รู้จักทรัพย์ชนิดใหม่ “ทรัพย์อิงสิทธิ”

* ทรัพย์และทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ให้ความหมายของทรัพย์และทรัพย์สิน ไว้คือ 

“ทรัพย์” หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง

“ทรัพย์สิน”  หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจ มีราคาและอาจถือเอาได้  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้จำแนก ชนิดของทรัพย์และได้ให้ความหมายไว้ ดังนี้

“อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิ อันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย 

“สังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย

“ทรัพย์แบ่งได้” หมายความว่า ทรัพย์อันอาจแยกออกจากกันเป็นส่วน ๆ ได้จริงถนัดชัดแจ้ง แต่ละส่วนได้รูปบริบูรณ์ลำพังตัว

“ทรัพย์แบ่งไม่ได้” หมายความว่า ทรัพย์อันจะแยกออกจากกันไม่ได้ นอกจากเปลี่ยนแปลงภาวะของทรัพย์ และหมายความรวมถึงทรัพย์ที่มีกฎหมายบัญญัติว่าแบ่ง ไม่ได้ด้วย

“ทรัพย์นอกพาณิชย์” หมายความว่า ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้ และ ทรัพย์ที่โอนแก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

* ทรัพย์สินทางปัญญา นอกจากทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังกล่าวแล้ว ยังมีทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง. เรียกว่าทรัพย์สินทางปัญญา ซึ่งคือ ผลจากการคิดค้นหรือปัญญาประดิษฐ์ของมนุษย์ ได้แก่

“ลิขสิทธิ์” ตามพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ.2537

“เครื่องหมายการค้า” ตามพระราชบัญญัติเครื่องหมายการค้าพ.ศ. 2534

“แบบผังภูมิของวงจรรวม” ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองแบบผังภูมิของวงจรรวม พ.ศ.2543

“ความลับทางการค้า” ตามพระราชบัญญัติความลับทางการค้า พ.ศ.2545

“สิ่งบ่งชี้ทางภูมิศาสตร์” ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองสิ่งบ่งชี้ทางภูมิศาสตร์ พ.ศ.2546

“สิทธิบัตร” ตามพระราชบัญญัติสิทธิบัตร พ.ศ.2552

* ทรัพย์ชนิดใหม่ ”ทรัพย์อิงสิทธิ”

นอกจากทรัพย์และทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และทรัพย์สินทางปัญญาดังกล่าวมาข้างต้น บัดนี้ได้มีการตราพระราชบัญญัติกำหนดให้มีทรัพย์ขึ้นมาใหม่อีกชนิดหนึ่ง นั่นคือ”ทรัพย์อิงสิทธิ” ตามที่บัญญัติไว้ในร่างพระราชบัญญัติ ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. .... ซึ่งผ่านการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้ว อยู่ระหว่างการดำเนินการเสนอเพื่อทรงลงพระปรมาภิไทยและประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อประกาศในราชกิจจานุเบกษา แล้ว จะมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป

เหตุผล ของการเสนอตราพระราชบัญญัติดังกล่าว เพื่อกำหนดให้มีทรัพย์ชนิดใหม่ คือ”ทรัพย์อิงสิทธิ” เนื่องจากการเช่าสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีลักษณะเป็นสิทธิ์ตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างบุคคลที่เป็นคู่สัญญาโดยเฉพาะ ซึ่งมีข้อจำกัดบางประการในการนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีขอบเขตการบังคับใช้ที่จำกัด ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังกล่าวในหลายกรณี สมควรกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถโอนและตราเป็นประกันในการชำระหนี้โดยการจำนองได้ อันจะส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศหรือภาพรวม

สาระสำคัญของพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ

1 คำนิยาม ที่สำคัญคือ

“ทรัพย์อิงสิทธิ” หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้

“อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินมีโฉนด ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินมีโฉนดที่ดินและห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

“พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินและพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

2 การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ  ทรัพย์อิงสิทธิจะมีขึ้นได้จะต้องมีการก่อตั้งโดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา4 ที่บัญญัติว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผู้ใดประสงค์จะก่อตั้ง ทรัพย์อิงสิทธิ ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี โดยต้องกำหนดเวลาของทรัพย์อิงสิทธิด้วย ซึ่งจะมีเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี และจะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือบางส่วนตามกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ หากอสังหาริมทรัพย์ติดจำนองหรือใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใดฯที่จดทะเบียนในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกันหรือผู้มีสิทธินั้นก่อน

2.1 หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ์ เมื่อพนักเจ้าหน้าที่จดทะเบียนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ จะมีการออกหนังสือทรัพย์อิงสิทธิให้ 

2.2 เงื่อนไขที่เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ ทรัพย์อิงสิทธิ จะแบ่งแยกไม่ได้ สำหรับที่ดินที่มีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะแยกออกเป็นหลายแปลงหรือรวมกับที่ดินแปลอื่นเข้าเป็นแปลงเดียวกันไม่ได้ และเมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในสังหาริมทรัพย์แล้ว จะก่อตั้งทรัพย์สิทธิใดฯในอสังหาริมทรัพย์อีกไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ แต่ก็ไม่ตัดสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่น หรือนำไปจำนองหรือใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ

2.3 สิทธิและหน้าที่ของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ์ ตามที่กำหนดในกฎหมายนี้และตามที่ระบุในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ โดยต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้น

ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ มีสิทธิและหน้าที่และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเหมือนกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่สิทธิในการติดตามเอาคืนอังหาริมทรัพย์นั้น และการขัดขวางผู้เข้าไปเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้เป็นเรื่องของเจ้าของกรรมสิทธิ์ 

ถ้าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติมหรือก่อสร้างโรงเรือนขึ้นใหม่ในสังหาริมทรัพย์ยกเว้นกรณีเป็นห้องชุด เมื่อทรัพย์อิงสิทธิสิ้นสุดลง โรงเรือนดังกล่าวตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กันได้ หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ตกทอดทางมรดกได้

3 การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ การทำนิติกรรมใดฯเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยเร็ว

4 การบอกเลิกสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ ในกรณีทำสัญญาโอนทรัพย์อิงสิทธิ และมีการผิดสัญญาระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน และมีเหตุให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ การบอกเลิกสัญญาต้องไม่กระทบถึงสิทธิของผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต

5 การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดเวลา เฉพาะผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดเวลาได้ ยกเว้นการยกเลิกนั้นจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว

6 ผลเมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่จะมีการตกลงไว้เป็นอย่างอื่น