อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

25 มีนาคม 2562
6,359

สหรัฐและสากลตีค่าไม้มีค่าอย่างไร

ตามที่ทางราชการได้กำหนดให้เอกชนสามารถปลูกไม้มีค่าได้ กรณีนี้จะช่วยในการลดภาษีในฐานะที่ดินเปล่า สร้างรายได้ได้มากมายกว่าการปลูกพืชตามฤดูกาล

แต่ประเด็นสำคัญก็คือ เราควรมาทำความเข้าใจเรื่องไม้มีค่า ไม้ในฐานะสินทรัพย์ชีวภาพซึ่งสามารถถือเป็นหลักประกัน และวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล

ก่อนอื่นเรามาศึกษาถึง พ.ร.บ.สวนป่า (ฉ.2) พ.ศ.2558 (https://bit.ly/2CtqUKS) ซึ่งมีสาระสำคัญคือ

ม.3: สวนป่า” หมายความว่า ที่ดินที่ได้ขึ้นทะเบียน. .. เพื่อทําการปลูกและบํารุงรักษาต้นไม้

ม.4: ที่ดินที่จะขอขึ้นทะเบียนเป็นสวนป่า. . .ต้องเป็น (1) ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน. . . (2) ที่ดินที่มีหนังสือของทางราชการรับรองว่าที่ดินดังกล่าวอยู่ในระยะเวลาที่อาจขอรับโฉนดที่ดิน. . .(3) ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน. . .(4) ที่ดินที่มีหนังสืออนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยป่าสงวนแห่งชาติให้บุคคลทําประโยชน์และอยู่อาศัย หรือปลูกป่าหรือไม้ยืนต้น. . .(5) ที่ดินที่มีใบอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยป่าไม้ให้ทําสวนป่า (6) ที่ดินที่ได้ดําเนินการเพื่อการปลูกป่าโดยส่วนราชการ. . .

ม.5: ผู้มีกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง หรือผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดิน. . .ประสงค์จะใช้ที่ดินนั้นทำสวนป่าเพื่อการค้า ให้ยื่นคําขอขึ้นทะเบียนต่อนายทะเบียน

ม.8/1: ในกรณีที่การส่งออกไม้ที่ได้มาจากการทำสวนป่าจะต้องมีใบสําคัญรับรองการจัดการป่าไม้อย่างยั่งยืนจากกรมป่าไม้ตามความต้องการของประเทศปลายทาง

ม.9/1: ไม้และของป่าที่ได้มาจากการทำสวนป่าตามพระราชบัญญัตินี้ย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ทำสวนป่า ผู้ทําสวนป่ามีสิทธิในการทําไม้ แปรรูปไม้ และเก็บของป่า

ม.10: ในการทําไม้ที่ได้มาจากการทำสวนป่า ผู้ทําสวนป่าอาจตัดหรือโค่นไม้ แปรรูปไม้ ค้าไม้ มีไว้ในครอบครอง และนําไม้เคลื่อนที่ผ่านด่านป่าไม้ได้โดยไม่ต้องขออนุญาต. . .

ม.12: บรรดาไม้ที่ได้มาจากการทําสวนป่าไม่ต้องเสียค่าภาคหลวง ค่าบํารุงป่า และค่าธรรมเนียม. . .

ม.13: การเก็บหา ค้า มีไว้ในครอบครอง หรือนําเคลื่อนที่ซึ่งของป่าจากสวนป่า. . . ไม่ต้องขออนุญาตและไม่ต้องเสียค่าภาคหลวงและค่าบํารุงป่า. . .(1) ไม้ รวมทั้งส่วนต่างๆ ของไม้ ถ่านไม้ น้ำมันไม้ ยางไม้. . . (2) พืชต่างๆ ตลอดจนสิ่งอื่น ๆ ที่เกิดจากพืชนั้น (3) ครั่ง รวงผึ้ง น้ำผึ้ง ขี้ผึ้ง และมูลค้างคาว (4) ของป่าอื่น. . .เพื่อประโยชน์ในการรักษาระบบนิเวศ. . . (แต่) เพื่อป้องกันมิให้เกิดความเสียหายแก่ระบบความสมดุลของป่าไม้. . .ต้องขอรับใบอนุญาต และกําหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับวิธีการเก็บหาของป่าและปริมาณการเก็บของป่า. . .แต่จะกําหนดค่าภาคหลวงไม่ได้

ม.18: ให้เพิ่มบัญชีต้นไม้ท้าย พ.ร.บ.นี้เป็นบัญชีต้นไม้ (58 ชนิดที่สามารถปลูกได้)

โดยนัยนี้ การปลูกสวนป่าในระยะยาวย่อมคุ้มค่ากว่าการปลูกพืชไร่ระยะสั้นทั่วไป แต่ต้องลงทุนสูง ย่อมทำให้ “นายทุน” ได้ประโยชน์มากและปลูกป่ากันมากขึ้น ผู้ที่จะทำสวนป่าได้ หากเป็นรายย่อยก็อาจไม่คุ้ม ผู้ที่เช่าที่ดินหรือใช้ที่ดินหลวงเพื่อการทำสวนป่า จะได้รับประโยชน์ที่สุดเพราะต้นทุนต่ำ แต่ประชาชนทั่วไปก็ได้ประโยชน์ เพียงแต่จะมีปริมาณไม้หรือของป่าไม่มากนัก นอกจากนั้นยังมีกฎกระทรวงกำหนดให้ทรัพย์สินอื่นเป็นหลักประกัน พ.ศ. 2561 ระบุ “ให้ไม้ยืนต้นเป็นทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักประกันได้ ทำให้ผู้ปลูกป่าโดยเฉพาะนายทุนใหญ่ๆ สามารถไปขอสินเชื่อเพื่อการปลูกได้ (https://bit.ly/2Y5kXgo)

โดยที่ไม้มีค่าเหล่านี้ถือเป็นหลักประกัน เป็นทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงต้องมีการตีค่าทรัพย์สินให้ชัดเจน IAS 41 รศ.ดร. อังครัตน์ เพรียบจริยวัฒน์ (https://bit.ly/2TQ9TEw อธิบายว่า). . .สินทรัพยชีวภาพ (Biological Assets) หมายถึงสัตว์หรือพืชที่มีชีวิต. . .ต้องวัดมูลค่ายุติธรรม (โดย) หักประมาณการต้นทุนการขาย ณ จุดขายนับตั้งแต่มีการรับรู้เริ่มต้นจนกระทั่งมีการเก็บเกี่ยว เว้นแต่กรณีที่ไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือเมื่อมีการรับรู้เริ่มต้น . .

มูลค่ายุติธรรม เป็นจํานวนซึ่งสินทรัพย์สามารถแลกเปลี่ยนหรือหนี้สินสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่รอบรู้และเต็มใจในรายการที่เป็นอิสระระหว่างกัน ต้นทุนการขาย ณ จุดขาย รวมค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้นายหน้าและตัวแทนจําหน่ายตามที่กําหนดโดยหน่วยงานกํากับดูแลและตลาดสินค้าเกษตร และรวมค่าภาษีและอากรในการโอน แต่ไม่รวมค่าขนส่งและต้นทุนอื่นที่จําเป็นในการนําสินทรัพย์ไปยังตลาด ในบางกรณีต้นทุนอาจใกล้เคียงกับมูลคค่ายุติธรรม โดยเฉพาะเมื่อการเปลี่ยนแปลงทางชีวภาพยังมีไม่มากหลังจากการเกิดต้นทุนเริ่มแรกขึ้น เช่น เพิ่งมีการเพาะเมล็ดพันธุ์ของไม่ยืนต้นก่อน

ในมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สิน Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) (https://bit.ly/2WasGro) ของ the Appraisal Foundation ที่กรุงวอชิงตัน ซึ่งผู้เขียนเคยอยู่ใน Global Valuation Forum ของมูลนิธินี้ กำหนดข้อพึงพิจารณาในการประเมินค่าต้นไม้ว่าต้องพิจารณาอาคารหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เสื่อมค่าได้ (ถนน สะพาน ระบบระบายน้ำ ระบบน้ำหยด) เครื่องมือที่ใช้ ที่ดิน และตัวต้นไม้เอง

ตามข้อกำหนดในสหรัฐอเมริกา USPAP Forestland appraisals พิจารณาถึงประเด็นประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ทั้งในแง่กายภาพ กฎหมาย ตลาดและการเงิน ในเงื่อนไขหนึ่ง ที่ดินที่เหมาะสมกับการเกษตรหรือปลูกป่าในเงื่อนไขหรือห้วงเวลาหนึ่ง อาจกลายเป็นที่ๆ เหมาะสมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย เมื่อการขยายตัวของเมืองไปถึงในภายหลังก็ได้

ในกรณีสวนป่า นักลงทุนที่รอบรู้จะพิจารณาถึงมูลค่าในอนาคตในฐานะที่เป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิจากการขายไม้และผลิตภัณฑ์ทั้งมวลจากไม้ ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญในการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยหามูลค่าปัจจุบันสุทธิตามเวลา เช่น เก็บเกี่ยวในระยะเวลา 30 หรือ 50 ปีที่ได้ผลตอบแทนที่ดีที่สุดและตามรอบการปลูกทดแทนใหม่ซึ่งปลูกทดแทนได้ไม่มีที่สิ้นสุด หรือตามระยะเวลาการเช่าที่ดิน

สำหรับวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล กำหนดไว้ดังนี้:

  1. วิธีต้นทุน โดยการขายท่องซุง ณ สวนป่าตามราคาท้องตลาดในวันที่ปัจจุบัน และลดด้วยต้นทุนค่าใช้จ่ายต่างๆ
  2. วิธีการเปรียบเทียบตลาด ทั้งนี้พิจารณาจากการขายที่ดินที่มีต้นไม้ตามอายุและสภาพที่ใกล้เคียงกัน
  3. วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า ซึ่งเป็นการคาดการณ์มูลค่าตามสมมติฐานการคิดลดของรายได้ที่จะได้รับในอนาคตจากการทำสวนป่า เป็นต้น

  ในอนาคตไทยอาจเดินตามแนวทางสหรัฐอเมริกาที่ Forestland (ในทำนองสวนป่า) ส่วนใหญ่เป็นของภาคเอกชน โดยในสหรัฐอเมริกามี Forestland ทั้งหมด 3,099,892 ตารางกิโลเมตร (https://bit.ly/2Ti2yJo) หรือขนาดใหญ่กว่าประเทศไทย 6 เท่า แต่ปรากฏว่า 58% เป็นของภาคเอกชน ต่อไป นายทุนใหญ่จะครองป่า!

 

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: