เมื่อจีนเป็นเจ้าของนิวยอร์ก

ได้นำเสนอบทวิเคราะห์เรื่องการลงทุนของ “ทุนจีน” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกาไม่เชื่อก็ต้องเชื่อว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทุนจีนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสามเมืองใหญ่อย่างนิวยอร์กซานฟรานซิสโกและแอลเอคิดเป็นมูลค่ารวมอย่างน้อย 135,000 ล้านดอลลาร์โดยยอดรวมการลงทุนของ “ทุนจีน”ในอสังหาริมทรัพย์สหรัฐ ในปี 2015 เพิ่มขึ้นถึง 4 เท่าจากปีก่อนหน้าแต่คำถามที่นักวิเคราะห์จับตามองก็คือทุนจีนสุดท้ายจะหมดตัวกลับบ้านหรือไม่?

ที่ถามเช่นนี้เพราะจีนไม่ใช่เจ้าแรกที่เป็นเจ้าของนิวยอร์กในช่วงทศวรรษ 90 “ทุนญี่ปุ่น” ผงาดเราก็เห็นปรากฏการณ์ “พี่ยุ่นยึดนิวยอร์ก” มาแล้วเช่นกันแต่พี่ยุ่นสุดท้ายกลับหมดตัวกันส่วนมากเพราะพี่แกเล่นกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐตอนที่ราคาพุ่งสูงสุด (พร้อมฝันหวานว่าราคาจะพุ่งขึ้นไปเรื่อยๆ) แต่สภาพความเป็นจริงกลับสวนทางราคาค่อยๆ ตกลงมาสุดท้ายกลายเป็นทุนอเมริกันหลอกขายราคาแพงแล้วค่อยตามช้อนซื้อของถูกในเวลาที่พี่ยุ่นถอนทัพกลับเมือง

ตัวอย่างที่โด่งดังเช่นในปี 1989 กลุ่มมิตซูบิชิเข้าซื้อแลนมาร์คอย่าง Rockfeller Center ซึ่งประกอบด้วยกลุ่มอาคาร 12 แห่งกลางมหานครนิวยอร์กในราคา 1,400 ล้านดอลลาร์ ในสมัยนั้นสุดท้ายกลับไม่ได้ผลตอบแทนตามที่คาดหวังกลุ่มมิตซูบิซิสูญเงินที่ลงไปเกือบทั้งก้อนและจำต้องขายต่อให้กลุ่มทุนอเมริกันในราคาถูกมาก

ทุนจีนวันนี้มาแนวเดียวกับทุนญี่ปุ่นเมื่อ 25 ปีก่อนโดยเน้นกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสามเมืองใหญ่คือนิวยอร์ก ซานฟรานและแอลเอ ทุนจีนยอมเข้าซื้อในราคาที่สูงมากผลคือตอนนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯพุ่งทะลุเพดานราคาอาคารสำนักงานใจกลางนิวยอร์กตกที่ 1,400 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตหรือกว่า 500,000 บาทต่อตารางเมตร

ในวงธุรกิจอเมริกาคำว่า “ราคาจีน” (China price) จึงมีความหมายใหม่สมัยก่อน “ราคาจีน” หมายถึงราคาต้นทุนการผลิตแสนถูกในเมืองจีน แต่ในวงการอสังหาริมทรัพย์สหรัฐในวันนี้คำว่า “ราคาจีน” เป็นคำพูดติดตลกว่าพี่จีนยอมซื้อที่แพงกว่าราคาตลาดถึง 30-40% เลยทีเดียว!

นักลงทุนจีนมองว่าในระยะยาวทางการจีนน่าจะลดค่าเงินหยวนลงเรื่อยๆ เพราะฉะนั้นการซื้อที่ในสหรัฐจึงได้กำไร 2 ต่อคือค่าที่น่าจะเพิ่มสูงขึ้น (ก็ที่ใจกลางนิวยอร์กมีจำกัดอยู่แค่นี้) และยังจะได้กำไรค่าเงินอีกต่อด้วย

เมื่อปีที่แล้วบริษัทประกัน An Bang เข้าซื้อโรงแรม Waldorf Astoria Hotel กลางนิวยอร์กและซื้อโรงแรมเก่าแก่อีกรวม 16 แห่งส่วนบริษัทประกัน Sunshine ของจีนก็เข้าซื้อโรงแรม Baccarrat ด้วยราคาสูงที่สุดในประวัติการซื้อขายโรงแรมด้วยราคา 2 ล้านดอลลาร์ต่อห้อง

ดูผิวเผินเหมือนกับว่าทุนจีนกำลังเดินซ้ำรอยความผิดพลาดของทุนญี่ปุ่น แต่นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ของจีนมองว่าทุนจีนรู้ดีถึงบทเรียนความล้มเหลวในอดีตของญี่ปุ่นและมีลักษณะการลงทุนแตกต่างจากแนวทางของญี่ปุ่นในยุค 90 อย่างน้อย 4 ข้อ

หนึ่ง ทุนจีนเริ่มหันมาลงทุนในพื้นที่อื่นนอกจากนิวยอร์ก ซานฟรานและแอลเอซึ่งเป็นการเรียนรู้จากกลยุทธ์ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์สหรัฐที่มักขายสินทรัพย์ในนิวยอร์ก ซานฟรานและแอลเอให้กับทุนจีนในราคาที่สูงและนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเมืองขนาดกลางของสหรัฐ ที่เศรษฐกิจเติบโตเร็วทุนจีนเองก็เริ่มหันมาให้ความสนใจเมืองขนาดกลางในสหรัฐมากขึ้นในปีที่ผ่านมา

สอง กลุ่มทุนญี่ปุ่นในอดีตเน้นบุกเดี่ยว แต่กลุ่มทุนจีนในวันนี้เริ่มใช้วิธีหาพาร์ตเนอร์โดยร่วมลงทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐ ซึ่งมีประสบการณ์และเข้าใจทิศทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สหรัฐมากกว่าทุนต่างชาติ

สาม กลุ่มทุนญี่ปุ่นมาจากกลุ่มธนาคาร บริษัทประกันและบริษัทอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ขณะที่ทุนจีนส่วนหนึ่งเป็นรายย่อยที่เข้าซื้อบ้านที่อยู่อาศัยในสหรัฐ สำหรับราคาบ้านที่อยู่อาศัยยังมีราคาต่ำกว่าระดับก่อนเกิดวิกฤติการเงินในปี 2009 นักลงทุนรายย่อยของจีนจึงยังมีโอกาสเห็นมูลค่าสินทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นไปได้อีก

สี่ กลุ่มทุนจีนตั้งใจที่จะเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ในระยะยาวมากกว่ากลุ่มทุนญี่ปุ่นในอดีตกลุ่มทุนจีนที่เป็นรายใหญ่ส่วนมากมีเงินหนา เพราะเป็นรัฐวิสาหกิจหรือมีสายสัมพันธ์กับธนาคารจีน ขณะที่ในอดีตเมื่อราคาที่ในสหรัฐตกต่ำกลุ่มทุนญี่ปุ่นก็มักใจฝ่อประกอบกับถูกกดดันด้วยเศรษฐกิจภายในญี่ปุ่นเองที่ตกต่ำลงอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาเดียวกัน จึงต้องขายขาดทุนและถอนทัพกลับเมือง

การเป็นผู้เล่นระยะยาวทำให้ทุนจีนมีความได้เปรียบในตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐ เพราะผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาดสหรัฐมักเน้นเก็งกำไรระยะสั้นและมักไม่ถือสินทรัพย์ยาวเกินกว่า 10 ปีเพราะส่วนใหญ่เป็นบริษัทมหาชน หรือเป็นกองทุนที่เน้นทำกำไรจากการซื้อมาขายไปเพื่อให้ผลตอบแทนในระยะสั้นที่ผู้ถือหุ้นพึงพอใจ

เมื่อทุนจีนเน้นถือครองยาวจึงสามารถลงทุนพัฒนาพื้นที่ได้ตัวอย่างเช่นปัจจุบันที่สหรัฐมีความต้องการอาคารศูนย์วิจัยด้านเทคโนโลยีการแพทย์เป็นอย่างมาก แต่เจ้าของอาคารต้องพร้อมลงทุนเพื่อให้มีเทคโนโลยีที่พร้อมสำหรับการใช้เป็นศูนย์วิจัยด้วยในระยะยาว เจ้าของจะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าผู้เช่ายินดีจะเช่าในระยะเวลานานกว่า และเจ้าของจะได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีด้วยซึ่งผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเก็งกำไร จะไม่พร้อมลงทุนพัฒนาอาคารเพื่อเจาะกลุ่มตลาดนี้แต่ทุนจีนที่เน้นถือครองในระยะยาวจะมีความพร้อมในการลงทุน

ครั้งหน้าไปนิวยอร์กนอกจากเห็นนักท่องเที่ยวจีนเต็มไปหมดแล้ว อย่าตกใจว่าตึกนี้ก็ของพี่จีนตึกนั้นก็ของพี่จีน โรงแรมที่พักก็ของพี่จีน!! แล้วก็อย่าดูถูกพี่จีนว่า คงอยู่ได้ไม่นานเพราะพี่จีนตั้งใจปักธงยาว!