การตั้งถิ่นฐานของมนุษย์กับอสังหาริมทรัพย์

ทำไมไทยจึงไม่ใช่ที่หมายของการย้ายถิ่นของผู้เกษียณอายุชาวญี่ปุ่น ทำไมฮิโรชิมาที่ถูกระเบิดปรมาณูจึงยังมีคนย้ายกลับไปอยู่ แล้วพื้นที่ถูกรังสีอย่างเชอร์โนบิล และฟูกูชิมะล่ะ เป็นอย่างไร ทำไมพื้นที่เกิดสึนามิเช่นอาเจ๊ะ และพื้นที่ถูกพายุไห่เยี่ยนพัดถล่มเช่นตักโลบัน ที่มีผู้เสียชีวิตนับหมื่นนับแสน จึงยังมีคนย้ายกลับไปอยู่

พอดีในเดือนพ.ค.นี้ ผมเดินทางไปทั้งฟิลิปปินส์ ญี่ปุ่นและรัสเซีย ในขณะที่ท่านอ่านบทความนี้ในกรุงเทพธุรกิจ ผมก็คงอยู่ในมอสโกหลายวันแล้ว แต่ก่อนหน้านี้ผมได้ไปที่ฟิลิปปินส์ ณ นครตักโลบัน ได้ศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินหลังพายุไห่เยี่ยน (โยลันดา) เมื่อปี 2556 ที่ญี่ปุ่น ณ จังหวัดฟูกูชิมะและใกล้เคียง ผมไปศึกษาเรื่องราคาที่ดินหลังแผ่นดินไหวและสึนามิ ปี 2554 โดยในวันแผ่นดินไหว ผมเพิ่งกลับมาจากกรุงโตเกียวได้เพียงวันเดียว

เมื่อปีที่แล้ว ผมก็ไปนครเชอร์โนบิล ในยูเครน อดีตสหภาพโซเวียตที่โรงไฟฟ้านิวเคลียร์ระเบิดในปี 2529 ส่วนปี 2560 ผมก็ไปศึกษาเรื่องราคาที่ดินหลังสึนามิที่นครอาเจ๊ะ บนเกาะสุมาตรา ประเทศอินโดนีเซีย ซึ่งมีผู้เสียชีวิตราวส 2 แสนคนในปี 2547 และเมื่อปีที่แล้ว ผมก็ไปกรุงกาฐมาณฑุเพื่อประเมินมูลค่าและตลาดที่อยู่อาศัยหลังแผ่นดินไหวครั้งใหญ่เมื่อปี 2558 ตอนแผ่นดินไหว ผมกลับมาก่อนเพียง 3 วัน

การตั้งถิ่นฐานของมนุษย์เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในด้านตลาด ราคา และการพยากรณ์แนวโน้มและทิศทางในอนาคต บทความนี้จึงขอใช้ความรู้ที่ร่ำเรียนมาทั้งปริญญาโท ปริญญาเอก และการอบรมพิเศษในด้านการตั้งถิ่นฐานมนุษย์จาก AIT และ KU Leuven มาวิเคราะห์ให้ชัดเจนเพื่อให้เห็นถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่างๆ และที่สำคัญ เราจะสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตสวนกระแสภัยธรรมชาติได้อย่างไร 

สิ่งสำคัญ เราต้องตั้งหลักด้วยสติก่อนว่า สิ่งที่เราเสพจากข่าวมักได้รับการใส่ไข่เกินจริง เช่น

1.กรณีแผ่นดินไหวที่เนปาลเราคงคิดว่าบ้านเรือนราบพนาสูรไปหมดแล้ว แต่ความจริงบ้านที่พังไปเป็นบ้านเก่าๆ ที่สร้างไม่ได้มาตรฐานโครงการอาคารชุดที่พังไปมีแห่งเดียว ที่ขออนุญาตสร้าง 14 ชั้น แต่สร้างจริง 18 ชั้นนั่นเอง

2.แม้รังสีจากโรงไฟฟ้าฟูกูชิมะจะยังอยู่ต่อไปอีกอย่างน้อย 50 ปีแต่พื้นที่เปื้อนรังสีก็หดลงไปเรื่อยๆที่รังสียังคงเข้มข้นก็เพราะปริมาณสารกัมมันตรังสีมีปริมาณมากกว่าระเบิดปรมาณูที่ฮิโรชิมาและนางาซากิเสียอีก

3.อาคารบ้านเรือนที่ก่อสร้างตามมาตรฐานทั่วไปทั้งใหม่และเก่าในนครตักโลบันยังอยู่กันครบ ที่พังราบตามภาพข่าวคือแถวบ้านสลัมที่ไม่แข็งแรง เมื่อต้นปีนี้ยังมีแผ่นดินไหวขนาด 6.4 ริกเตอร์ อาคารทั้งหลายก็ยังอยู่ดี

4.ที่เชอร์โนบิลที่โดนรังสีหนักมาก ขณะนั้นผมเรียนอยู่ที่ KU Leuven เบลเยียม ละอองรังสีก็พัดมาบ้างแต่น้อยกว่าทางยุโรปเหนือ แต่ปรากฏว่าหลายปีมานี้ เชอร์โนบิล กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงรังสีที่ผมก็ไปเยือนมาแล้ว

ในโลกนี้ภัยธรรมชาติที่ทำให้ผู้คนไม่สามารถกลับไปตั้งถิ่นฐานได้อีกมีน้อยมาก เท่าที่นึกออก ก็คือเมืองปอมเปอีในอิตาลี ที่เถ้าถ่านและลาวาทับถมเมืองจมหายไปเลย แต่ขนาดภูเขาไฟกรากะตัวระเบิดครั้งใหญ่เมื่อร้อยปีเศษ กระทั่งเกิดสึนามิและท้องฟ้าแถวกรุงจาการ์ตามืดไป 3 เดือนและเสียงระเบิดดังไกลมาถึงกรุงเทพมหานคร ผู้คนก็กลับไปอยู่กันใหม่ในเวลาไม่ช้าไม่นาน

เราอาจเสียทรัพย์ได้ หากเราตกใจจนเกินเหตุ เช่น กรณีแผ่นดินไหวบ่อยครั้งที่เชียงราย หรือน้ำท่วมใหญ่ที่กรุงเทพมหานคร บางคนที่ตกใจจนเกินเหตุ อาจขายทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ไปในราคาถูก เสียรู้คนซื้อไปได้ กลายเป็น “ผีซ้ำด้ามพลอย” ไปเสียนี่ ในทางตรงกันข้ามเราอาจช้อนซื้อทรัพย์สินในราคาต่ำกว่าท้องตลาดได้ ยิ่งในระยะหลังมามีพวกนักวิทยาศาสตร์กำมะลอออกมาโพนทะนาข่าวเท็จที่ว่ากรุงเทพมหานครจะจมลง คงยิ่งทำให้คนตกใจหนักเข้าไปอีก

เรื่องโลกาวินาศสันตะโรเป็นสิ่งที่เราคงไม่ได้เห็นในชั่วอายุเรา หรือชั่วกัปชั่วกัลป์แน่นอน ธรรมชาติของคนเราจึงมักไม่ห่วงเรื่องนี้นัก แต่มักห่วงเรื่องความปลอดภัยจากน้ำมือมนุษย์กันมากกว่า นี่คือสาเหตุที่ผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่นคงไม่ค่อยย้ายมาไทย เพราะคุณภาพและความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของไทยต่ำกว่าญี่ปุ่นมาก แม้ค่าครองชีพจะถูกกว่า ภัยธรรมชาติน้อย แต่เทียบแล้ว อยู่และตายอยู่ในญี่ปุ่นคุ้มกว่า

แต่คนพอมีฐานะในญี่ปุ่น ก็ชอบไปซื้อบ้านหรือเกษียณอายุที่ฮาวายหรือสหรัฐ โดยเฉพาะแถบชายฝั่งตะวันตก หรืออาจจะเป็นออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ นอกจากนั้นยังชอบไปอยู่ในไต้หวันที่เคยเป็นอาณานิคมญี่ปุ่น แต่ไม่ชอบอยู่เกาหลีเพราะเคยมีความขัดแย้งทางประวัติศาสตร์ หลายท่านอาจงงที่จะทราบว่าญี่ปุ่นก็พิสมัยเวียดนามเป็นฐานดูแลผู้สูงวัยเพราะวัฒนธรรมแบบเอเชียตะวันออกเหมือนกัน และที่สำคัญ ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินก็สูง ไม่มียาบ้าเกลื่อนเมืองเช่นไทยในยุคนี้

การเลือกถิ่นฐานมนุษย์เกี่ยวข้องกับฐานะทางเศรษฐกิจเป็นสำคัญ สำหรับประชาชนทั่วไป หลังเกิดภัยธรรมชาติ เช่นน้ำท่วมใหญ่สูง 2 เมตรนาน 3 เดือนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ชาวบ้านในเมืองเอก นวนครก็ทยอยย้ายกลับจนเป็นปกติสุขในเวลาไม่ช้าไม่นาน ต่างจากคนรวยๆ ในหมู่บ้านหรูๆ ย่านรังสิตที่หลายรายย้ายออกไปบางนาหรือที่อื่นที่น้ำไม่ท่วมแทน ปล่อยให้บ้านหรูของตนเป็นบ้านสี “ทูโทน” เพราะคราบน้ำยังอยู่นั่นเอง อาชีพ “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” ซื้อบ้านเก่าทรุดโทรมจากน้ำท่วมในราคาถูก มาปรับปรุงขายต่ออาจเป็นลู่ทางธุรกิจที่น่าสนใจ

ทุกวันนี้ที่กรุงโตเกียวมีแผ่นดินไหวเดือนละครั้งสองครั้ง เขาก็ชินแล้ว ในไม่กี่ปีข้างหน้าจะมีแผ่นดินไหวครั้งใหญ่เช่นที่เคยเกิดขึ้นที่นครโกเบ เขาก็ไม่หวั่น จนชาวญี่ปุ่นมีคติว่า “ภัยร้ายจะกลับมาเมื่อเราลืม” พวกเราจึงพยายามระวังตัว ชาวบ้านในฟิลิปปินส์ก็เผชิญพายุปีละหลายลูก เวียดนามก็อพยพคนนับแสนๆ หนีพายุบ่อยๆ เขาก็ชินแล้ว แต่คงไม่มีใครยอมตายไปกับความแร้นแค้นทางเศรษฐกิจ

เราต้องทำไทยให้น่าอยู่ น่าลงทุนกว่านี้ก่อนที่เวียดนามและเพื่อนบ้านอื่นจะแซงเราอีกราย