มารู้จักเพื่อนใหม่ ในภาวะหุ้นผันผวน กับ "กองทุนรวมอสังหาฯ"

การจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องเป็นเรื่องของ “คนรวย” เท่านั้น ที่สามารถมีเงินไปซื้อที่ดิน ซื้อตึกซื้ออาคาร ทั้งที่จริงแล้วใครๆก็สามารถลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า โรงแรม ฯลฯ ได้อย่างสะดวกสบายและใช้เงินลงทุนไม่มาก ด้วยการลงทุนผ่าน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” นั่นเอง 

“กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” คือการระดมเงินจากนักลงทุน ในรูปการขายหน่วยลงทุน และนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า โดยมิได้มีวัตถุประสงค์ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่อการพัฒนาและขายต่อ ผลตอบแทนหรือรายได้ที่ได้รับจากการบริหารอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล ผู้ลงทุนมีฐานะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ทางอ้อมผ่านการถือหน่วยลงทุน

อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนก็มีให้เลือกหลากหลายประเภท ทั้งสนามบิน อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม เป็นต้น โดยเมื่อระดมทุนเสร็จแล้วก็จะปิดกอง คือ เปิดให้จองซื้อเพียงครั้งเดียวเมื่อจัดตั้งโครงการ (IPO) และนำไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อให้เกิดสภาพคล่อง นักลงทุนสามารถเข้าไปซื้อขายเปลี่ยนมือบนกระดานผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้เหมือนหุ้นตัวหนึ่ง ไม่สามารถขายคืนหน่วยลงทุนกลับให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนได้เหมือนกองทุนรวมทั่วไป ดังนั้นผู้ลงทุนต้องมีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ก่อน 

ปัจจุบันไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กองใหม่เปิดเพิ่มแล้ว  เพราะทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ให้ออกเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แทน ซึ่งจริง ๆ แล้ว REIT ก็มีรูปร่างหน้าตาคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาฯ ที่เราคุ้นเคยกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันบ้าง ในเรื่องของกฏเกณฑ์และข้อกำหนดต่างๆ

นอกจากนี้แล้วยังกองทุนที่มีรูปร่างหน้าตาคล้ายกับกองทุนอสังหาฯ อีกประเภทหนึ่งก็คือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์สาธารณะ เช่น ระบบขนส่งทางราง โรงไฟฟ้า ระบบโทรคมนาคม ระบบประปา ถนน ทางด่วนสนามบิน ฯลฯ โดยรวมๆแล้วผมจะขอเรียกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีหลักการที่คล้ายกัน

นักลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เรื่องแรกที่จะต้องดูคือ เรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นกองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือ กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) เรียกง่ายๆว่า “ขายขาด” หรือ “เซ้ง” นั่นเอง

เรื่องต่อมา คือเรื่องของทรัพย์สินที่ลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนนั้น เป็นธุรกิจประเภทใด สนามบิน เสาโทรคมนาคม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า โรงแรม หรือศูนย์ประชุมสถานที่ตั้งของทรัพย์สินนั้นอยู่ทำเลไหนบ้าง มีความหลากหลายของทำเลไหม จำนวนแห่งที่อยู่ในกอง มีสาขาไหนบ้าง เพราะธุรกิจแต่ละประเภทมีที่มาและการกระจุกตัวของรายได้ต่างกัน 

หากเป็นสินทรัพย์ประเภทโรงแรม สถานตากอากาศ รายได้หลักจะมาจากปริมาณผู้เข้ามาใช้บริการ ที่อาจมีข้อจำกัดบางเรื่อง เช่น วันหยุด ฤดูกาล สภาพอากาศ โรคระบาด การเมือง สิ่งที่ต้องดูคืออัตราการเข้าพักเฉลี่ย ช่วงHigh Season อาจจะมีผู้เข้าพักเต็ม 100% แต่ช่วง Low Season อาจจะมีผู้เข้าพักไม่ถึง 50% ดังนั้นอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของธุรกิจโรงแรมยังไงก็ไม่ถึง 100% บางกองทุนจะลงทุนโรงแรมเพียงแห่งเดียว ก็อาจจะได้รับผลกระทบจากฤดูกาลท่องเที่ยวที่ทำให้รายได้เข้ามาไม่สม่ำเสมอ

หากเป็นสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า ก็ต้องดูว่าอยู่ทำเลไหน อยู่ย่านธุรกิจหรือไม่ มีคู่แข่งมาสร้างอาคารในบริเวณใกล้เคียงไหม ถ้ามีอนาคตลูกค้าอาจจะย้ายหนีได้ มีการกระจุกหรือกระจายตัวของผู้เช่าเป็นอย่างไร รายได้ค่าเช่านั้นมาจากผู้เช่าเพียงรายเดียวหรือน้อยราย หากผู้เช่ามีปัญหาทางการเงิน กองทุนก็จะขาดรายได้ไปด้วย การหาผู้เช่าใหม่มาแทนก็จะลำบาก มีโอกาสปรับขึ้นค่าเช่าได้มากน้อยแค่ไหน ระยะเวลาของสัญญาเช่าคงเหลืออีกกี่ปี หากหมดจะมีโอกาสต่อสัญญาไหม หรือหากผู้เช่าหมดสัญญาพร้อมๆกันจะหาคนเช่ามาทดแทนทันไหม

หากเป็นสินทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ก็ต้องดูว่ามีจำนวนกี่แห่งที่ลงทุน มีความหลากหลายของทำเลไหม มีผู้เช่าเต็มไหม  มีการกระจุกหรือกระจายตัวของผู้เช่าเป็นอย่างไร มีลักษณะการพึ่งพิงผู้เช่าไหม มีแนวโน้มปรับอัตราค่าเช่าขึ้นได้มากน้อยแค่ไหน มีปริมาณลูกค้ามาเดินมากน้อยเพียงใด

สิ่งสำคัญอีกอย่างที่นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจ คือผลตอบแทนจากการลงทุน กองทุนที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจะแตกต่างจากกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า หากเป็นกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า สิทธิในการรับรายได้นั้นก็จะหมดไปเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ดังนั้นผลตอบแทนที่เราได้รับมานั้นก็จะมีดอกผลจากการลงทุนและเงินต้นของเราทยอยคืนมาบางส่วนด้วย 

การจ่ายเงินคืนผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า มักจะประกอบด้วยเงิน 2 ส่วน ได้แก่ เงินปันผลและการลดทุน (หรือการคืนเงินต้นบางส่วน) ซึ่งผู้ลงทุนบางท่านอาจมองข้ามรายละเอียดของการลดทุนไป และเข้าใจว่า เงินที่ได้รับทั้งก้อนนั้นเป็นเงินปันผลทั้งหมด เมื่อกองทุนมีการจ่ายเงินปันผลและลดทุน จะมีการประกาศไว้อย่างชัดเจนว่า เงินส่วนใดเป็นเงินปันผล และเงินส่วนใดเป็นเงินลดทุน โดยในส่วนของเงินปันผล จะมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 10% แต่ในส่วนของเงินลดทุน จะไม่ถูกหักภาษี

ถ้าเราไม่มีเวลาศึกษารายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ผมแนะนำให้ลงทุนผ่านกองทุนรวมที่ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีกทีก็ได้ โดยจะมีผู้จัดการกองทุนเป็นผู้นำเงินจากนักลงทุนหลายๆคนไปลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุน หรือที่เรียกว่าFund of Property Funds

โครงสร้างทั่วไปของ Fund of Property Funds จะนำเงินไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ/หรือหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานอีกทอดหนึ่ง ดังนั้นข้อเสียคือจะมีค่าบริหารจัดการที่ซ้ำซ้อนทั้งจากตัวกองทุนรวม และค่าบริหารจัดการในตัวทรัพย์สินนั้น 

แต่ข้อดีของกองทุนรวมที่ลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนก็คือ กระจายความเสี่ยงในหลายประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสนามบิน เสาโทรคมนาคม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม เป็นต้น

สำหรับผู้ลงทุนที่สนใจจะลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลของโครงการอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นนโยบายการลงทุนรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน นโยบายการจ่ายเงินปันผล ตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ นอกจากนั้นผู้ลงทุนควรจะศึกษาปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมกองนั้นๆลงทุนอยู่ด้วยครับ