ฉลาดเลือก ฉลาดใช้

หลายท่านเมื่อซื้อหรือจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายหรือผู้ประกอบการโครงการ มักมี “คำถาม” ว่าผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมรายอื่นๆ ในอาคารชุดซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนบุคคล (Personal Property) และทรัพย์ส่วนกลาง (Common Property) ร่วมกันตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ควรเลือกรูปแบบการบริหารทรัพย์สินคอนโดมิเนียมอย่างไรจึงจะเหมาะสม เกิดประโยชน์คุ้มค่ากับเงินที่ลงทุนในระยะยาว

ปัจจุบัน เราๆ ท่านๆ ซึ่งเป็นผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุดหลายแห่งหลายโครงการ เมื่อมีโอกาสเข้าเยี่ยมเยือนญาติเพื่อนสนิทคนรู้จักซึ่งอาศัยในอาคารชุด ในขณะที่เข้ามายังอาคารชุด ท่านจะพบกับเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเป็น “ลำดับแรก” ขอแลกบัตรฯ หรือท่านอาจพบเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด หากสังเกตให้ถ้วนถี่จะพบบริการที่แตกต่างกัน (Service Mind) หมายความว่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และเจ้าหน้าที่บริหารทรัพย์สินที่เป็นผู้สอบถาม ให้ข้อมูลรายละเอียดหรือคำแนะนำที่แตกต่างกัน อาทิ การพูดจาด้วยความสุภาพอ่อนน้อมให้เกียรติแก่ผู้มาติดต่อ แขกของผู้ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ มีระบบ ระเบียบปฏิบัติหน้าที่ที่เป็นมาตรฐานสากล ซึ่งได้รับการฝึกอบรมมาเป็นอย่างดีจาก “ต้นสังกัด”หรือหัวหน้างาน ซึ่งอาจแตกต่างจากบุคคลซึ่งมิได้สังกัด “มืออาชีพ” (Professional Outsource) การให้บริการจึงไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ หรืออาจสักแต่ทำเพียงไปวันๆ

ถามว่านิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม ตลอดจนแขกผู้มาเยี่ยมเยือนเจ้าของร่วมในอาคารชุด ประสงค์หรือต้องการรูปแบบการให้บริการอย่างไร ระหว่างบริการมืออาชีพ หรือ Professional Outsource กับการใช้หรือการจัดจ้างบุคลากร สังกัดนิติบุคคล ทุกคนล้วนตอบเป็นเสียงเดียวต้องการได้บริการที่ดีมีคุณภาพและประสิทธิภาพด้วยกันทั้งสิ้น แต่ย่อมต้องมีงบประมาณรายรับ “ค่าส่วนกลาง” ที่เพียงพอ

ในทางตรงกันข้าม หากนิติบุคคลฯ มีงบประมาณรายรับค่าส่วนกลางไม่เพียงพอ อาจจัดเก็บค่าส่วนกลางได้น้อยหรือต่ำกว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง หรือจัดเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบถ้วน ย่อมไม่มีบริการที่เป็นมาตรฐานสากล และเป็นมืออาชีพ

ถามต่อว่ากรณีนิติบุคคลฯ อาคารชุดเรียกเก็บค่าส่วนกลางอัตรา 20-30 บาทต่อตารางเมตร กับอัตรา 40-60 บาทต่อตารางเมตร กับพื้นที่ห้องชุดจำนวนเท่ากันทั้งหมดในอาคารชุดจำนวน 100% ในแต่ละเดือน-ปี จะมีบริการที่แตกต่างกัน ใช่หรือไม่ ตอบว่า “ใช่”

อย่างไรก็ดี อาจมิใช่การจัดให้มีบริการที่ดีเป็นมืออาชีพ มาตรฐานสากลเพียงอย่างเดียวกับการจัดจ้างบุคลากรผ่านมืออาชีพ หรือ Professional Outsource รองรับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด แต่ส่งให้เกิดผลดีผลพลอยได้ด้านอื่นๆ ตามมาในภายหลังอาจได้แก่ค่าใช้จ่ายการโฆษณาประชาสัมพันธ์ หรือปวดเศียรเวียนเกล้ากับการคัดเลือกหาผู้สมัครงานรายใหม่แทนรายเดิมที่พ้นจากตำแหน่ง หรือนิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” สามารถร้องขอให้ “ผู้รับจ้าง” (Professional Outsource) เปลี่ยนแปลงบุคลากรที่ไม่เหมาะสม โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายให้แก่ “ผู้ว่าจ้าง” หรือนิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” ไม่ต้องแบกรับภาระค่าชดเชยตามกฎหมายคุ้มครองแรงงาน เมื่อมีการเลิกจ้าง หรือนิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” ไม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่าย หรือความเสี่ยงอันเกิดจากการปฏิบัติหน้าที่ของบุคลากร “ผู้รับจ้าง” ฯลฯ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม หลายท่าน อาจกล่าวว่าการจัดจ้างบุคลากรโดยตรงของนิติบุคคลอาคารชุด มี “ข้อดี” มากกว่า “ข้อเสีย” ดังกล่าวข้างต้น เช่น การประหยัดงบประมาณค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง อาจไม่ต้องปรับหรือเพิ่มค่าส่วนกลางในแต่ละเดือน-ปีในอนาคต หรืออาจคืนเงินค่าทรัพย์ส่วนกลาง “เหลือจ่าย” ให้แก่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดในภายหลังสิ้นงวดบัญชีในแต่ละปี เหตุเพราะมีผลประกอบการที่ดี หรือมีกำไรจากการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุด หรืออาจจัดเป็นทุนสำรองเพื่อการใช้จ่ายซ่อมแซม ปรับปรุง หรือบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางแทนเงินกองทุน (Sinking Fund) เป็นต้น

ผู้เขียนกลับมองตรงกันข้ามกับความคิดเห็น ข้อเสนอแนะข้างต้น ด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้

1.อาจเป็นการกระทำที่ขัดต่อวัตถุประสงค์ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด 

2.นิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มิใช่จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ หรือกฎหมายอื่น 

3.คณะกรรมการและผู้จัดการ ซึ่งเป็นผู้มีอำนาจตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ถูกหรือได้รับการแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีการพ้นจากตำแหน่ง หมุนเวียนเปลี่ยนหน้าที่ตามวาระที่ดำรงตำแหน่ง และอาจมีนโยบายการบริหารงานที่แตกต่างกัน

4.นิติบุคคลอาคารชุดมี “เงินกองทุน” รองรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเร่งด่วน ฉุกเฉินอยู่แล้วตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด 

5.ลดการสร้างอิทธิพล หรือแบ่งแยก แบ่งกลุ่ม แบ่งพวก แบ่งฝ่าย ระหว่างบุคลากรจ้างตรงกับเจ้าของร่วม และเจ้าของร่วมกับเจ้าของร่วมด้วยกันเอง และ 

6.นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจต่อรองกับ “ผู้รับจ้าง” มีสัญญาจ้างปฏิบัติงานเป็นกิจจะลักษณะ สามารถบอกเลิกการจ้างได้เมื่อพบความเสียหายที่เกิดขึ้นกับ “ผู้รับจ้าง” ได้ทุกเมื่อ