บมจ.อสังหาฯ ในฝัน

เพราะไม่มีรายได้ประจำ เป็นแบบ “หมาล่าเนื้อ” คือ ซื้อที่มา-สร้าง-ขายไป ไม่มีรายได้ประจำ บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนที่แท้ที่ควรมีในความใฝ่ฝัน ควรเป็นแบบไหน มาดูประสบการณ์เมืองนอกกัน

เมื่อเร็วๆ นี้ ผมได้ไปสัมมนากับสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย มีบริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนรายใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่ง มานำเสนอเกี่ยวกับบริษัทของเขา ดูแล้วน่าสนใจมาก แถมได้เจอะเจอผู้รู้อื่นๆ ในสิงคโปร์ ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย นับว่าน่าสนใจไม่น้อย สำหรับการเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนแห่งอนาคต ว่าควรดำเนินการอย่างไรจึงจะยั่งยืน ไม่ใช่แบบแค่ซื้อ (ที่) มาขาย (บ้าน) ไป

ที่ผ่านมาบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่น้อยนั้น

1.แทบไม่มีสำนักงานเป็นของตนเอง หรือมีก็ขนาดเล็กๆ ไม่มีสำนักงานให้เช่า ไม่มีที่อยู่อาศัยให้เช่า ไม่มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ไม่มีสมบัติอื่นใดให้เช่า คือ รายได้ประจำในแต่ละเดือนแทบไม่มีเลย มีแต่รายได้จากการขายสินค้าคือที่อยู่อาศัยที่เกิดจากการซื้อที่ดินแล้วจ้างคนมาก่อสร้าง (อาจจ้างคนมาช่วยขายด้วย) แล้วก็รับเงินกำไรจากการขายเป็นสำคัญ

2.ส่วนมากแล้ว การพัฒนาที่ดินก็เน้นที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ ไม่มีความถนัดในการก่อสร้างอาคารแบบอื่น ซึ่งมีทั้งอาคารในเชิงพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม การพักผ่อน ฯลฯ

3.ส่วนรายที่พัฒนาอาคารสำนักงาน โรงแรม หรืออื่นๆ ก็พัฒนาแค่แห่งเดียว หรือไม่กี่แห่งก็เลิกกันไป ไม่ได้ทำต่อเนื่อง ทำไว้เพียงเพื่อเป็นเสมือน “อนุสรณ์สถานประจำตระกูล” ไว้เท่านั้น การขาดการต่อยอดนี่เอง เป็นปัญหาสำคัญในการเติบโตในอนาคตของบริษัทพัฒนาที่ดิน

4.บางคนทำ Serviced Apartments สักแห่งสองแห่งแล้วก็เซ้งให้ Accor หรือเจ้าอื่นเอาไปทำต่อ นั่งเก็บกินรายได้ ไม่ได้ช่วยพัฒนาแบรนด์ไทยๆ หรือไม่ได้พัฒนา Knowhow ใดๆ ให้เกิดขึ้นในแผ่นดินไทย

ทั้งหมดข้างต้นนี้เรียกว่า ยังไม่ยั่งยืน ตลาดคงไม่สามารถเติบโตได้ทุกปี หรือไม่อาจเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ดังนั้น หากเราพัฒนาที่ดินในแนวนี้ต่อไปก็คงจะลำบาก ยิ่งถ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลง ขายไม่ออก ขายได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้มาก กระแสเงินสดก็คงสะดุด หากสะดุดมากๆ ก็อาจส่งผลต่อความมั่นคงทางการเงินของบริษัท พาลพาเอาบริษัทล้มครืนลงได้ อย่างที่เคยเกิดขึ้นในอดีตเมื่อ 20 ปีก่อน

จากประสบการณ์การพัฒนาที่ดินของบริษัทขนาดใหญ่ที่เป็นบริษัทชั้นนำจริงๆ ในภูมิภาคนี้ โดยเฉพาะที่เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ที่แท้ หรือที่อยู่ในความใฝ่ฝันนั้นควรมี

1.แผนธุรกิจที่ดี โดยเป็นแผนธุรกิจที่ผสมผสานระหว่างที่มาของรายได้แบบต่างๆ นอกจากนั้นยังเกี่ยวข้องกับแผนธุรกิจด้านไอทีโดยเฉพาะ Internet of Things (IoT) ระบบการก่อสร้างบ้านแบบอุตสาหกรรม โดยเฉพาะระบบ Pre-castแบบจำลองสารสนเทศ อาคาร (Building Information Modeling : BIM) ระบบอัจฉริยะในอาคาร ว่าเราจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่งตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ ทั้งผู้ซื้อบ้าน ผู้ใช้พื้นที่อาคารสำนักงาน และผู้มาใช้บริการ ให้สามารถใช้สอยได้อย่างประหยัดยอดประโยชน์สุดอย่างไร

2.เรื่องราวของบ้านอัจฉริยะ (Smart Homes) ได้แก่ ระบบประสิทธิภาพของอาคาร การเป็นอาคารเขียว (รักษ์สิ่งแวดล้อม) มีมูลค่าเพิ่ม แบบที่ดูดี-ไม่เชย และทำให้เป็นการพัฒนาที่มีแบรนด์หรือยี่ห้อที่ได้รับความเชื่อถือ ทั้งนี้การก่อสร้างอาคารอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมและธรรมชาตินั้น ปรากฏว่าบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ของมาเลเซียมีความเชี่ยวชาญเป็นพิเศษ

3.การพัฒนาแบบผสมผสาน (Integrated) ได้แก่ แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development : TOD) เพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน มีความหนาแน่นสูง และมุ่งสร้างกิจกรรมหลากหลายในพื้นที่ เช่น ที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และการใช้ประโยชน์ประเภทอื่นๆ รวมทั้งสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเดินเท้าและใช้จักรยาน เพื่อให้มีทางเลือกในการเดินทางหลากหลาย ลดการพึ่งพาการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล

4.การฟื้นฟูเมือง (Urban Renewal) ได้แก่ การฟื้นฟูพื้นที่เก่าและทรุดโทรมให้มีชีวิตชีวา มีมูลค่าเพิ่ม ไม่เกิดทัศนะอุจาด เป็นต้น ในกรณีนี้อาจเป็นเขตคนจีนดั้งเดิม (China Town) ท่าเรือเก่า โรงงานเก่า เมืองเก่า ค่ายทหารเก่า ฯลฯ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด

5.การสร้างเมืองใหม่ เมืองชี้นำ เพื่อให้กลายเป็นเมืองบริวารของเมืองใหญ่ โดยมีการพัฒนาแบบครบวงจร สามารถก่อสร้างได้หลายๆ ระยะ (Phase) โดยรวมแล้วอาจกินเวลายาวนานถึง 20 ปี เพื่อให้การพัฒนาเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประหยัดค่าโฆษณา และเป็นเสมือนหนึ่งการสร้าง “อนุสาวรีย์” ประจำบริษัทดังกล่าว ว่าเคยสามารถสร้างเมืองใหม่ได้สำเร็จแล้ว (โดยไม่เกี่ยวข้องกับการเมืองหรือการชิงอำนาจทางการเมืองในประวัติศาสตร์) ในกรณีการสร้างเมืองใหม่นี้ บริษัทมหาชนในอินโดนีเซียมีความถนัดมากเป็นพิเศษ

สิ่งที่ต้องเน้นเป็นพิเศษก็คือ ระบบการก่อสร้างแบบเดิมๆ ที่ใช้กำลังแรงงานเป็นหลัก ก่ออิฐฉาบปูน ต้องเลิกไปโดยเร็วที่สุดเพราะควบคุมเวลา ต้นทุนอะไรแทบไม่ได้ ทุกอย่างจะมีความผิดพลาดจากมนุษย์ (Human Errors) อยู่ตลอดเวลา เราจึงต้องเน้นการพัฒนาบ้านในเชิงอุตสาหกรรม ตั้งแต่ระบบพื้น คาน เสา ตลอดจนไปถึงโครงสร้างทั้งหมด ระบบงานสถาปัตยกรรม และเรื่องระบบประกอบอาคารทั้งหลาย ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างจะเหลือแต่ “ศิลปิน” ที่มีไว้เพิ่มค่าให้กับอาคารด้วยฝีมือที่บรรจงประณีต ไม่ใช่อาศัยกรรมกรก่อสร้างที่ไร้ฝีมือแต่อย่างใด

ระบบคอมพิวเตอร์ IT หรือ IoT ในอนาคต เป็นสิ่งจำเป็น การติดต่อซื้อขายให้เช่าทรัพย์สินใดๆ ต้องใช้

1.Digital คือ ใช้ระบบอัจฉริยะ

2.Simple คือ ง่าย เป็นมิตรกับผู้ใช้

3.Personalized คือ เป็นการออกแบบให้เข้ากับผู้ใช้บริการแต่ละราย ไม่ใช่แบบ “เหมาเข่ง”

4.Cheap คือ ถูก นั่นเป็นหัวใจสำคัญ ถ้าจะดีแต่แพง ย่อมเป็นไปไม่ได้ ต้องดีและถูก

โดยสรุปแล้ว บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ที่เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ของไทย ต้องปรับปรุงใหม่

1.รายได้จากการให้เช่าหรือการบริการอื่น จะต้องมากขึ้น อย่างน้อยต้องมากกว่ารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่

2.สินค้าที่พัฒนามีความหลากหลาย ไม่เฉพาะเน้นแต่ที่อยู่อาศัยเพื่อการซื้อขาย แต่รวมไปถึงที่อยู่อาศัยให้เช่า โรงแรม สำนักงาน

3.หาแหล่งรายได้ที่มั่นคงอื่น เช่น โรงพยาบาล ศูนย์การค้า หรือกิจการที่เกี่ยวข้องอื่น รวมทั้งการพัฒนาสาธารณูปโภค (แต่ถ้าไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์-ไม่ทำ)

4.สร้างอนุสรณ์สถานประจำตระกูลด้วยเมืองใหม่ เมืองชี้นำ การพัฒนาแบบผสมผสานตามแนวทางรถไฟฟ้า

5.พัฒนาความรู้ ก่อตั้งมหาวิทยาลัย

6.ออกสู่ตลาดโลก ไปพัฒนาในต่างประเทศ กลายเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินข้ามชาติ เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ถ้าไปโตในอินโดนีเซียที่ใหญ่กว่าไทย 3.5 เท่า แม้ในขณะนี้รายได้ประชาชาติต่อหัวจะเป็นเพียง 70% ของไทย แต่ถ้าเราตั้งรกรากสำเร็จ แผ่ขยายไปอีก 13 เมืองใหญ่ ที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคน (ไทยไม่มีเมืองใหญ่อื่นแบบนี้นอกจาก กทม.) ในอีก 10 ปีข้างหน้า บมจ.พฤกษา อินโดฯ อาจใหญ่กว่าสำนักงานใหญ่ในไทยอีกก็ยังได้

บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในความใฝ่ฝันของไทย จะสร้างชื่อให้กับประเทศไทย