โปรชำระ​ “ค่าส่วนกลาง” ซื้อ​ 1 แถม​ 1​ หรือแบ่งจ่าย​ ๐%

โปรชำระ​ “ค่าส่วนกลาง” ซื้อ​ 1 แถม​ 1​ หรือแบ่งจ่าย​ ๐%

นิติบุคคลอาคารชุดที่มีรอบบัญชี​ ระหว่าง ม.ค.- ธ.ค.ของทุกปี​ หรือ ก.พ.- ม.ค.ของทุกปี​ หรือรอบบัญชีอื่นๆ

 ตามมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมกำหนด​ อาจอยู่ระหว่างการจัดเก็บ​ “ค่าส่วนกลาง รอบใหม่​กับสมาชิก​เจ้าของร่วม​ หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์​จัดเก็บล่วงหน้า​รายปีๆ​ ละครั้ง​ ซึ่งก่อนเข้ารอบบัญชี​นิติบุคคลฯเกือบทุกแห่งจะส่งใบแจ้งเรียกเก็บ​ ค่าส่วนกลางดังกล่าวให้กับเจ้าของร่วม​ ตลอดจนห้องชุด​ เหลือขาย ของผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ เพื่อชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารฯ​ ทั้งนี้​ การจัดเก็บค่าส่วนกลางนี้จะถูกกำหนดโดยข้อบังคับของแต่ละนิติบุคคลฯเป็นเกณฑ์

มี​ คำถาม ที่น่าสนใจ​ ซึ่งมีเจ้าของร่วมบางราย​ บางกลุ่มในอาคารชุด​ในพื้นที่ต่างจังหวัด​ ที่อาคารชุดดังกล่าวจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อปี 2560 โดยผู้ซื้อ​ รายย่อย”​ จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จากผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ ผู้ซื้อ​ รายย่อย ทุกราย​ ถูกบังคับให้ชำระ​ ค่าส่วนกลาง” รอบแรกล่วงหน้า​ รายปี โดยนิติบุคคลฯได้นำเงินค่าส่วนกลางของทั้งผู้ซื้อ​ รายย่อย​ และผู้ขาย​ชำระค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับของนิติบุคคฯ ครบ​ 12 เดือน​​ และอยู่ระหว่างรอการจัดเก็บค่าส่วนกลาง​ รอบใหม่ ตามรอบบัญชีที่นิติบุคคลฯ กำหนด​ จัดเก็บ​ ค่าส่วนกลาง ล่วงหน้า​เป็นรายปี​ ตามที่ข้อบังคับกำหนด 

สมาชิก​ เจ้าของร่วม​ ผู้ซื้อ​ รายย่อย​ สอบถามนิติบุคคลฯ ของตน​ (ผ่านคณะกรรมการ)​ ขอ​ ส่วนลด ค่าส่วนกลาง​ 1​ เดือน​ (จ่าย​ หรือชำระเพียง​ 11​ เดือน)​ ทั้งนี้​ เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของร่วมทุกราย​ชำระค่าส่วนกลาง​ภายในกำหนดเวลา หรือขอแบ่งจ่าย ตามที่นิติบุคคลฯ เรียกเก็บ​ อาจจำนวน​ 2​ หรือ​ 3​ งวด​ ได้หรือไม่​ ทั้งนี้​ เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่าย​ ซึ่งการชำระค่าส่วนกลาง​ “งวดเดียว อาจเป็นเงิน​ ก้อนโต เกินกำลังของตน​ ข้อเสนอดังกล่าวมีความเป็นไปได้หรือไม่​ หรือท่านผู้อ่าน​ แฟนคอลัมน์​ อาจแสดงความคิดเห็นต่อข้อเสนอดังกล่าว​ ผู้เขียน​ ยินดียิ่ง

อย่างไรก็ตาม​ มุมมองของผู้เขียน​เห็นว่าเรื่องดังกล่าวเกี่ยวข้องกับประเด็นพิจารณา​ จำนวน​ 5 ​ ประเด็น​ ดังนี้ 

1.นิติบุคคลฯ ดังกล่าว​ กำหนดรายละเอียดการออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม​ โดยเฉพาะค่าส่วนกลาง​ ตามข้อบังคับอย่างไร​ มีข้อกำหนด​การซื้อ​ ๑​ แถม​ ๑​ หรือการมอบส่วนลด ค่าส่วนกลาง​ หรือกำหนด​ เปิดช่อง​ ให้แบ่งจ่ายค่าส่วนกลาง​เป็นงวด​ มีหรือไม่

2.วัตถุประสงค์ของข้อบังคับของนิติบุคคลฯ​ ตลอดจนพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด​เป็นอย่างไร หรือมีมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ กำหนดข้อเสนอดังกล่าวไว้ในอดีต​ หรือไม่?

3.งบประมาณรายรับ​ -​ รายจ่ายค่าส่วนกลางของนิติบุคคลฯ​ ถูกกำหนดเป็นเช่นใด​ สมดุล​ หรือ ขาดดุล​ หรือเกินดุล

4.เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​ ตามข้อบังคับของ นิติบุคคลฯดังกล่าว อาจศึกษา​ และตรวจสอบย้อนหลัง​ 1 - 3 ปี​ เป็นอย่างไร​? และ

5.นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว​ มีลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง​ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกราย​ ย้อนหลัง​ 1 - 3 ปี​ เป็นอย่างไร 

กรณีแรก​ ผู้เขียนยังไม่เคยพบ​ หรือเห็นข้อกำหนด​ หรือข้อเสนอการชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า​ รายปีด้วยการมอบ​ ส่วนลด ให้แก่นิติบุคคลฯตามข้อบังคับ​ รวมทั้งข้อเสนอให้สามารถแบ่งชำระค่าส่วนกลางเป็นงวดแต่อย่างใด 

กรณีที่สอง​ 99% ของนิติบุคคลฯเกือบทุกแห่ง​ ทุกโครงการทั่วประเทศ​ กำหนดวัตถุประสงค์ข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ให้สอดคล้องกับพ.ร.บ.อาคารชุด​ ตามมาตรา​ 33​ ทั้งสิ้น​ กล่าวคือ​ *มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ​ และบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง​ และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ​ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว​ ทั้งนี้​ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพ.ร.บ.อาคารชุด​* ซึ่งแตกต่างจากวัตถุประสงค์การจัดตั้งนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่ง​ และพาณิชย์​ บริษัทจำกัด​ ห้างหุ้นส่วนสามัญ​ หรือสมาคม​ มูลนิธิ​ เป็นต้น​ ซึ่งอาจเกี่ยวข้องในเชิงธุรกิจ​ เพื่อการแสวงหากำไร​ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเชิงพาณิชย์​ เป็นต้น

กรณีที่สาม​ มากกว่า 60 - 70% ของนิติบุคคลฯทุกแห่ง​ ทั่วประเทศ จัดทำงบประมาณรายรับ​ และรายจ่ายค่าส่วนกลาง​ ตามข้อบังคับในลักษณะสมดุล กล่าวคือ​ รายรับค่าส่วนกลาง​ 100% เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกราย​ และตั้งค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​ 100% ทั้งรายเดือน​และรายปี​ที่สอดคล้องกัน 

กรณีที่สี่​ ข้อมูลเปรียบเทียบงบรายรับ​ และรายจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด​ ย้อนหลัง​ 1 - 3 ปี​ อาจบอกกำไร​ หรือกำไรสะสมในแต่ละเดือน​ ปี​ มีจำนวนเท่าใด​ หรือมีกำไรสะสมอย่างไร​ หรือขาดทุน​ ขาดทุนสะสมทุกปี​ ประเภท​ *ชักหน้าไม่ถึงหลัง​* หรือ​ *หวังน้ำบ่อหน้า* หรือไม่​ กรณีมีกำไร​ หรือกำไรสะสม​ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอาจพิจารณาจัดสรรคืนกำไร​ บางส่วน ให้แก่เจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดต่อไปได้ 

กรณีที่ห้า​ หากเจ้าของร่วม​ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด​ คอนโดมิเนียม​ ชำระ​ ค่าส่วนกลาง ให้แก่นิติบุคคลฯจำนวนมากกว่า​ 90 หรือ​ 99​ หรือ​ 100% ภายใน​ 1​ ถึง​ 3​ เดือน​ นับแต่วันส่งใบแจ้งค่าส่วนกลางดังกล่าว​ อีกทั้งสามารถบริหารจัดการค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางให้สอดคล้องงบประมาณค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน​ ปี​ และมีรายได้ทางอื่นให้แก่นิติบุคคลฯ ​ *เป็นกอบเป็นกำ​* เช่น​ ค่าบริการจอดรถยนต์​ หรือให้เช่าพื้นที่ส่วนกลาง มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ ก็สามารถจัดสรร​ ค่าส่วนกลาง ​บางส่วน​คืนให้แก่เจ้าของร่วมได้เช่นเดียวกัน 

อย่างไรก็ตาม​ กรณีการจัดเก็บ​ ค่าส่วนกลาง ของนิติบุคคลฯได้จำนวน​ 90 หรือ​ 99​ หรือ​ 100% เห็นว่ามี​ ข้อเดียว”​ได้แก่​ การถูกบังคับจ่าย​ ค่าส่วนกลาง และ​ ค่ากองทุน ครั้งแรก​ เมื่อคราวจดทะเบียนซื้อ​ -​ ขายห้องชุด​ มือแรก ระหว่างผู้จะซื้อ​กับผู้จะขาย​ ผู้ประกอบการ​ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด​ สำหรับปีถัดไป​ ส่วนใหญ่​ ล้วนมีลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระแทบทั้งสิ้น​ บางแห่ง​มีลูกหนี้ค้างจ่าย​จำนวนมากกว่า​ 30​ หรือ​ 40% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด​ ซึ่งกว่านิติบุคคลฯจะฟ้องร้องดำเนินคดีทางแพ่ง​ ​เพื่อบังคับให้ชำระหนี้​ อาจต้องรอให้ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือน​ขึ้นไป​ หรือมีมูลหนี้ค้างจ่ายที่มากพอ​ ซึ่งหากนิติบุคคลฯขาดเงินสำรองค่าส่วนกลาง​ หรือค่าส่วนกลางสะสม​ หรือค่ากองทุน​ นิติบุคคลอาคารชุด​ อาจถูกระงับการจ่ายกระแสไฟฟ้าส่วนกลาง​ หรือน้ำประปา​จากหน่วยงานภาครัฐ​ วิสาหกิจ​ หรืออาจได้​ ใบเตือน ให้ชำระหนี้ค้างจ่ายจากเจ้าหนี้จำนวนหลายราย​ เช่นนี้แล้ว​ นิติบุคคลอาคารชุด​จะสามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้เกิดประสิทธิภาพ​เป็นประโยชน์ให้แก่เจ้าของร่วมได้อย่างไร

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

Email address :[email protected]