สุรเชษฐ กองชีพ

กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

11 มีนาคม 2562
1,368

ความน่าสนใจของทำเลศาลาแดง

พื้นที่ CBD ดั้งเดิมของกรุงเทพมหานครคือสีลม สาทรซึ่งมีความเป็น CBD มาก่อนหน้านี้ยาวนานกว่า 20 – 30 ปีแล้ว

เพิ่งจะขยายขึ้นมาทางทิศเหนือตามแนวถนนราชดำริ พญาไท รวมไปถึงถนนพระราม 4 และขยายต่อตามถนนพระราม 1 เพลินจิต หลังสวน สุขุมวิทตอนต้นในปัจจุบัน อาจจะมีการขยายออกไปทางทิศเหนือต่อเนื่องเมื่อพื้นที่ CBD ปัจจุบันเกิดการอิ่มตัว ราคาที่ดินไปไกลเกินกว่าจะพัฒนาอาคารสำนักงานซึ่งเป็นสิ่งที่กำหนดให้พื้นที่ CBD มีความแตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ ในกรุงเทพมหานคร เพราะอาคารสำนักงานเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ CBD มีความเป็น CBD แบบในปัจจุบัน เพราะพื้นที่อาคารสำนักงานรวมในพื้นที่ CBD มีทั้งหมดประมาณ 3.48 ล้านตารางเมตรหรือประมาณ 39% ของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ถ้าพื้นใดที่มีพื้นที่อาคารสำนักงานน้อยกว่า CBD ปัจจุบันก็ไม่อาจจะเรียกได้ว่าเป็น CBD ใหม่อาจจะเป็นได้แค่ Sub CBD เท่านั้น

พื้นที่ใน CBD ปัจจุบันมีหลายพื้นที่ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะ สถานีรถไฟฟ้าศาลาแดง เพราะไม่เพียงแต่มีสถานีรถไฟฟ้า BTS เท่านั้นยังมีสถานีรถไฟใต้ดินอยู่ในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งช่วยให้การเดินทางในพื้นที่สะดวกมากขึ้นสำหรับคนที่ไม่ขับรถ แต่สำหรับคนที่ขับรถก็ไม่ได้ลำบากนักเพราะถ้าตัดเรื่องของการจราจรติดขัดซึ่งเป็นเรื่องปกติในกรุงเทพมหานครไปแล้ว พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าศาลาแดงเป็นอีกทำเลที่เดินทางด้วยรถยนต์ได้สะดวกมากกว่าพื้นที่อื่นๆ เพราะไม่ไกลจากทางขึ้น-ลงทางด่วนหลายแห่งทั้งบนถนนพระราม 4 และสี่พระยา รวมไปถึงการเดินทางออกนอกเมืองที่ไม่ได้ลำบากเท่าใด

นอกจากนี้ การที่มีโครงการขนาดใหญ่ระดับประเทศอย่าง One Bangkok ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าการลงทุนมากที่สุดในประเทศไทย

ซึ่งโครงการลงทุนของภาคเอกชนอยู่ไม่ไกลเป็นอีกปัจจัยช่วยสนับสนุนความน่าสนใจของพื้นที่นี้โดยโครงการ One Bangkok เป็นโครงการที่มีทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม ที่อยู่อาศัย พื้นที่รวมหลายล้านตารางเมตร 

และต้องไม่ลืมนับโครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลบนที่ดินโรงแรมดุสิตธานีที่รอการพัฒนาอยู่ซึ่งที่ดินตรงนี้จะเป็นอีกพื้นที่ที่มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรมซึ่งเป็นอีกโครงการที่จะยกระดับทำเลนี้ให้สูงขึ้นกว่าปัจจุบันไปอีกหลายระดับ พื้นที่ติดสถานีรถไฟฟ้าศาลาแดงยังมีโครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มศิวะดล ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล และนายณ์ เอสเตท ที่มีมูลค่าการลงทุนพัฒนากว่า 16,000 ล้านบาท สำหรับโครงการที่มีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และอาจจะมีโรงแรมด้วยบนที่ดินขนาด 6 ไร่ที่อยู่ปากซอยคอนแวนต์ ยังไม่รวมอีกหลายโครงการมิกซ์-ยูส และอาคารสำนักงานที่อยู่บนถนนพระราม 4 อีกหลายโครงการทั้งโครงการสามย่านมิตรทาวน์ เดอะปาร์ค และโครงการอาคารสำนักงานใหม่ของกลุ่มแอลพีเอ็นและนายณ์ เอสเตท ยังมีการปรับปรุงอาคารสีลมเซ็นเตอร์หัวมุมถนนสีลมอีกโครงการ

หลายโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาข้างต้นรวมไปถึงโครงการที่กำลังจะเกิดขึ้นอีกในอนาคตเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ทำเลนี้มีความน่าสนใจมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ด้วยความที่พื้นที่ทางทิศเหนือของถนนพระราม 4 เป็นพื้นที่ในกรรมสิทธิ์ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จึงส่งผลให้มีเพียงพื้นที่ทางทิศใต้ของถนนพระราม 4 เท่านั้นที่เอกชนสามารถเข้าไปพัฒนาได้ แต่ทำเลนี้เป็นพื้นที่ CBD มาตั้งแต่ก่อนหน้านี้หลายปีแล้วจึงแทบไม่มีที่ดินเหลือให้พัฒนาอีกแล้วราคาที่ดินจึงแพงมาก โดยเฉพาะตั้งแต่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ขึ้นมาในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เจ้าของที่ดินหลายแปลงมีการบอกขายผ่านนนายหน้ากันเกือบ 22 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วหรืออาจจะมากกว่านี้

ก่อนหน้านี้มีผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้หลายโครงการ และส่วนใหญ่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อเพราะด้วยปัจจัยสนับสนุนจากโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต บางโครงการอาจจะมีราคาขายสูงกว่าโครงการอื่นๆ ที่อยู่ไกลออกไปจากทำเลนี้ แต่เมื่อเวลาผ่านไปผู้ซื้อส่วนใหญ่เริ่มตระหนักว่าราคาที่เคยคิดว่าสูงนั้นอาจจะไม่ได้สูงแบบที่คิดเพราะศักยภาพของทำเลนี้ที่กำลังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากโครงการขนาดใหญ่ อีกทั้งการที่อยู่ในพื้นที่ CBD ซึ่งจะยังเป็น CBD ต่อไปอีกนานเท่านานจนกว่าประเทศไทยจะมีเมืองหลวงใหม่ 

โครงการที่กำลังพัฒนาในทำเลนี้ยิ่งส่งเสริมให้ทำเลนี้มีความเป็น CBD มากขึ้นไปอีกในอนาคต โครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้จึงมีอัตราการขายที่สูงมากมียูนิตเหลือขายไม่มากแล้วในปัจจุบัน ถ้านับเฉพาะโครงการที่อยู่บนถนนสีลมและพระราม 4 รอบสี่แยกนี้ก็มีเหลือขายเพียงร้อยกว่ายูนิตเท่านั้นเพราะอัตราการขายเฉลี่ยสูงถึง 96% แม้ว่าบางโครงการจะมีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร และยังมีอีกหลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากสี่แยกนี้เพื่อต้องการขายในราคาที่ต่ำกว่าโครงการที่อยู่ในทำเลนี้ ทำเลนี้เป็นทำเลที่น่าสนใจมากทั้งในตอนนี้และในอนาคตยิ่งมีโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในทำเลนี้ในอนาคตยิ่งเพิ่มความน่าสนจมากขึ้นไปอีก

 

แชร์ข่าว :
Tags:

NOW26