การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินผ่านระบบบล็อกเชน

ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 100,000 ไร่ ไม่ว่าจะเป็นการครอบครองในรูปโฉนด หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือเอกสารสิทธิอื่นใด ปริมาณเอกสารจำนวนมหาศาลดังกล่าวนี้ย่อมหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะเจอปัญหาในการจัดการฐานข้อมูล และอุปสรรคในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เช่น ความล่าช้าในการทำนิติกรรม ต้นทุนการทำธุรกรรม ปัญหาเอกสารปลอม ปัญหาการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม ความสิ้นเปลืองทรัพยากร เป็นต้น

สำหรับปัญหาที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ บางประเทศมีแก้ไขโดยการนำบล็อกเชนมาใช้เพื่อการบรรเทาปัญหาที่เกิดขึ้น เนื่องจากระบบบล็อกเชนเป็นระบบที่เกิดขึ้นบนเครือข่ายอินเตอร์เน็ตมีรูปแบบการจัดการที่ปราศจากตัวกลางในการควบคุมการดำเนินการ การแลกเปลี่ยน ขณะเดียวกันระบบกำหนดให้ผู้ใช้สามารถตรวจสอบประวัติของผู้ใช้คนอื่นได้ โดยที่ประวัติการดำเนินการต่างๆ จะถูกบันทึกและสามารถควบคุมได้โดยง่าย เมื่อไม่มีคนกลางในการเก็บข้อมูลแล้วจะส่งผลให้ทุกคนมีความเท่าเทียมกันในการเข้าถึงข้อมูลอย่างเสมอภาค และที่สำคัญ คือ เกิดความสะดวกรวดเร็วในการทำธุรกรรม

นอกจากนี้บล็อกเชนจะทำให้การบันทึกข้อมูลจากเดิมที่มีการบันทึกข้อมูลต่างๆ ลงในกระดาษเปลี่ยนมาเป็นการบันทึกข้อมูลลงในบล็อกเชน ซึ่งช่วยลดต้นทุนกระดาษและลดต้นทุนการทำนิติกรรมของประชาชนผู้มาติดต่อ ช่วยลดอัตราค่าธรรมเนียมที่ประชาชนจะต้องจ่ายให้รัฐ รวมไปถึงการจัดสรรทรัพยากรของรัฐให้สามารถนำไปใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด อีกทั้งยังป้องกันปัญหาการปลอมแปลงเอกสารสิทธิในที่ดิน ปัญหาฉ้อโกงหลอกลวงที่เกิดขึ้นซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับการซื้อขายที่ดิน เนื่องจากระบบบล็อกเชนเป็นระบบที่มีความน่าเชื่อถือและปลอดภัยสูงในการจัดการฐานข้อมูล การเก็บข้อมูลถูกแสดงในฐานข้อมูลโดยไม่อาจทำการแก้ไขเปลี่ยนแปลงหรือหลบเลี่ยงได้ นอกจากนี้ ในส่วนของประชาชนเองก็สามารถเข้าถึงข้อมูลทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินได้อย่างสะดวกมากขึ้น เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ผลสุดท้ายคือระบบบล็อกเชนจะเป็นระบบส่วนกลางของการจัดการฐานข้อมูลและการทำธุรกรรมทางทะเบียนที่ดินที่มีประสิทธิภาพ

เมื่อพิจารณาในแง่มุมของกฎหมาย กฎหมายไทยต้องมีการปรับปรุงแก้ไขให้สอดคล้องกับระบบการทำงานของบล็อกเชน เนื่องจากในปัจจุบันการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินโดยส่วนใหญ่จะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดแจ้งไปยังระบบทะเบียนของกรมที่ดิน รวมถึงจะต้องกระทำต่อเจ้าพนักงานที่กฎหมายให้อำนาจ หากเป็นการทำธุรกรรมกันเองโดยไม่ได้ผ่านกรมที่ดินจะส่งผลให้ธุรกรรมดังกล่าวตกเป็นโมฆะไม่สามารถใช้บังคับได้ และเมื่อพิจารณาถึงปริมาณธุรกรรมที่ทำผ่านกรมที่ดินในแต่ละวันจะพบว่า มีการทำธุรกรรมจำนวนมาก ทำให้ในบางครั้งการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินเกิดความล่าช้าและเกิดต้นทุนต่างๆ โดยไม่จำเป็น

จุดเริ่มต้นส่วนแรกสำหรับการแก้ไขกฎหมาย คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และประมวลกฎหมายที่ดินในส่วนที่กำหนดให้การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน เช่น สัญญาซื้อขาย สัญญาขายฝาก สัญญาแลกเปลี่ยน สัญญาให้ สัญญาจำนอง เป็นต้น สัญญาเหล่านี้เป็นสัญญาที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กฎหมายจะต้องขยายรูปแบบของการอนุญาตให้ทำธุรกรรมโดยสามารถดำเนินการผ่านระบบบล็อกเชนได้ และไม่ต้องทำเป็นหนังสือรวมถึงการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อให้การทำธุรกรรมสามารถกระทำได้โดยง่าย ช่วยประหยัดเวลาและลดการแสวงหาประโยชน์โดยมิชอบจากการทำธุรกรรม

นอกจากนี้สิ่งที่จะต้องคำนึงถึงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการนำระบบบล็อกเชนมาใช้ คือ ค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการทำนิติกรรม เนื่องจากโดยปกติแล้วการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินจะมีค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรม ซึ่งเมื่อคำนวณค่าธรรมเนียมในแต่ละปีแล้วจะมีจำนวนรายได้ที่นำส่งให้กับรัฐเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ในปริมาณสูงพอสมควร ดังนั้นหากมีการนำระบบบล็อกเชนมาใช้ในการกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมที่เหมาะสมกับประโยชน์สาธารณะของรัฐและประโยชน์ของประชาชนผู้ใช้บริการแล้ว จะทำให้การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินมีประสิทธิภาพมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การเข้าถึงข้อมูลเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นข้อมูลส่วนบุคคล ซึ่งการนำระบบบล็อกเชนมาใช้อาจต้องมีการจัดแบ่งประเภทข้อมูลที่จะนำเข้าสู่ระบบบล็อกเชนว่าข้อมูลส่วนใดที่บุคคลทั่วไปสามารถเข้าถึงได้อันถือเป็นข้อมูลสาธารณะ และข้อมูลส่วนใดเป็นข้อมูลที่ไม่อนุญาตให้บุคคลทั่วไปเข้าถึงได้เนื่องจากเป็นข้อมูลส่วนบุคคล เพื่อป้องกันการละเมิดสิทธิส่วนบุคคลของผู้รับบริการด้วย

ดังนั้น หากกฎหมายเอื้ออำนวยให้มีการนำระบบบล็อกเชนมาใช้ในการเก็บข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน และสามารถทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินผ่านระบบดังกล่าวได้โดยง่ายเหมือนเช่นการทำธุรกรรมโอนเงินผ่านแอพพลิเคชั่นในปัจจุบันแล้ว ผู้เขียนเชื่อว่า จะนำมาซึ่งความเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญต่อวงการอสังหาริมทรัพย์และส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจในประเทศไทยอย่างแน่นอน

อ.สุรินรัตน์ แก้วทอง

โภคิน จันทร์ทิตย์

คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์