ยกระดับวงการอสังหาฯ สู่สากล

ไม่ใช่เรื่องเห่อเหิมตามแฟชั่น หรือมีศัพท์ใหม่ๆ มาพูดเท่ๆ กัน แต่แท้จริงก็คือการพิทักษ์ประโยชน์ของผู้บริโภคนั่นเองเพื่อประโยชน์ของคนในวงการเอง

ในระหว่างวันที่ 23 - 26 ก.ย. 2561 ผมไปอยู่ที่นครมินนีอาโพลิส มลรัฐมินนิโซตา สหรัฐ โดยได้รับเชิญให้ไปนำเสนอบทความวิชาการ เรื่องกรณีศึกษาการประเมินค่าทรัพย์สินที่สลับซับซ้อน ที่จัดโดยสมาคม International Association of Assessing Officers (IAAO) แล้วก็มาเยี่ยมสมาคม International Right of Way Association (IRWA) ณ นครลอสแองเจลีส ก่อนที่จะบินกลับถึงประเทศไทยในวันที่ 29 ก.ย. โดยผ่านไต้หวันซึ่งช่วงนั้นอาจต้องเผชิญพายุจ่ามี ผมก็ยังไม่รู้ว่าใครจะหมู่ใครจะจ่า หวาดเสียวอยู่ไม่น้อยเหมือนกัน

หลายคนในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็คงไม่คิดจะยกระดับอะไรมากมายนัก เพราะแต่ละปีบริษัทอสังหาริมทรัพย์มหาชนในตลาดหลักทรัพย์ก็มีกำไรไม่ต่ำกว่า 20% อยู่แล้ว จึงไม่รู้จะยกระดับหรือจะไปเมืองนอก สร้างชื่อกันทำไม หลายคน ‘เอ็นจอย’ กับสภาพแบบนี้ที่ช่วยหาเลี้ยงชีพไปได้ชั่วชีวิตโดยไม่ต้องคิดอะไรมาก การที่บริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่สามารถครองตลาดได้ก็เพราะตลาดบ้านมือสองยังไม่เบ่งบานเท่าที่ เรายังติดขัดการบังคับคดี ชาวบ้านจึงยังอุดหนุนบ้านมือหนึ่งกันมาก เราต้องมีการพิทักษ์ทรัพย์ และขายทอดตลาดอย่างมีประสิทธิภาพมากกว่านี้

สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรมีการคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้าอย่างจริงจังตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 (Escrow Account) เพราะที่ผ่านมามีปรากฏการณ์ ‘เชิดเงินดาวน์’ ของลูกค้าหนีไปบ้างเป็นระยะๆ หรือหากผู้ประกอบการมีปัญหาขึ้นมาก็ควรคืนเงินดาวน์ให้กับลูกค้าก่อนให้สถาบันการเงินมายึดเช่นการบังคับคดีทั่วไป ดังนั้นการมี พ.ร.บ.ฉบับนี้ก็จะทำให้ผู้ซื้อบ้านมีความมั่นใจมากขึ้น มา อุดหนุนซื้อบ้านกันมากขึ้น ผู้ประกอบการก็จะสามารถขายบ้านได้มากขึ้นเช่นกัน เป็นประโยชน์แก่ทุกฝ่าย

แต่ก็ปรากฏว่าตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้เป็นแบบ ‘อาสาสมัคร’ คือ ถ้าทั้ง 2 ฝ่ายตกลงจะทำการคุ้มครองก็ทำได้ แต่ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ‘ไม่’ ก็ไม่ต้องทำ บริษัทผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ก็ถือว่าตนมีชื่อเสียงดีอยู่แล้วจึงไม่ต้องทำการคุ้มครองเงินดาวน์ ส่วนผู้ประกอบการรายเล็กที่มีต้นทุนทางการเงินสูงกว่ารายใหญ่ ก็ไม่ยอมทำเช่นกัน เพราะยิ่งจะทำให้รายเล็กเสียเปรียบรายใหญ่มากขึ้นไปอีก ดังนั้น พ.ร.บ.ที่ใช้เวลาร่างถึง 11 ปีนับจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 จึงแทบเป็นหมัน ไม่มีผลบังคับจนถึงบัดนี้ 21 ปีแล้ว ที่ผ่านมาเห็นว่าจะทำการแก้ไขมา 10 ปีแล้วก็ไม่มีอะไรคืบหน้า

ในส่วนของเหล่านักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์อันได้แก่ ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน ผู้ตรวจสอบอาคาร ก็ไม่ได้มีการควบคุมเช่นกัน ในนานาอารยประเทศตะวันตก นักวิชาชีพเหล่านี้ต้องมีการควบคุมโดยเคร่งครัดเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค ในการซื้อบ้านสักหลังหนึ่งในอารยประเทศ ต้องผ่านนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้ตรวจสอบอาคาร นักกฎหมายด้านการจดทะเบียนทรัพย์สิน และนักบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น แต่สำหรับในกรณีของไทยไม่ค่อยได้ใช้นักวิชาชีพ อ้างว่าเปลือง ทำให้ความเสี่ยงของผู้บริโภคมีสูงมาก เข้าทำนอง “ฆ่าควายเสียดายเกลือ”

แนวทางในการควบคุมนักวิชาชีพในต่างประเทศก็คือ การมีองค์กรของทางราชการมาควบคุมเป็นสภาวิชาชีพ เป็นต้น และให้นักวิชาชีพเองมีส่วนร่วมในการควบคุมตัวเองโดยการเลือกตั้งมาเป็นกรรมการสภาบนพื้นฐานที่เป็นประชาธิปไตย ไม่ใช่แต่งตั้งส่งเดช ผมเองเคยได้รับการว่าจ้างให้เป็นที่ปรึกษาของกระทรวงการคลัง เวียดนาม เพื่อจัดทำ “โรดแมพ” การพัฒนานักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน และยังเคยช่วยงานในโครงการของรัฐบาลอินโดนีเซียและกัมพูชา ปรากฏว่าประเทศเหล่านี้มีการควบคุมทางวิชาชีพแล้ว แต่ของไทยเรายังแทบไม่ขยับ อันที่จริงไม่เฉพาะแต่นักวิชาชีพแม้แต่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังต้องมีใบอนุญาตในหลายประเทศเช่นกัน จะให้ใครคิดจะทำอะไรตามใจโดยไม่คำนึงถึงส่วนรวมเป็นที่ตั้งย่อมไม่ได้

รูปธรรมหนึ่งของการคุ้มครองสังคมและควบคุมทางวิชาชีพ ก็คือการประกันภัยทางวิชาชีพ เช่น เคยมีข่าวหมอลืมมีดไว้ในท้องคนไข้ ซึ่งถือเป็นความประมาทเลินเร่อ แต่ไม่ใช่การทุจริต หมอก็ต้องชดใช้ แต่โดยที่เป็นความประมาท หมอก็อาจซื้อประกัน ก็จะต้องให้บริษัทประกันมารับประกันนักวิชาชีพ ที่ได้รับอนุญาตอีกต่อหนึ่ง ถ้าในแต่ละวิชาชีพมีการคุ้มครองผู้บริโภคๆ ก็จะมาใช้บริการมากขึ้น เป็นผลดีต่อทุกฝ่ายเช่นกัน ค่าประกันทางวิชาชีพก็ไม่ได้แพงอะไรทุกฝ่ายก็สามารถใช้ได้ ที่ผ่านมาได้ประเทศไทยก็มีบริษัทประเมินซื้อประกันทางวิชาชีพเช่นกัน แต่พอเกิดความเสียหายแผนที่สถาบันการเงินจะรองรับการชดใช้จากบริษัทประกันก็จะเอาแต่ฟ้องร้องกับบริษัทประเมินเท่านั้นซึ่งเป็นการปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรม

ยิ่งมีการควบคุมนักวิชาชีพยิ่งทำให้โอกาสการทุจริตลดน้อยถอยลงอย่างชัดเจน เช่น โอกาสที่สถาบันการเงินจะสั่งให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในสังกัด หรือที่มารับจ้างสถาบันการเงินทำการประเมิน ให้ประเมินตามอำเภอใจย่อมไม่ได้ ขืนสั่งไปโดยมิชอบ องค์กรของผู้ประเมินที่มีการรวมตัวกันพัฒนาทางวิชาชีพเป็นอย่างดี ก็จะไม่ยอม และคอยปกป้องผู้ประเมินด้วยกันเอง การให้นักวิชาชีพมีการรวมตัวกันอย่างโปร่งใสและเป็นประชาธิปไตยจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง

อย่างในวงการนายหน้า นายหน้าสมัครเล่นตามร้านกาแฟก็จะหายไปเหลือแต่นายหน้าที่มีความรับผิดชอบมากขึ้น ยิ่งกว่านั้นทุกวิชาชีพก็ต้องพัฒนาตนเอง ต้องเข้ารับการศึกษาฝึกอบรมไม่น้อยกว่า 15 ชั่วโมงต่อปี โดยถือเป็นหนึ่งในมาตรฐานและจรรยาบรรณของนักวิชาชีพซึ่งเรียกรวมรวมว่า Soft Laws ถ้าใครไม่ปฏิบัติตาม Soft Laws ก็จะถูก Hard Laws เข้าจัดการ คือไม่ได้รับการต่อใบอนุญาตประกอบวิชาชีพในปีนั้นๆ หรืออาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตไปเลย

อย่าว่าแต่นานาอารยประเทศ ประเทศเพื่อนบ้านของเรา ก็พัฒนาไปไกลแล้ว คืนใจเรายัง “มองไกลแค่ปลายจมูก” คือคิดเห็นแต่ประโยชน์เฉพาะหน้าของบิ๊กๆ ในวงการ จะทำให้ประเทศเราล้าหลังในที่สุด เอาผู้บริโภคเป็นที่ตั้งย่อมดีกับทุกฝ่ายโดยเฉพาะผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์เอง