ซื้อบ้านจัดสรร.. ใบอนุญาตฯอย่างเดียว “ไม่พอ” ต้องดูโฉนด-ผัง

สร้างบ้านบนที่ดินส่วนกลาง หมู่บ้านหรู ”ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า“ ทั้งที่ยังมีข้อพิพาท กรณีซื้อที่ดินจากผู้ถือโฉนดโดยมิชอบ และเป็นคดีพิพาทกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” 

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ระบุการจะเข้าดำเนินการปรับปรุงพื้นถนน เจาะลอดวางท่อไฟฟ้า ประปา จะเป็นอุปสรรคในการสัญจร และสร้างความเสียหายแก่สมาชิก ทางนิติบุคคลฯ จึงไม่อนุญาตให้ดำเนินการใดๆ จนกว่าศาลจะวินิจฉัยคดีหรือมีคำสั่งอนุญาต ทางนิติบุคคลฯ จึงจำเป็นต้องแจ้งความเอาผิดตามประมวลกฎหมายอาญา ฐานบุกรุกและเสียทรัพย์ต่อสถานีตำรวจฯ

เมื่อกลางปี 2560 ทางนิติบุคคลฯได้ยื่นฟ้องนางอิง ภาสกรณที พร้อมกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสามรายต่อศาลแพ่งเพื่อเรียกคืนพื้นที่ส่วนกลางหมู่บ้านทั้งพื้นที่ทะเลสาบกว่า 100 ไร่ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม อาคารสำนักงานของนิติบุคคล และทางเข้าทางทิศเหนือในพื้นที่โรงเรียนรวม 4 โฉนด ไปขายให้แก่นางอิง โดยปลอดภาระจำยอมทั้งที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้าน โดยนิติบุคคลฯ มิได้มีส่วนรู้เห็น หรือตกลงด้วย

ฝ่ายนางอิง เผยว่าการที่ส่งคนงานเข้าไปปิดถนนในหมู่บ้าน กรีดถนน เตรียมขุดเจาะ ขุดถนน เพราะที่ดินที่เป็นข้อพิพาท ไม่ได้อยู่ในผังจัดสรร จึงไม่มีน้ำ - ไฟใช้

อย่างไรก็ตาม โครงการหมู่บ้านหรู “ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า 1 - 2 ” รวม 2 โครงการ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการ ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสมุทรปราการภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543

เมื่อพิจารณาเนื้อหาข่าว(เบื้องต้น)ตามที่ปรากฏ ทั้งตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนางอิง ภาสกรณที เผยข้างต้น พบว่ามีประเด็นพิพาท “สำคัญ” ได้แก่ พื้นที่ทะเลสาบ จำนวน ๑๐๐ ไร่ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม อาคารสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทางเข้าหมู่บ้านทิศเหนือ รวมพื้นที่โรงเรียนอนุบาล ฝ่ายผู้ซื้ออ้างว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้าน โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (แอบ) ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ นางอิง ภาสกรณที แต่นางอิง อ้างว่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้อยู่ในผังจัดสรรที่ดิน แต่อย่างใด

อย่างไรก็ดี หากข้อเท็จจริง เป็นไปตามที่นางอิง ภาสกรณที กล่าวอ้างข้างต้น ย่อมหมายความว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สิ่งปลูกสร้าง ก่อนการเกิดข้อพิพาท ระหว่างทั้งสองฝ่าย ถูกผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ *ต้มจนเปื่อย* แต่หากข้อเท็จจริง เป็นไปตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กล่าวอ้าง ย่อมหมายความว่าผู้ซื้อ นางอิง เป็นฝ่ายผิด อาจเกิดการฉ้อฉล การจดทะเบียนโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าว ไม่สุจริต ถูกต้อง

อย่างไรก็ตาม ฝ่ายใดจะถูก จะผิด อาจต้องเสียเวลาในการพิจารณาคดีของศาล (ยาวนาน) กว่าคดีจะถึงที่สุด แต่ประเด็นข้อพิพาทข้างต้น อาจสะท้อน *ข้อคิด* การเลือกซื้อบ้าน ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างในโครงการหมู่บ้าน หรือจัดสรรที่ดิน ให้แก่ผู้บริโภคหรือผู้สนใจ “อีกหลายแห่ง” ทั้งนี้ เพื่อใช้เป็นกรณีศึกษา หรือแนวทางการป้องกันมิให้เกิดปัญหา(ข้างต้น) ความเดือดร้อนเสียหายแก่ตน ผู้เขียน มี “คำแนะนำ” ในการพิจารณาเลือกซื้อบ้าน ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างในโครงการจัดสรรที่ดิน กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

1.ขอดู ตรวจสอบ“ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน”มี หรือแสดงให้เห็นหรือไม่(มาตรา 31)

ถ้าไม่มี แนะให้เลี่ยง เหตุเพราะไม่มีกฎหมายใดรองรับ หรือคุ้มครองผู้ซื้อใดๆ ทั้งสิ้น

2.ขอตรวจสอบขอดู(สำเนา - ต้นฉบับ) โฉนดที่ดินแปลงจำหน่ายที่ผู้ซื้อสนใจจะซื้อมีให้เห็นหรือไม่ (มาตรา 28)

โฉนดที่ดินที่ถูกต้องจะปรากฏข้อความด้านหลังสารบัญพบข้อความ “โฉนดที่ดินแปลงนี้ อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เลขที่ .... / ปี พ.ศ. .... ” ลงลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และวัน เดือน ปี กำกับ

ถ้าไม่มี หรือไม่พบข้อความดังกล่าว แนะให้เลี่ยง เหตุเพราะโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าว อาจมิได้อยู่ในแผนผังการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต เมื่อโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าว ไม่อยู่ในแผนผังการจัดสรรที่ดิน ย่อมไม่ได้รับการรับรอง คุ้มครองตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินแต่อย่างใด และ 

3.ขอดู ขอตรวจสอบ (สำเนา) แผนผังการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต (มาตรา 23, 32 และ 33)

เหตุเพราะแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าว จะปรากฏรายละเอียดทั้งระบบสาธารณูปโภค และ / หรือ บริการสาธารณะ ซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง และทรัพย์สินส่วนบุคคล หรือแปลงจำหน่าย อยู่ในแผนผังการจัดสรรที่ดินดังกล่าว 

หากโบรชัวร์การขาย จัดให้มีสระว่ายน้ำ หรือที่ดิน ที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะปรากฏรายละเอียดดังกล่าว อยู่ในแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน หากไม่มี แสดงว่าทรัพย์สิน สระว่ายน้ำ หรือสิ่งอำนวยความสะดวก บริการส่วนรวมดังกล่าว มิใช่สมบัติของผู้ซื้อ หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่เป็นกรรมสิทธิ์โดยชอบ ตามกฎหมายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์