โปรชำระ “ค่าส่วนกลาง” ซื้อ 1 แถม 1 หรือแบ่งจ่าย ๐%
นิติบุคคลอาคารชุดที่มีรอบบัญชี ระหว่าง ม.ค.- ธ.ค.ของทุกปี หรือ ก.พ.- ม.ค.ของทุกปี หรือรอบบัญชีอื่นๆ
ตามมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมกำหนด อาจอยู่ระหว่างการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” รอบใหม่กับสมาชิกเจ้าของร่วม หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์จัดเก็บล่วงหน้ารายปีๆ ละครั้ง ซึ่งก่อนเข้ารอบบัญชีนิติบุคคลฯเกือบทุกแห่งจะส่งใบแจ้งเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง”ดังกล่าวให้กับเจ้าของร่วม ตลอดจนห้องชุด “เหลือขาย” ของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ เพื่อชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารฯ ทั้งนี้ การจัดเก็บค่าส่วนกลางนี้จะถูกกำหนดโดยข้อบังคับของแต่ละนิติบุคคลฯเป็นเกณฑ์
มี “คำถาม” ที่น่าสนใจ ซึ่งมีเจ้าของร่วมบางราย บางกลุ่มในอาคารชุดในพื้นที่ต่างจังหวัด ที่อาคารชุดดังกล่าวจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อปี 2560 โดยผู้ซื้อ “รายย่อย” จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จากผู้ขาย ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ “รายย่อย” ทุกราย ถูกบังคับให้ชำระ “ค่าส่วนกลาง” รอบแรกล่วงหน้า “รายปี” โดยนิติบุคคลฯได้นำเงินค่าส่วนกลางของทั้งผู้ซื้อ รายย่อย และผู้ขายชำระค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับของนิติบุคคฯ ครบ 12 เดือน และอยู่ระหว่างรอการจัดเก็บค่าส่วนกลาง “รอบใหม่” ตามรอบบัญชีที่นิติบุคคลฯ กำหนด จัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ล่วงหน้าเป็นรายปี ตามที่ข้อบังคับกำหนด
สมาชิก เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย สอบถามนิติบุคคลฯ ของตน (ผ่านคณะกรรมการ) ขอ “ส่วนลด” ค่าส่วนกลาง 1 เดือน (จ่าย หรือชำระเพียง 11 เดือน) ทั้งนี้ เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของร่วมทุกรายชำระค่าส่วนกลางภายในกำหนดเวลา หรือขอแบ่งจ่าย ตามที่นิติบุคคลฯ เรียกเก็บ อาจจำนวน 2 หรือ 3 งวด ได้หรือไม่ ทั้งนี้ เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่าย ซึ่งการชำระค่าส่วนกลาง “งวดเดียว” อาจเป็นเงิน “ก้อนโต” เกินกำลังของตน ข้อเสนอดังกล่าวมีความเป็นไปได้หรือไม่ หรือท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ อาจแสดงความคิดเห็นต่อข้อเสนอดังกล่าว ผู้เขียน “ยินดียิ่ง”
อย่างไรก็ตาม มุมมองของผู้เขียนเห็นว่าเรื่องดังกล่าวเกี่ยวข้องกับประเด็นพิจารณา จำนวน 5 ประเด็น ดังนี้
1.นิติบุคคลฯ ดังกล่าว กำหนดรายละเอียดการออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม โดยเฉพาะค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับอย่างไร มีข้อกำหนดการซื้อ ๑ แถม ๑ หรือการมอบส่วนลด ค่าส่วนกลาง หรือกำหนด เปิดช่อง ให้แบ่งจ่ายค่าส่วนกลางเป็นงวด มีหรือไม่
2.วัตถุประสงค์ของข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ตลอดจนพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุดเป็นอย่างไร หรือมีมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กำหนดข้อเสนอดังกล่าวไว้ในอดีต หรือไม่?
3.งบประมาณรายรับ - รายจ่ายค่าส่วนกลางของนิติบุคคลฯ ถูกกำหนดเป็นเช่นใด สมดุล หรือ ขาดดุล หรือเกินดุล
4.เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับของ นิติบุคคลฯดังกล่าว อาจศึกษา และตรวจสอบย้อนหลัง 1 - 3 ปี เป็นอย่างไร? และ
5.นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว มีลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกราย ย้อนหลัง 1 - 3 ปี เป็นอย่างไร
กรณีแรก ผู้เขียนยังไม่เคยพบ หรือเห็นข้อกำหนด หรือข้อเสนอการชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า รายปีด้วยการมอบ “ส่วนลด” ให้แก่นิติบุคคลฯตามข้อบังคับ รวมทั้งข้อเสนอให้สามารถแบ่งชำระค่าส่วนกลางเป็นงวดแต่อย่างใด
กรณีที่สอง 99% ของนิติบุคคลฯเกือบทุกแห่ง ทุกโครงการทั่วประเทศ กำหนดวัตถุประสงค์ข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ให้สอดคล้องกับพ.ร.บ.อาคารชุด ตามมาตรา 33 ทั้งสิ้น กล่าวคือ *มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพ.ร.บ.อาคารชุด* ซึ่งแตกต่างจากวัตถุประสงค์การจัดตั้งนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือสมาคม มูลนิธิ เป็นต้น ซึ่งอาจเกี่ยวข้องในเชิงธุรกิจ เพื่อการแสวงหากำไร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเชิงพาณิชย์ เป็นต้น
กรณีที่สาม มากกว่า 60 - 70% ของนิติบุคคลฯทุกแห่ง “ทั่วประเทศ” จัดทำงบประมาณรายรับ และรายจ่ายค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับในลักษณะสมดุล กล่าวคือ รายรับค่าส่วนกลาง 100% เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกราย และตั้งค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง 100% ทั้งรายเดือนและรายปีที่สอดคล้องกัน
กรณีที่สี่ ข้อมูลเปรียบเทียบงบรายรับ และรายจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด ย้อนหลัง 1 - 3 ปี อาจบอกกำไร หรือกำไรสะสมในแต่ละเดือน ปี มีจำนวนเท่าใด หรือมีกำไรสะสมอย่างไร หรือขาดทุน ขาดทุนสะสมทุกปี ประเภท *ชักหน้าไม่ถึงหลัง* หรือ *หวังน้ำบ่อหน้า* หรือไม่ กรณีมีกำไร หรือกำไรสะสม ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอาจพิจารณาจัดสรรคืนกำไร “บางส่วน” ให้แก่เจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดต่อไปได้
กรณีที่ห้า หากเจ้าของร่วม ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนียม ชำระ “ค่าส่วนกลาง” ให้แก่นิติบุคคลฯจำนวนมากกว่า 90 หรือ 99 หรือ 100% ภายใน 1 ถึง 3 เดือน นับแต่วันส่งใบแจ้งค่าส่วนกลางดังกล่าว อีกทั้งสามารถบริหารจัดการค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางให้สอดคล้องงบประมาณค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน ปี และมีรายได้ทางอื่นให้แก่นิติบุคคลฯ *เป็นกอบเป็นกำ* เช่น ค่าบริการจอดรถยนต์ หรือให้เช่าพื้นที่ส่วนกลาง มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ก็สามารถจัดสรร “ค่าส่วนกลาง” บางส่วนคืนให้แก่เจ้าของร่วมได้เช่นเดียวกัน
อย่างไรก็ตาม กรณีการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ของนิติบุคคลฯได้จำนวน 90 หรือ 99 หรือ 100% เห็นว่ามี “ข้อเดียว”ได้แก่ การถูกบังคับจ่าย “ค่าส่วนกลาง” และ “ค่ากองทุน” ครั้งแรก เมื่อคราวจดทะเบียนซื้อ - ขายห้องชุด “มือแรก” ระหว่างผู้จะซื้อกับผู้จะขาย ผู้ประกอบการตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด สำหรับปีถัดไป ส่วนใหญ่ ล้วนมีลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระแทบทั้งสิ้น บางแห่งมีลูกหนี้ค้างจ่ายจำนวนมากกว่า 30 หรือ 40% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ซึ่งกว่านิติบุคคลฯจะฟ้องร้องดำเนินคดีทางแพ่ง เพื่อบังคับให้ชำระหนี้ อาจต้องรอให้ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป หรือมีมูลหนี้ค้างจ่ายที่มากพอ ซึ่งหากนิติบุคคลฯขาดเงินสำรองค่าส่วนกลาง หรือค่าส่วนกลางสะสม หรือค่ากองทุน นิติบุคคลอาคารชุด อาจถูกระงับการจ่ายกระแสไฟฟ้าส่วนกลาง หรือน้ำประปาจากหน่วยงานภาครัฐ วิสาหกิจ หรืออาจได้ “ใบเตือน” ให้ชำระหนี้ค้างจ่ายจากเจ้าหนี้จำนวนหลายราย เช่นนี้แล้ว นิติบุคคลอาคารชุดจะสามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้เกิดประสิทธิภาพเป็นประโยชน์ให้แก่เจ้าของร่วมได้อย่างไร
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
Email address :[email protected]