เก้ง ชะนี อีแอบ

เมื่อปี 2549 หลายท่านกล่าวเป็นภาพยนตร์ที่เสียดสีสังคมที่ไม่เหมาะสม ไม่เหมาะกับเด็ก หรือเยาวชน หรือบางท่านมองว่าเป็นภาพยนต์สนุกสนานสอดคล้องกับวิถีชีวิตของสังคมไทย ย้อนยุค (มานาน) ที่ยังคงไว้แต่ความเกลียดชัง อิจฉา ริษยา หรือความขัดแย้งบนผลประโยชน์ของผู้คน สืบสานเรื่อยมา หรือหลายท่าน อาจมองว่าบทภาพยนต์ดังกล่าว ไร้สาระ ไม่สร้างสรรค์ ไม่เหมาะสมที่จะเผยแพร่ต่อสาธารณะ ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งไม่ว่าจะเป็นความคิดอย่างไรของมุมมองของผู้ชมภาพยนตร์ดังกล่าว ย่อมสามารถสะท้อนมุมมอง แนวคิดที่หลากหลายให้ผู้กำกับ เจ้าของภาพยนต์ทราบ เป็นภาพยนต์ที่ควรจะพิจารณานำมาสร้างเป็นผลงาน หรือเพื่อประโยชน์ธุรกิจการค้าต่อไปอีกหรือไม่

หรือละครไทย ช่วงหัวค่ำหลังข่าวของสถานีวิทยุ โทรทัศน์หลายสี หลายช่อง ที่นำภาพยนตร์ไทยมานำเสนอผ่านผู้ชมรายการโทรทัศน์ หลายช่องในปัจจุบัน หลายท่าน อาจเปิดชมรายการ แต่อีกหลายท่าน ไม่เปิดชมรายการละครไทยดังกล่าว  หลายท่านซึ่งชื่นชอบบทละคร ภาพยนตร์ เหตุที่ชอบ ที่ติดตาม อาจเกิดจากความรู้สึกเครียดแค้น นางร้าย ที่ใช้มารยา เล่ห์กล ออกอุบายให้นางร้ายของเรื่อง เอาชนะพระเอกในเรื่อง เพื่อแย่งชิง ครอบครองพระเอก มาอยู่กับตน หรือสามารถครอบครองพระเอกในเรื่องต่อไปได้ “อีแอบ” จึงเกิดขึ้น ทั้งจากการยุแยงตะแครงรั่วพระเอก ให้เกิดความสับสน เกลียดชังนางเอกในเรื่อง เพื่อมิให้ได้นางเอกในละครคนดังกล่าวมาครอบครอง หรือพยายามหาช่องทาง กลอุบายให้พระเอก ไล่ส่งนางเอกให้พ้นทางนางร้าย ซึ่งกว่านางเอกในบทละครหรือภาพยนตร์ดังกล่าว จะสมหวัง ประสบความสำเร็จได้ครอบครองคู่กับพระเอก ต้องล้มลุก คลุกคลาน เดือดร้อน เป็นความเสียหายมากมาย ซึ่งในที่สุด เมื่อนางร้าย หรือก๊วนนางร้าย อีแอบ ถูกขับออกจากบ้านพระเอก ทุกคน จึงหูตาสว่าง เกิดความเข้าใจทั้งนางเอก และพระเอกในที่สุด

คำว่า “อีแอบ” ทัศนะของผู้เขียนที่จะกล่าวถึงบทความเรื่องนี้ อาจหมายถึง คนที่พยายามมุ่งมั่น ให้เกิดความเข้าใจผิด เสื่อมเสียชื่อเสียง ระหว่างคนที่อยู่อาศัยร่วมกัน เพื่อหวัง หรือได้ผลประโยชน์ตามที่ตนต้องการ โดยขาดจริยธรรม ความถูกต้อง

นิติบุคคลอาคารชุด ชื่อ “ก” จดทะเบียนอาคารชุดเมื่อสองปีที่แล้ว มีห้องชุดรวม 400 ห้องเศษ มีผู้ประกอบการ “รายใหญ่” จดทะเบียนบริษัท นิติบุคคลในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดดังกล่าว ผู้ประกอบการโครงการรายดังกล่าว พัฒนาที่ดิน ประเภทอาคารชุด คอนโดมิเนียมพักอาศัย หลายโครงการ ทั่วไทย มีทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และต่างจังหวัด มานานนับสามทศวรรษ เอ่ยชื่อผู้พัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์รายนี้เมื่อใด คราวใด *ท่านร้องอ๋อทันที*

โครงการอาคารชุดดังกล่าว ตั้งอยู่ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวไทยสำคัญของไทย “จังหวัดชลบุรี” ผู้ประกอบการขายกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้สนใจ รวมแล้วเกือบ 40% เศษ ห้องชุด ที่เหลืออีกประมาณ 60% ต่างเร่งรัด พยายามขายกรรมสิทธิ์ให้ผู้สนใจ แต่สองปีที่ผ่านมาตัวเลขการขายห้องชุด แม้มีเพิ่ม แต่ถือเป็นจำนวนน้อย ถึงน้อยมาก อาจเกิดจากหลายสาเหตุ หลายปัจจัย เข้าใจว่าท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ ผู้เกี่ยวข้องที่คลุกคลีอยู่กับระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียม ต่างทราบปัญหาเป็นอย่างดี ไม่เป็นไรครับ การขายห้องชุดเป็นอีกเรื่อง อาจไม่เกี่ยว แต่เรื่องที่เกี่ยวข้องมีรายละเอียด ดังนี้

1.ผู้ซื้อทุกราย เมื่อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการรายดังกล่าว มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง “ล่วงหน้า” ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด “รายปี” หรือคราวละ 12 เดือน แต่ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ในฐานะ เจ้าของร่วมกำหนดชำระ “รายเดือน”

2.เงินกองทุน ผู้ซื้อห้องชุด ชำระตามที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด เมื่อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ ชำระเมื่อมีผู้ซื้อแล้วเท่านั้น “หากไม่มีผู้ซื้อ ไม่ชำระ”

3.ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ จดทะเบียนบุคคลภายนอก ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ “ผู้จัดการ”  เมื่อคราวจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด “ครั้งแรก” กับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”

ผู้จัดการรายดังกล่าว ตกลงทำสัญญาจ้างบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางกับนิติบุคคล หรือบริษัทรับจ้างบริหารจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตนอยู่ในฐานะ กรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคลนั้น เป็นเวลา 2 ปี

มีข้อสังเกต “ประการหนึ่ง” สัญญาบริการอื่นๆ รักษาความปลอดภัย ความสะอาด บำรุงรักษาสวน ฯลฯ เป็นต้น ถูกกำหนดระยะเวลาการจ้างตามสัญญาจ้างดังกล่าวเป็นเวลา 1 ปี เมื่อคู่สัญญาบริการข้างต้น ใกล้ครบกำหนดการจ้าง ทั้งผู้จัดการ และนิติบุคคล ผู้รับจ้าง จึงเสนอให้มีการพิจารณาด้วยการนำเสนอข้อมูล ราคา เปรียบเทียบผู้รับจ้างอย่างน้อย 3 ราย ให้ที่ประชุมคณะกรรมการพิจารณาอนุมัติ เห็นว่าถูกต้อง ไม่แปลก ผู้รับจ้าง รวมทั้งผู้จัดการ หลายที่โครงการหลายแห่ง ก็ปฏิบัติเช่นนั้น ดังกล่าว

4.ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง (Defects) ภายในอายุรับประกันตามกฎหมาย               คณะกรรมการ ติดตาม ตรวจสอบเรื่องดังกล่าว กับผู้จัดการนิติบุคคล ผู้รับจ้าง เป็นระยะๆ จน     ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ ส่งหนังสือผู้รับเหมางานก่อสร้างหลักโครงการ (Main Contractor) ชี้แจงกรอบเวลาการซ่อมแซม การปรับปรุง แก้ไขทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุด (Defects) แต่เมื่อคณะกรรมการตรวจสอบงานตามแผนงานการซ่อมแซมทรัพย์สินซึ่งชำรุดบกพร่อง พบว่าหลายรายการ ไม่ได้ทำ อีกหลายรายการ ได้ดำเนินการ

หลายรายการดังกล่าวที่มิได้ดำเนินการ อาทิ พื้นลานจอดรถยนต์ไม่เรียบเสมอกัน เป็นเหตุให้น้ำฝนท่วมขัง (ทุกปี) รอยแตกร้าวบนผนังภายนอกอาคาร ยังไม่ได้รับการแก้ไข หรือระบบไฟฟ้าส่วนกลางที่ชำรุด ก็ยังมิได้รับการแก้ไข ส่วนรายการที่ได้ดำเนินการเสร็จสิ้น อาทิ รอยรั่วซึมสระว่ายน้ำ หรือการทาสีที่หลุดล่อนผนังอาคาร ฯลฯ เป็นต้น

อีกไม่ถึงสองเดือน ระยะเวลาการรับประกันความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว จะสิ้นสุด คณะกรรมการ และเจ้าของร่วม ที่ทราบข่าวสารดังกล่าว ต่างทุกข์ใจ ร้อนใจ งานแก้ไขความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลาง ยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ ตามแผนงานที่ผู้รับเหมาหลัก ชี้แจงเป็นหนังสือ

ผู้ซื้อ “จำนวนไม่น้อย”  สอบถามคณะกรรมการ จะปรับปรุง ซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดดังกล่าวเมื่อใด คณะกรรมการ ตอบคำถาม ผู้ซื้อ “ไม่ได้” นิติบุคคล ผู้รับจ้าง ก็ตอบไม่ได้ เพราะขาดการติดตาม ตรวจสอบ กำชับเร่งรัด หรือมีหนังสือแสดงความรับผิดชอบของผู้ประกอบการ และผู้รับเหมาก่อสร้างหลัก แสดงเป็นหลักฐานให้คณะกรรมการทราบ เห็นแต่อย่างใด

หรือจะให้ผู้ซื้อ “เป็นแพะ” รับมรดกบาปจากผู้อื่นต่ออีกเช่นนั้นหรือ ?

หรือนิติบุคคล ผู้รับจ้าง และผู้จัดการ จะแสดงความรับผิดชอบต่อผู้ซื้อ คณะกรรมการได้หรือไม่ ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” คณะกรรมการ เซ็นอนุมัติค่าจ้างตามสัญญาจ้างมานานเกือบ 2 ปี

หรือผู้ซื้อ จะแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม ปรับปรุงความชำรุดบกพร่องต่อจากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ “เป็นเงินก้อนโต” เฉลี่ยร่วมกันกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ?

หรือจะมีทางออกใด ที่ผู้ซื้อ คณะกรรมการของนิติบุคคลชุดดังกล่าว “ยอมรับ”

ประเด็นข้อสงสัย ความไม่เข้าใจ คณะกรรมการ ไม่สามารถตอบให้ผู้ซื้อเข้าใจได้อย่างกระจ่างชัด เหตุเพราะผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ ไม่ส่งหนังสือยืนยันการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขความชำรุดบกพร่องให้แก่ผู้จัดการ หรือคณะกรรมการทราบ

 

เมื่อไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม (Extra Ordinary Co-owner Meeting) ครั้งที่ 1/2562 กำหนดนัดประชุมพิจารณา ถอดถอนคณะกรรมการชุดปัจจุบัน หรือชุดเดิม และแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่แทนชุดที่ถอดถอนในวันอาทิตย์ที่ 17 มีนาคม 2562 จัดประชุมดังกล่าวขึ้นภายในอาคารชุดฯ

เป็นคำตอบสุดท้ายที่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ทุกรายทราบดี คะแนนเสียงของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการอาคารชุดดังกล่าว มีเกินครึ่งของผู้ซื้อ รายย่อย หมายความว่า การซ่อมแซม ความชำรุดบกพร่อง อาจไม่เกิดขึ้นเพราะนิติบุคคล ทั้งผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ จับมือกับนิติบุคคล ผู้รับจ้าง บริษัทบริหารทรัพย์สิน และเจ้าของร่วม รายย่อย ที่หมุนซ้าย ขวา หรือพวกพ้องของตน ปฏิบัติหน้าที่ คณะกรรมการชุดใหม่แทนชุดเดิมต่อไป ในขณะที่นิติบุคคล ผู้รับจ้าง บริษัทบริหารทรัพย์สิน รายเดิม ไม่ได้รับการอนุมัติคัดเลือกจากที่ประชุมคณะกรรมการ ให้รับผิดชอบงานบริหารทรัพย์ส่วนกลาง ตั้งแต่พฤษภาคม 2562 เป็นต้นไป

มี “นอมินี” ซึ่งเป็นผู้ซื้อ รายย่อย ของนิติบุคคลทั้งสองราย สร้างความสับสน สร้างกระแส ปลุกปลั่น ทั้งการโจมตีคณะกรรมการ การยับยั้งการลงนามสัญญาจ้างกับนิติบุคคลผู้รับจ้าง บริษัทบริหารทรัพย์สิน “รายใหม่” หรือการกล่าวหาคณะกรรมการ ริดรอนสิทธิการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม ฯลฯ เป็นต้น อาจเพียง เพื่อหาเหตุจัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม\

ท่านผู้อ่านครับ เขียน เล่าบรรยายมาถึง บรรทัดนี้แล้ว ท่านถึงบางอ้อหรือยัง หรือท่านเห็น “อีแอบ” เก้ง ชะนี ในสังคมอาคารชุดดังกล่าวหรือไม่ ผู้เขียน ของดอธิบายว่าเหตุการณ์ดังกล่าวที่เกิดขึ้นจากการจัดประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม ถอดถอน และแต่งตั้งคณะกรรมการ เกิดจากใคร หรือมีบุคคล นิติบุคคลใด อยู่เบื้องหน้า เบื้องหลังเหตุการณ์ดังกล่าว

อย่างไรก็ดี ระบบการบริหารอาคารชุด ในลักษณะการจ้าง “นอมินี” (ตัวแทน) รับผิดชอบงานบริหารจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคล ผู้รับจ้าง ซึ่งมีผู้จัดการนิติบุคคล เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ และเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล เป็น “คนเดียวกัน”

เช่นนี้แล้ว ผู้ซื้อ ได้รับแต่การเอารัดเอาเปรียบจากทั้งผู้ประกอบการ และผู้จัดการนิติบุคคลฯ เรื่อยไป

หรือการเขียนข้อบังคับในคราวจดทะเบียนอาคารชุด และนิติบุคคลอาคารชุด กับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ด้วยการเอื้อ หรือกำหนดการชำระค่าส่วนกลาง และกองทุนที่ผิดแผก แตกต่างจากชาวบ้าน ผู้ซื้อ รายย่อยอื่น เพื่อเอื้อประโยชน์แก่ตน พวกพ้องในลักษณะดังกล่าวข้างต้น ล้วนเป็น “ระเบิดเวลา” รอวันปะทุ ระเบิดทั้งสิ้น

ถามว่า “คุ้มหรือไม่” หรือท่านคิดว่าจะมีพระเอกขี่ม้าขาวมาช่วย ภายหลังการประชุมถอดถอน แต่งตั้งคณะกรรมการหรือท่านคิดว่ากรณีดังกล่าว สมควรฟ้องร้องดำเนินคดี ทวงสิทธิความชอบธรรมคืนมาหรือไม่ ?

หรือจะเลือกใช้ยุทธวิธีร้องสื่อสารมวลชน หรือปิดประกาศขายห้องชุดของผู้ซื้อ “ทุกราย” บนราวระเบียงห้องชุด ให้สาธารณชนทั่วไป รับทราบ

ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ เห็นสมควรเลือกใช้แนวทางใด บอกกล่าว แจ้งผู้เขียนทราบ จักขอบพระคุณยิ่ง

โดย...

พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้าน
จัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
[email protected]