การนำห้องคอนโดออกให้เช่ารายวันผิดกฎหมายจริงหรือ? (1)

ว่าจะเข้าพักโรงแรม รีสอร์ท บ้านเช่า เกสเฮาส์ หรืออพาร์ตเม้นท์ ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างตื่นตัวในการปลุกปั้นอสังหาริมทรัพย์ของตนเองเพื่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจขึ้นมาได้

คอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งทางเลือกในสถานที่พัก ที่เหล่านักท่องเที่ยวทั่วโลกได้ให้ความสำคัญ เนื่องจากมีราคาถูกกว่าโรงแรม มีทำเลอยู่ในใจกลางเมืองหรือในย่านท่องเที่ยว ติดริมแม่น้ำ อยู่ริมทะเล ทำให้เว็บไซต์ด้านการท่องเที่ยวต่างโฆษณาในโลกโซเชียล เพื่อให้ที่พักของตนเองตอบโจทย์ความต้องการของนักท่องเที่ยวในทุกรูปแบบจนกลายเป็นที่นิยม

แต่แล้วต่อมา ก็เกิดมีกระแสต่อต้านคอนโดฯ ขึ้นมา โดยฝ่ายที่คัดค้านอ้างว่า การนำห้องชุดเปิดให้เช่ารายวันถือว่าผิดกฎหมายภายใต้ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 เพราะไม่ได้มีการจดทะเบียนเป็นโรง แรม มีผลทำให้ห้องชุดหรืออาคารชุดไม่ได้คุ้มครองผู้บริโภคตามข้อบังคับโรงแรม อีกทั้ง นิติบุคคลของคอนโดมิเนียมซึ่งถูกจัดตั้งขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มีหน้าที่ดูแลได้เพียงพื้นที่ส่วนกลาง จึงไม่สามารถยุ่งเกี่ยวหากเจ้าของห้องนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน

หลังจากนั้นไม่นาน ก็มีเจ้าหน้าที่ภาครัฐบางหน่วยได้กระทำการทึกทักว่าเรื่องดังกล่าวนั้นผิดต่อกฎหมาย จึงสั่งตรวจสอบเข้มและห้ามการนำคอนโดมิเนียมออกให้เช่าเป็นรายวันหากใครฝ่าฝืนจะดำเนินการจับกุมจนเป็นเรื่องใหญ่โต ซึ่งเรื่องนี้ผู้เขียนเห็นว่า ข้อกฎหมายที่ได้กล่าวอ้างขึ้นมาทั้งหมดนั้น ล้วนแต่ไม่มีเหตุผลที่ถูกต้องตามนัยของกฎหมายเลย และจวบจนปัจจุบัน ก็ยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ได้ตัดสินในเรื่องนี้เอาไว้แต่อย่างใด

ผู้เขียนได้วิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมายจากเหตุผลของฝ่ายคัดค้านคอนโดที่ยกกล่าวอ้างขึ้นมา โดยแยกเป็นสามประเด็นหลักๆ คือ หนึ่ง ความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 สอง ความผิดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 และ สาม ความผิดตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ.2522 โดยผู้คัดค้านได้กล่าวอ้างว่า พ.ร.บ.โรงแรม ได้มีคำนิยามในมาตรา 4 ว่า “โรงแรม” หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจ เพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน ทั้งนี้ ไม่รวมถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัย โดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น หรือพูดง่ายๆ ว่า กฎหมายโรงแรมนั้นมุ่งประสงค์ให้บริการห้องพักเป็นรายวันไม่ใช่รายเดือน ฝ่ายที่คัดค้านคอนโดมิเนียมเห็นว่า การให้บริการห้องพักแบบเป็นรายเดือนนั้นเป็นกิจการของคอนโดฯ จึงด่วนสรุปเอาเองแบบเบ็ดเสร็จไปว่า เจ้าของห้องชุดในคอนโดฯได้กระทำผิดต่อกฎหมายโรงแรมไปด้วย เพราะเอาห้องไปให้เช่าเป็นรายวันซึ่งขัดต่อนิยามตาม พ.ร.บ.โรงแรม

เรื่องนี้ ดูเหมือนผู้กล่าวอ้างจะเข้าใจไม่ถูกต้องเกี่ยวกับตัวบทกฎหมายเท่าไรนัก กล่าวคือ กฎหมายคอนโดฯหรืออาคารชุดมิได้กำหนดไว้ว่าคอนโดฯจะต้องเป็นการให้บริการเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น จริงๆ แล้ว กฎหมายคอนโดฯหรือ พ.ร.บ.อาคารชุดไม่ได้มีการกล่าวถึงเรื่องการให้เช่าห้องชุดไว้แต่อย่างใด ฉะนั้น การนำห้องพักไม่ว่าจะเป็นห้องชุดในคอนโดฯ โรงแรม บ้านพัก หรือห้องเช่าใดๆ ออกให้บริการหรือให้เช่าห้องนั้น ไม่ได้มีกฎหมายเฉพาะบังคับเอาไว้ในเรื่องของระยะเวลาที่ให้เช่า เพราะเรื่องการเช่าและระยะเวลาในการเช่าถือเป็นนิติกรรมสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ว่าด้วยเรื่องเอกเทศสัญญาเช่าซึ่งเป็นคนละกฎหมายกันกับกฎหมายคอนโด

ดังนั้น การที่เจ้าของห้องชุดในคอนโดฯจะนำห้องออกให้เช่าเป็นแบบรายวัน ก็มิได้หมายความว่าห้องชุดคอนโดฯนั้น จะแปรเปลี่ยนสภาพเป็นกิจการโรงแรม หรือตกอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายโรงแรม เนื่องจากเจ้าของห้องคอนโดฯไม่ได้มุ่งประสงค์จะประกอบการค้าเป็นแบบกิจการโรงแรม

ในทางกลับกัน หากทางผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมเอง ได้นำห้องพักออกให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป ก็ไม่ทำให้โรงแรมนั้นกลับกลายเป็นคอนโดฯไปได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่หลายๆ โรงแรมได้ประพฤติปฏิบัติกันอย่างทั่วไปอยู่แล้ว เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติ เช่น คนรัสเซีย คนเยอรมัน และคนญี่ปุ่น นิยมหลบช่วงอากาศหนาวมาพักที่โรงแรมชายทะเลบ้านเราเป็นเดือนๆ เป็นจำนวนไม่น้อย นอกเหนือไปจากนี้ ถ้ามองในมุมผู้ประกอบการด้านอพาร์ตเม้นท์ บ้านเช่า หรือเคหสถานทั่วๆ ไป ก็ยังสามารถที่จะนำเอาห้องพักของตัวเอง ออกให้เช่ากับนักท่องเที่ยวรายวันได้อย่างเสรีทางการค้าพาณิชย์ทั่วไป และไม่ได้ทำให้ห้องพัก บ้านเช่า อพาร์ตเม้นท์ นั้น กลับกลายเป็นความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรมไปได้

ส่วนมาตรา 4 (2) ที่บัญญัติไว้ว่า “โรงแรม ไม่รวมถึง สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัยโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น” ก็มีขึ้นเพื่อที่จะป้องกันไม่ให้ธุรกิจโรงแรมนั้น ไปปิดกั้นหรือกีดกันไม่ให้นักท่องเที่ยวมาพักเป็นแบบรายวันได้ หรือพูดง่ายๆ ห้ามมิให้โรงแรมรับเอาแต่นักท่องเที่ยวที่เฉพาะประเภทกระเป๋าหนักที่มาเข้าพักเป็นรายเดือนเท่านั้น เพราะว่าจะไปขัดต่อวัตถุประสงค์ของการโรงแรมที่ต้องการทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวนั้นกว้างขวาง เจริญเติบโตและครอบคลุมไปถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวในทุกระดับการเงิน

ส่วนในเรื่องของความปลอดภัยนั้น ก็เป็นอีกประเด็นนึงที่ฝ่ายคัดค้านคอนโดฯได้ยกขึ้นกล่าวอ้างว่า การให้เช่าคอนโดฯรายวันนั้นส่งผลกระทบด้านความปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัยรายอื่น เพราะการให้เช่ารายวันนั้นทำให้ผู้อาศัยในคอนโดฯต้องพบปะคนแปลกหน้า โดยเฉพาะคนต่างชาติที่ผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนเข้ามา ทำให้สุ่มเสี่ยงต่อความไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกบ้านในคอนโดฯคนอื่นๆ

จริงๆ แล้ว ทางออกในเรื่องนี้มีง่ายนิดเดียว ก็คือ คอนโดฯที่ลูกบ้านต่างไม่ประสงค์ให้นำห้องออกเช่าเป็นรายวันนั้น ควรจะได้มีการประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด และทำการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 49 โดยมีมติร่วมกันเพื่อออกข้อบังคับ ห้ามมิให้ลูกบ้านนำห้องออกให้เช่ารายวันกับนักท่องเที่ยวต่างชาติ เนื่องจากนิติบุคคลไม่สามารถดูแลทรัพย์สินส่วนกลางรวมทั้งรักษาความปลอดภัยอย่างทั่วถึงจากนักท่องเที่ยวหรือบุคคลภายนอกได้ โดยข้อบังคับดังกล่าวก็จะเป็นเรื่องกิจการภายในเฉพาะของคอนโดฯนั้นๆ ซึ่งไม่ใช่กฎหมายที่จะไปผูกพันคอนโดฯหรือสถานประกอบการอื่นๆ ที่จะต้องถือปฎิบัติตามไปด้วย

(ติดตามตอนจบ)

 ----------------

ปรวิชย์ มะกรวัฒนะ