กรณีศึกษา “การบังคับล้อรถยนต์” ในหมู่บ้านจัดสรร

เคลื่อนย้ายรถยนต์ที่ไม่ปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่สมาชิก และระเบียบปฏิบัติ “ข้อห้าม”นำรถยนต์ส่วนบุคคล จอดบริเวณถนนหลัก - ถนนซอย หรือพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนกลางตามที่กำหนดให้จอด โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้ออกประกาศแจ้งเรื่องดังกล่าวให้สมาชิกทราบล่วงหน้าเป็นเวลานานพอควร หากสมาชิกรายหนึ่ง รายใด มินำรถยนต์ส่วนบุคคล จอดภายในสิ่งปลูกสร้างของตน เมื่อพ้นวันที่ 31 มี.ค. 2561 ทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะดำเนินการบังคับล้อรถยนต์ และเคลื่อนย้ายรถยนต์ของสมาชิก โดยไม่จำเป็นต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าแต่อย่างใด 

ทีมข่าวฯ เข้าสัมภาษณ์สมาชิก เจ้าของรถยนต์ที่ถูกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บังคับล้อ และเคลื่อนย้ายรถยนต์ออกจากพื้นที่บริเวณหน้าสิ่งปลูกสร้าง อ้างว่าเหตุที่ต้องนำรถยนต์คันดังกล่าวจอดบนพื้นถนน สาธารณูปโภคส่วนกลาง เกิดจากมีการตกแต่ง - ต่อเติมภายในสิ่งปลูกสร้าง 

ผู้จัดการนิติบุคคลฯ และประธานคณะกรรมการ ให้สัมภาษณ์ต่อทีมผู้สื่อข่าว เหตุที่ต้องดำเนินการบังคับล้อรถยนต์ และเคลื่อนย้ายรถยนต์ของสมาชิกรายดังกล่าว เนื่องจากสมาชิกไม่ปฏิบัติตามระเบียบของหมู่บ้านจัดสรร อีกทั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ประกาศแจ้ง *ข้อห้าม* ตลอดจนระเบียบให้สมาชิกภายในหมู่บ้านจัดสรรทราบเป็นเวลานานแล้ว แต่สมาชิกรายดังกล่าว ฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามระเบียบฯ สมาชิกสามารถนำรถยนต์ของตน จอด ณ สถานที่ที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดให้จอด แต่สมาชิกไม่ทำ ไม่ปฏิบัติตาม หรือสมาชิกไม่ยอมชำระค่าบำรุงรักษา บริการส่วนรวม การจอดรถยนต์ เป็นเงินเดือนละ 300 บาท 

ทีมข่าวฯ เข้าสัมภาษณ์สมาชิกอีกราย ตน และครอบครัว มีรถยนต์ส่วนบุคคล จำนวน 9 คัน อาจจอดรถภายในสิ่งปลูกสร้างได้เพียง 2 - 3 คัน ส่วนที่เหลือไม่มีที่จอด และที่จอดรถยนต์ที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดไว้ให้ อาจไม่ปลอดภัย หากเกิดความเสียหาย หรือทรัพย์สินชำรุด หรือสูญหาย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะสามารถรับผิดชอบแทนตนได้หรือไม่

เชื่อว่าประเด็น ข้อพิพาทข้างต้น อาจเคยเกิด หรือเกิดขึ้นกับโครงการ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จำนวน ไม่น้อย ที่มีพื้นที่สาธารณูปโภค จำนวนน้อย จำกัด ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ หลายท่าน ตลอดจนสมาชิกผู้ซื้อบ้านจัดสรร บางท่าน บางคน อาจมี “คำถาม” (ในใจ) ดังต่อไปนี้ 

1. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีอำนาจดำเนินการจัดระเบียบ หรือสามารถกำหนดระเบียบการใช้สาธารณูปโภค บริการสาธารณะส่วนกลางต่างๆ ภายในหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่
2. หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ จะมีขั้นตอน แนวปฏิบัติอย่างไร
3. หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถกระทำได้ การกระทำดังกล่าวเกิดความเสียหายแก่สมาชิก เจ้าของรถยนต์ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือคณะกรรมการ บุคคล หรือนิติบุคคลใด จะรับผิดชอบต่อความเสียหายดังกล่าว
4. ทัศนะผู้เขียน มีความคิดเห็นต่อเรื่องดังกล่าวอย่างไร

อย่างไรก็ดี เพื่อให้สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ทราบเกี่ยวกับข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2545 ตลอดจนข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้เขียน ขอนำเรียน ดังต่อไปนี้ 

พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)การจัดสรรที่ดิน 2543 มาตรา 46 "ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้ว มีฐานะเป็นนิติบุคคล ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมาย และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุม ดูแลของที่ประชุมใหญ่สมาชิก”

มาตรา 48 "เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้ (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้สาธารณูปโภค (2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัย และการจราจรภายในที่ดินจัดสรร (3) (4) (5) (6) การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่สมาชิก"

กฎกระทรวงดังกล่าวข้างต้น มิได้กล่าวรายละเอียดการบริหารงานภายในของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ระบุเป็นการเฉพาะเจาะจง ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นการกล่าวอย่างกว้างๆ หรือกำหนดรายละเอียดตามข้อกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน การให้อำนาจหน้าที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรบริหารกิจการภายในของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สิทธิ และหน้าที่ของสมาชิก ข้อกำหนดการบริหารงานด้านบัญชี - การเงิน ฯลฯ เป็นต้น 

ผู้เขียน ขอตอบ “คำถาม” ให้ข้อคิดเห็นข้างต้น ดังต่อไปนี้ 

1. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีอำนาจหน้าที่โดยชอบ สามารถกำหนดระเบียบการใช้สาธารณูปโภค และ / หรือ บริการสาธารณะ การอยู่อาศัย การจราจรภายในที่ดินจัดสรร ทั้งนี้ การกำหนดระเบียบต่างๆ ดังกล่าว จำเป็นต้องให้ที่ประชุมใหญ่สมาชิกให้ความเห็นชอบก่อนนำระเบียบมาบังคับใช้แก่สมาชิก อนึ่ง สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตลอดจนผู้อาศัย บริวาร บุคคล หรือนิติบุคคลใดๆ ที่เกี่ยวข้อง มีหน้าที่ปฏิบัติตามระเบียบดังกล่าว
2. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีหน้าที่ออก หรือจัดทำ ประกาศ หนังสือเวียน แจ้งข้อมูลข่าวสาร ติดประกาศในที่เปิดเผย แจ้งระเบียบดังกล่าวให้สมาชิกทราบ ก่อนการบังคับใช้ระเบียบแก่บรรดาสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
3. สมาชิกสามารถใช้สิทธิของตน โต้แย้งระเบียบ หรือมติที่ประชุม ตลอดจนดำเนินการภายใต้สิทธิ และอำนาจที่ตนมี ตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และกฎหมาย
4. ทัศนะผู้เขียนเห็นว่า เมื่อพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนกลาง ประเภท ถนน มีจำนวนจำกัด จำนวนน้อย ไม่เพียงพอ รองรับจำนวนรถยนต์ส่วนบุคคลของสมาชิกที่มีจำนวนมาก หากนำมาจอดพื้นที่ส่วนกลาง ประกอบกับมีรถยนต์ของเพื่อนสมาชิกอีกจำนวน หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่กำหนดระเบียบการใช้สาธารณูปโภค การจราจร หรือระเบียบอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น ขึ้นมาบังคับใช้ นอกจากอาจเกิดอันตรายแก่สมาชิก หรือบุตรหลานของสมาชิกด้วยกันเองแล้ว ยังอาจก่อให้เกิดความไม่เป็นระเบียบเรียบร้อยอีกด้วย การจอดรถยนต์บนพื้นที่สาธารณูปโภค ประเภท ถนนหลัก ถนนซอย เป็นต้น ผู้เขียน สนับสนุนนโยบายการจัดระเบียบจำนวน และการจอดรถยนต์ส่วนบุคคลของสมาชิก ภายในสิ่งปลูกสร้าง ตลอดจนการกำหนด บทลงโทษ“การบังคับล้อ”ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว

 

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]