปรับเพิ่มค่าส่วนกลางของทั้งระบบอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร นอกจากมติที่ประชุมใหญ่ สมาชิกเจ้าของร่วม จะต้องกระทำให้สอดคล้องกับข้อบังคับและกฎหมายแล้ว นิติบุคคลฯ ยังอาจต้องชี้แจงรายละเอียด สาเหตุการปรับเพิ่มให้แก่สมาชิกและที่ประชุมใหญ่ให้เข้าใจอย่างถ่องแท้ เพราะการปรับเพิ่ม เปรียบได้กับ *ยาขม* ซึ่งสมาชิก ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน ส่วนใหญ่ มักไม่ยินยอมควักเงินจากกระเป๋าของตนให้แก่นิติบุคคลฯ 

ยุทธวิธีเปลี่ยน ยาขม ให้เป็น ของหวาน ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ ผู้สนใจ อาจนำ แนวทาง ของผู้เขียนไปปรับใช้กับโครงการ นิติบุคคลฯ ผู้ซื้อของท่าน ดังต่อไปนี้

1.ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น อีกทั้งพยายามหาช่องทางการหารายได้ในทางอื่นๆ

2.อธิบายข้อดีบางข้อให้ที่ประชุมทราบ อาทิ ทรัพย์สิน ห้องชุด หรือที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง เหลือขาย จำนวนมาก (ขณะนี้) ของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการยังมีจำนวนมากสะดวก และง่ายต่อการลงมติอนุมัติ ให้ความเห็นชอบการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางในอนาคต ซึ่งหากขายได้มากอาจกระทำด้วยความยากลำบาก เพราะคะแนนเสียงแตกหรืออาจไม่เพียงพอ

3.ค่าใช้จ่ายตามงบประมาณเดิม ตามที่แถลงขออนุมัติครั้งก่อน มีเพิ่มเติม อาทิ ค่าซ่อมแซม บำรุงรักษา ค่าแรงงาน ค่าเงินเฟ้อ หรือค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 5- 10% ในแต่ละปี และการพัฒนาด้านอื่นๆ เป็นต้น

4.ค่าส่วนกลางที่ปรับเพิ่ม จะก่อให้เกิดประโยชน์แก่สมาชิก ผู้ซื้อทรัพย์สินในเรื่องใด และ

5.เมื่อมี หรือพบลูกหนี้ค้างจ่ายค่าส่วนกลางท่านมีหน้าที่ต้องแจ้ง บอกกล่าว และเรียกเก็บค่าปรับ เงินเพิ่ม หรือดำเนินคดี ตามข้อบังคับ และกฎหมายกับสมาชิกรายซึ่งค้างชำระโดยเคร่งครัด ทั้งนี้ เพื่อความยุติธรรมแก่ผู้ชำระค่าส่วนกลางด้วยดีอีกด้วย