เพียรไกร อัศวโภคา

ดูบทความทั้งหมด

Chief Executive Officer Wealth Creation International Co., Ltd.

6 กุมภาพันธ์ 2562
3,022

เข้าใจก่อนลงทุนใน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์”

ในปัจจุบันมีรูปแบบการลงทุนมากมายเกิดขึ้นในท้องตลาด วันนี้ผมมีการลงทุนอย่างหนึ่งมาแนะนำ 

 สำหรับผู้ที่ชอบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่อาจจะยังมีแนวความคิดว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของ “คนรวย” เท่านั้น โดยผู้ที่จะมาไขความกระจ่างนี้ เป็นผู้เชี่ยวชาญในการวางแผนการลงทุน ของบริษัท Wealth Creation International Co., Ltd. คุณธีรพัฒน์ มีอำพล CFP® “จริงๆแล้วการจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องเป็นเรื่องของ “คนรวย” เสมอไป ที่จะสามารถมีเงินไปซื้อที่ดิน ซื้ออาคาร แต่จริงๆแล้ว ใครๆ ก็สามารถลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างสะดวกสบายและใช้เงินลงทุนไม่มาก ด้วยการลงทุนผ่าน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” นั่นเอง

 “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” คือการระดมเงินจากนักลงทุน ในรูปการขายหน่วยลงทุน และนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า โดยมิได้มีวัตถุประสงค์ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่อการพัฒนาและขายต่อ ผลตอบแทนหรือรายได้ที่ได้รับจากการบริหารอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล ผู้ลงทุนมีฐานะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ทางอ้อมผ่านการถือหน่วยลงทุน

 อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนก็มีให้เลือกหลากหลายประเภท โดยเมื่อระดมทุนเสร็จแล้วก็จะปิดกอง คือ เปิดให้จองซื้อเพียงครั้งเดียวเมื่อจัดตั้งโครงการ (IPO) และนำไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อให้เกิดสภาพคล่อง นักลงทุนสามารถเข้าไปซื้อขายเปลี่ยนมือบนกระดานผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้เหมือนหุ้นตัวหนึ่ง ไม่สามารถขายคืนหน่วยลงทุนกลับให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนได้เหมือนกองทุนรวมทั่วไป ดังนั้นผู้ลงทุนต้องมีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ก่อน

นักลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เรื่องแรกที่จะต้องดูคือ เรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นกองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือ กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) เรียกง่ายๆว่า “ขายขาด” หรือ “เซ้ง” นั่นเอง

เรื่องต่อมา คือเรื่องของทรัพย์สินที่ลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนนั้น เป็นธุรกิจประเภทใด สถานที่ตั้งของทรัพย์สินนั้นอยู่ทำเลไหนบ้าง มีความหลากหลายของทำเลหรือไม่ จำนวนแห่งที่อยู่ในกอง มีสาขาไหนบ้าง เพราะธุรกิจแต่ละประเภทมีที่มาและการกระจุกตัวของรายได้ต่างกัน มีคู่แข่งที่อาจมาสร้างธุรกิจแข่งในพื้นที่ใกล้ๆหรือไม่ รวมไปถึงเรื่องระยะเวลาเช่าของอสังหาฯต่างๆนั้นด้วย

สิ่งสำคัญอีกอย่างที่นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจ คือผลตอบแทนจากการลงทุน กองทุนที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจะแตกต่างจากกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า หากเป็นกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า สิทธิในการรับรายได้นั้นก็จะหมดไปเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ดังนั้นผลตอบแทนที่เราได้รับมานั้นก็จะมีดอกผลจากการลงทุนและเงินต้นของเราทยอยคืนมาบางส่วนด้วย

การจ่ายเงินคืนผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า มักจะประกอบด้วยเงิน 2 ส่วน ได้แก่ เงินปันผล และการลดทุน (หรือการคืนเงินต้นบางส่วน) ซึ่งผู้ลงทุนบางท่านอาจมองข้ามรายละเอียดของการลดทุนไป และเข้าใจว่า เงินที่ได้รับทั้งก้อนนั้นเป็นเงินปันผลทั้งหมด เมื่อกองทุนมีการจ่ายเงินปันผลและลดทุน จะมีการประกาศไว้อย่างชัดเจนว่า เงินส่วนใดเป็นเงินปันผล และเงินส่วนใดเป็นเงินลดทุน โดยในส่วนของเงินปันผล จะมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 10% แต่ในส่วนของเงินลดทุน จะไม่ถูกหักภาษี

 ถ้าเราไม่มีเวลาศึกษารายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ผมแนะนำให้ลงทุนผ่านกองทุนรวมที่ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีกทีก็ได้ โดยจะมีผู้จัดการกองทุนเป็นผู้นำเงินจากนักลงทุนหลายๆคนไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุน หรือที่เรียกว่า Fund of Property Funds

 โครงสร้างทั่วไปของ Fund of Property Funds จะนำเงินไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานอีกทอดหนึ่ง ดังนั้นข้อเสียคือจะมีค่าบริหารจัดการที่ซ้ำซ้อนทั้งจากตัวกองทุนรวม และค่าบริหารจัดการในตัวทรัพย์สินนั้น

 แต่ข้อดีของกองทุนรวมที่ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนก็คือ ใช้เงินน้อย มีผู้จัดการกองทุนที่เชี่ยวชาญช่วยบริหาร และ มีการกระจายความเสี่ยงในหลายประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน

 สำหรับผู้ลงทุนที่สนใจจะลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลของโครงการอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน นโยบายการจ่ายเงินปันผล ตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ นอกจากนั้นผู้ลงทุนควรจะศึกษาปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมกองนั้นๆ ลงทุนอยู่ด้วย เพื่อประโยชน์ในการวางแผนการลงทุนของทุกท่านนะครับ”

ดูบทความทั้งหมดของ เพียรไกร อัศวโภคา

แชร์ข่าว :
Tags: